Экономические проблемы в России в ноябре 2023 г.: инвестиционная привлекательность недвижимости, старение автопарка

***

Недвижимость в России проиграла азиатской по инвестиционной привлекательности

Главные критерии, позволяющие судить о выгодности инвестиций в рынок недвижимости, – это перспективы роста ВВП, низкий порог входа по цене за квадратный метр, доступность ипотеки, низкая инфляция, стабильный валютный курс.

Изучив зарубежные рынки, аналитики пришли к выводу о высокой инвестиционной привлекательности недвижимости в Юго-Восточной Азии (ЮВА). Российская же недвижимость по многим показателям сильно проигрывает азиатской. Хотя если оценивать ситуацию именно изнутри, то эксперты считают, что с учетом растущего спроса на аренду сейчас есть смысл вкладываться в жилье в крупных городах РФ. Только окупятся вложения не раньше, чем через 10 лет. Юго-Восточную Азию можно считать одним из ключевых рынков для инвестиций в недвижимость, сообщили в своем исследовании аналитики IT-агентства недвижимости Homeapp. Они указали на высокую инвестиционную привлекательность региона с точки зрения и перспектив удорожания квадратного метра, и получения дивидендов от сдачи объектов в аренду.

Руководитель офиса Homeapp в ЮВА Олег Морозов пояснил «НГ», что при оценке инвестиционного потенциала любого рынка недвижимости следует опираться на несколько показателей. Прежде всего это перспективы роста ВВП на ближайшие 5–10 лет: чем они выше, тем богаче будет население страны, тем обширнее средний класс, а значит, выше запрос на улучшение жилищных условий. Другой важный фактор – низкий порог входа: чем ниже средняя цена за квадратный метр при высоких перспективах роста экономики, тем больший доход принесет дорожающая недвижимость в будущем, пояснил эксперт. Также важно, фиксируется ли уже сейчас высокий локальный спрос на жилье.

Помимо этого к важным критериям Морозов отнес доступность ипотеки. Но, что любопытно, одновременно с этим доступная ипотека должна сочетаться с низким уровнем инфляции и стабильным валютным курсом, потому что в таких условиях выше шансы, что инвестиции со временем не обесценятся. В итоге по итогам анализа выбор экспертов пал именно на страны ЮВА. Там «много городов, сравнимых по размеру с Москвой, и их население постоянно растет – в среднем на 1% в год». Валюты ключевых стран ЮВА, как отметили эксперты, относительно стабильны. На рынках недвижимости в регионе наблюдается высокий локальный спрос. При этом ЮВА демонстрирует хороший экономический рост, низкий уровень инфляции и там относительно доступна ипотека.

Уточним, по октябрьским оценкам Международного валютного фонда (МВФ), в регионе под названием «страны с формирующимся рынком и развивающиеся страны Азии» (список государств шире, чем ЮВА) рост ВВП по итогам 2023-го ожидается на уровне 5,2%, а в 2024-м – 4,8%. Притом что глобальная экономика вырастет в 2023-м почти на 3%, а в 2024-м – на 2,9%. Российский ВВП, если ориентироваться именно на прогноз МВФ, увеличится по итогам 2023-го на 2,2%, а в 2024-м – на 1,1%. Хотя прогноз российского правительства для экономики РФ лучше: рост около 3% в этом году и около 2% – в следующем.

Инфляция в «странах с формирующимся рынком и развивающихся странах Азии» составит в 2023-м и в 2024-м, по прогнозу МВФ, чуть меньше 3%, тогда как в мире она ожидается на уровне сначала почти 7%, потом почти 6%. В России в официальные прогнозы сейчас закладывается годовая инфляция на уровне примерно 7,5% в 2023-м и 4,5% – в 2024-м. 

Сравнение всего нескольких экономических показателей уже не в пользу российского рынка. Добавим к этому качели, которые устраивал курс рубля в течение последних лет, а также попытки Центробанка как можно сильнее придавить спрос в стране и его особую тревогу именно из-за чрезмерно доступной, по его оценкам, ипотеки. 

Российская альтернатива, по Центробанку, в сложившихся условиях, похоже, выглядит так: либо доступная ипотека (и не только она), либо низкая инфляция. Сочетать эти два фактора пока, судя по всему, не получается. После недавнего повышения в России ключевой ставки с 13% сразу до 15% эксперты ожидают, что рыночные ставки по ипотеке составят вскоре 16% годовых и более. Для сравнения: учетная ставка центрального банка, например, во Вьетнаме составляет 4,5% годовых. И кстати, именно на Вьетнам обратили особое внимание и авторы исследования, назвав его «основным бенефициаром торговой войны США с Китаем», так как туда «перенеслось крупное электронное производство». 

Хотя, как уточнил Морозов, конечно, в каждой стране есть свои особенности. Например, Камбоджа, по его словам, становится оптимальным решением для инвесторов, ищущих стабильный доход от аренды в долларах США. Зато во Вьетнаме, по его уточнению, «можно зарабатывать 30–50% годовых на перепродаже объекта за счет уникальных систем рассрочки, которые сейчас предлагают застройщики». «На данный момент российские города несопоставимы по инвестиционной привлекательности с городами Юго-Восточной Азии», – комментирует Морозов.

Однако не все так плохо. «В России традиционно высок именно локальный спрос на недвижимость, а значит, такой тип актива все еще остается ликвидным, – продолжил Морозов. – Помимо этого в крупных городах остро ощущается нехватка предложений по аренде. Хорошие варианты «уходят» буквально за несколько часов».

«В целом недвижимость в России – всегда актуальный объект инвестиций», – отметила директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье растут. «А сейчас все более актуальным будет инвестирование в арендное жилье, так как ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке стали недоступными для большинства потенциальных заемщиков. Доходность аренды уже начала расти – в среднем с 5 до 8%, и в ближайшие месяцы рост продолжится», – сказала «НГ» Борисова.

При этом она уточнила, что инвестиции девелоперов и покупателей жилья абсолютно разные по характеру и целям. «Застройщик инвестирует в строительный проект: приобретает землю, разрабатывает проектную документацию, формирует цены. И срок вложений у него относительно короткий: 3–5–7 лет, – пояснила Борисова. – А покупатель инвестирует в объект недвижимости уже с очень длительным сроком «жизни», поэтому его вложения нужно оценивать по долгосрочной динамике цен и арендных ставок».

«Девелопмент – не самый высокомаржинальный, зато стабильный бизнес, – обратила внимание директор департамента продаж жилой недвижимости группы компаний «Сумма элементов» Светлана Бардина. – Клиенты всегда будут стремиться обновлять жилищные условия, как правило, отдавая предпочтение проектам с оптимальным соотношением цены и качества». По ее словам, среди инвесторов на самое быстрое получение дохода могут рассчитывать лица, покупающие квартиры на этапе котлована с целью последующей перепродажи. Хотя она тоже отметила, что это долгосрочная история. «Срок окупаемости арендных квартир обычно составляет от 10 лет, – говорит Бардина. – Но преимущество рантье в том, что они сохраняют актив в собственности и при необходимости могут использовать для личного проживания».

Автор: Анастасия Башкатова, заместитель заведующего отделом экономики "Независимой газеты"

Источник - https://www.ng.ru/economics/2023-10-31/4_8866_realestate.html

***

Старение автопарка угрожает pоссийской зэкономике

Россияне за девять месяцев 2023 года потратили на покупку подержанных автомобилей 4,3 трлн руб. Наибольшей популярностью у россиян пользуются «престарелые» машины, сообщает агентство «Автостат». Старение парка легковых машин угрожает не только безопасности на дорогах, но и перспективам восстановления экономики, считают эксперты.

В сентябре в РФ было продано почти 510 тыс. автомобилей с пробегом. Это на 8% меньше, чем в августе, но на 11% больше, чем год назад. Сентябрь стал вторым по количеству проданных машин с месячным пробегом за три квартала 2023 года. Общий объем продаж подержанных легковых автомобилей в текущем году уже превысил 5 млн штук, на 1,1 млн, или на 27% автомобилей больше, чем год назад. По итогам 2023 года размер авторетейла в сегменте легковых машин с пробегом приблизится к 7 млн штук, считает руководитель «Открытие. Авто» Марина Дембицкая.

Исследователи отмечают, что наиболее популярны среди таких машин те, которые постарше. Больше всего денег уходит на автомобили в возрасте от 10 лет и старше, причем их доля растет. В сентябре на них было потрачено 204,7 млрд руб., или 38,6% от общей суммы, а в августе на долю таких старых машин приходилось 36,6% всей финансовой емкости вторичного рынка. А доля автомобилей других возрастных категорий в структуре затрат сокращается: если более «свежим» машинам (возрастом до 5 лет) в августе принадлежало 32,1% всей емкости, то в сентябре уже 30,8% – в начале осени на них ушло 163,3 млрд руб. Автомобили в возрасте 5–9 лет обошлись россиянам в 162,8 млрд руб. За месяц их доля уменьшилась – с 31,4% в августе до 30,7% в сентябре.

Основная причина популярности старых (особенно 10-летних и старше) автомобилей в том, что они стоят дешевле по сравнению с машинами других возрастных категорий, сказал «НГ» эксперт «Автостата» Азат Тимерханов. «Их покупают значительно больше (65–70% от всего вторичного рынка), чем остальных, поэтому и денег на них в сумме тратится больше», – отметил он.

Эксперты давно отмечают старение российского автопарка, и теперь процесс идет еще активнее на фоне дефицита иномарок в РФ и роста цен на автомобили. По данным «Автостата», в 2023 году в России зарегистрировано около 54 млн автомобилей, из которых на легковые авто приходится более 80%. Проанализировав данные ГИБДД, агентство пришло к выводу, что средний возраст этих машин – 14,7 года.

По разным оценкам, средняя цена нового автомобиля на российском рынке в первом полугодии была от 1,9 млн руб. (по данным исследования «СберАвто» и аналитического ресурса «Чек Индекс») до 3,9 млн руб. (по данным «Авто.ру»). «Автостат» придерживался средней оценки в 2,6 млн руб – на 10% больше аналогичного показателя прошлого года. Есть разброс и в оценках цен на б/у авто, хотя общий тренд одинаков – подорожание. «СберАвто» и «Чек Индекс» указывают, что автомобили с пробегом подорожали в среднем на 18% – с 1,1 до 1,3 млн. Ресурс «Авто.ру» сообщал, что средняя цена подержанных авто возрастом до 15 лет составила 2 млн руб. Средняя цена подержанного легкового автомобиля в сентябре 2023 года составила 1,54 млн руб., и этот показатель впервые преодолел отметку в 1,5 млн, отмечают в «Автостате».

Автомобили от 10 лет и старше являются популярными среди покупателей из-за низкой по сравнению с авто 3–5 лет стоимости, подтвердил для «НГ» директор по продажам автомобилей с пробегом «Автодом» и «АвтоСпецЦентр» Владимир Желобов. Однако он предупреждает, что большинство таких автомобилей не отвечают требованиям по безопасности. «У них большой пробег и выше риски возникновения неисправностей и поломок. Увеличение сроков владения автомобилем и общее старение автопарка повышают спрос на ремонтные работы и техобслуживание», – говорит Желобов.

Некоторые эксперты видят даже макроэкономические проблемы в связи с ростом популярности старых машин. В тенденции приобретения авто старше 10 лет есть серьезный негатив, считает доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г.В. Плеханова Олег Чередниченко. «Во-первых, даже качественные автомобили, имеющие серьезный срок эксплуатации, несут в себе повышенную опасность не только для владельцев, но и для окружающих, во-вторых, такие автомобили уже в принципе не могут отвечать сегодняшним стандартам как в экологии, так и в потребительских свойствах. И, наконец, стоимость обслуживания этих автомобилей существенно превышает затраты, относительно содержания современных моделей. Повышенные затраты, в свою очередь, выступают в качестве ощутимой составляющей, уменьшающей реальные располагаемые доходы их владельцев. А это «изъятие» – прямой урон для экономики на макроуровне», – говорит он.

«Дефицит некогда традиционных для россиян автобрендов, включающих продукцию немецких, японских, корейских и американских производителей, спровоцировал резкое увеличение цен: по ряду моделей они показали прирост, превышающий 100, а в некоторых случаях и 200% на новые автомобили. Ответ на такую ситуацию со стороны потребителей был прост: переориентация на вторичный рынок и приобретение там проверенных брендов», – сказал «НГ» Чередниченко.

Большую часть «пробежного» авторитейла нашей страны продолжают занимать российские (27,3%) и японские (26,9%) машины, сообщали в «Открытие Авто». На технику из Германии приходится 13,9%, а за «корейцами» осталось 12,8%. Автомобили более чем из десяти стран делят между собой оставшиеся 19%, среди которых на «китайцев» приходятся скромные 2,3%.

Несмотря на то что средние цены новых иностранных автомобилей в России сейчас превышают расценки в других странах, объемы рынка РФ в новых «штуках» продолжали уверенно расти, оказавшись второй месяц подряд выше 100 тыс. авто. По данным Ассоциации европейского бизнеса (АЕБ), в сентябре покупателей нашли 116,3 тыс. легковых автомобилей, это лучший результат с декабря 2021 года. Ожидается, что с учетом параллельного импорта в 2023 году может быть реализовано порядка 1,1 млн новых автомобилей.

Основу продаж по-прежнему составляют АвтоВАЗ и пять «китайцев» (Chery, Haval, Geely, Changan и Omoda). Общая доля российских брендов за 9 месяцев 2023 года достигла 42%, а доля «китайцев» за тот же период приблизилась к 50% рынка. В сентябре бренд Lada реализовал 36,2 тыс. машин, это ежемесячный рекорд за последние два года и почти на 3 тыс. больше, чем в августе 2023-го. Правда, общий итог трех кварталов относительно скромный – 242,6 тыс. машин, что ставит под сомнение объявленный ранее заводом годовой план в 400 тыс.

Россия стала лучшим зарубежным рынком для китайского автопрома. Популярных «китайцев» в РФ раскупают примерно в тех же объемах (по 50 тыс. ежемесячно), которыми до начала СВО могли похвастать тот же Hyundai, еще одна корейская марка Kia и французский Renault. В 2022 году в РФ поставили 160 тыс. «китайцев», а в 2023-м на начало сентября этот объем составил уже 544 тыс. машин (80 тыс. из них было завезено в августе). Ближайшая по объемам экспорта «чайнамарок» страна – Бразилия приняла за 8 месяцев 257 тыс. авто из Поднебесной.

Россия при сохранении тех же темпов может получить до конца года до 900 тыс. импортированных машин китайского производства. Хотя, как ожидают эксперты, продано из них по итогам года скорее всего окажется порядка 550 тыс., включая ту почти 100 тыс. машин, которую произведут на заводе Haval под Тулой. Остальное в силу низкой покупательной способности нашего населения, а также пока еще малой узнаваемости большинства «китайцев» и отсутствия у многих маркетинговой поддержки на федеральном уровне пока осядет на складах, считают в «Открытии. Авто».

Примечательно, что в России не оправдываются прогнозы о росте автомобильных краж, в том числе и с целью разбора на автозапчасти. По данным МВД число краж транспортных средств сократилось за девять месяцев этого года на 22,5% по сравнению с показателями прошлого года.

Автор Анатолий Комраков

Источник - https://www.ng.ru/economics/2023-10-31/1_8866_economics.html