Закон о правах собственников жилья в Германии на примере судебного разбирательства

В многоквартирных жилых домах нередко возникают ссоры между соседями. Их причины могут быть совершенно различными, а порой их вообще нет, просто Вы, дорогой читатель, не нравитесь своему соседу снизу (сверху, сбоку... всё равно). И когда для совершения в жилом помещении каких-либо действий, которые могут затронуть интересы других собственников, потребуется их согласие (к примеру, перепланировка, установление кондиционера и т.п.), ситуация может превратиться в целую проблему. В Германии правила прохождения согласований при проведении каких-либо действий в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, регулируется Законом о правах собственников жилья (Wohnungseigentumsgesetz – WEG). Если Вы являетесь счастливымобладателем собственного жилья в Германии, и это жильё находится в многоквартирном доме, согласно положениям этого Закона Вы должны получить согласие соседей даже тогда, когда вопрос стоит о таком, казалось бы, невинном действии, как установка кондиционера. К слову сказать, в Москве решением местных властей обязанность получать согласие государственных органов и соседей на установку кондиционеров отменена. 

Елена (так назовём нашу клиентку) несколько лет назад приобрела квартиру в элитном доме в Берлине. Квартиры в этом доме достаточно дорогие и собственниками квартир  являются люди состоятельные, имеющие определённый вес в экономической, политической и других областях. Дом построен в нескольких ступенях (уровнях). Что это означает. Квартира, которая находится на верхнем этаже под крышей, имеет огромное застеклённое окно во всю стену, которое выходит на террасу. Эта терраса служит крышей для квартиры, которая находится уровнем ниже по отношению к самой верхней квартире (это и есть квартира Елены). Эта квартира также имеет застеклённое окно во всю стену, которое также выходит на террасу. А эта терраса, в свою очередь, служит крышей для квартиры, расположенной на следующем уровне. И так далее. Что может быть лучше – огромное во всю стену окно, через которое комната заливается светом и солнечным теплом! Но вот это солнечное тепло в определённое время года доставляет некоторые неудобства – в квартире становится не просто светло и тепло, в ней становится очень душно. Казалось бы, выход простой – установить на террасе кондиционер, и все проблемы решены. Это теоретически. На практике же всё оказалось намного сложнее. 

Жильцам квартир, которые расположены непосредственно под крышей  общее собрание жильцов дома своим решением разрешило установить кондиционеры на основании их заявлений. Елена тоже написала заявление и передала его на рассмотрение собрания жильцов дома, которое собирается, по общему правилу, 2 раза в год. Дождавшись очередного заседания собрания, Елена... получила отказ. Причём, решение об отказе не было мотивировано – в нём собрание ссылалось на возможные шумы, которые, возможно, будет издавать кондиционер, что он, возможно, будет портить внешний вид дома, в результате чего может снизиться его рыночная стоимость и т.д..  Елена готова была выполнить все условия, которые установило бы ей собрание жильцов - приобрести кондиционер самой новейшей технологии – бесшумный, не загрязняющий атмосферу, вписывающийся в интерьер дома, провести экспертизу, заключить договор с фирмой, специализирующейся на установке кондиционеров именно в таких элитных домах, на его установление либо с любой фирмой по рекомендации собрания. Об этом она открыто сказала на собрании жильцов дома. Однако, на собрании «первую скрипку играл» один из жильцов, адвокат, к мнению которого прислушивались все остальные жильцы. По какой причине названный господин не желал давать своего согласия на установку кондиционера в квартире Елены – личная предвзятость, национальная неприязнь либо что-то другое, мы судить не берёмся. Однако, его мнение было решающим, а он согласия не давал, а вслед за ним и другие жильцы проголосовали против. 

Елена ранее уже пользовалась услугами нашей адвокатской канцелярии по другим делам, которые, к слову сказать, были разрешены весьма успешно. И в этой ситуации, видя, что самой ей не преодолеть возникший барьер, она обратилась к нам. Проведя беседу с клиенткой, адвокату, в первую очередь необходимо было ознакомиться со всеми материалами дела, изучить судебную практику по аналогичным делам, выполнить все необходимые формальности для обращения в суд. Т.е. работа предстояла достаточно большая. Ознакомившись с представленными  материалами, адвокат увидел, что срок, установленный законом для обжалования решения собрания в суд, уже истёк и было необходимо этот срок, скажем так, возобновить. Поэтому адвокат предложил клиентке  обратиться к жильцам с заявлением рассмотреть вопрос возможности установления кондиционера в её квартире ещё  раз. Елена была согласна. Адвокатом было подготовлено аргументированное письмо и ходатайство провести внеочередное собрание жильцов, на котором он вместе со своей клиенткой хотел бы присутствовать и изложить свои аргументы дополнительно. Пока разрешался вопрос о назначении даты внеочередного собрания, адвокат порекомендовал клиентке нанять независимого эксперта с целью осмотра дома, особенностей его архитектуры и вынесения предложений по установке кондиционера на террасе квартиры, рекомендации фирмы – ещё раз отметим, что дорогостоящие квартиры в элитном доме требуют и особого подхода в рассмотрении подобных вопросов. Кроме того, адвокат предложил Елене просить эксперта определить отличия, имеющиеся в квартире Елены от квартир, расположенных непосредственно под крышей. Эксперт был найден, экспертиза проведена. Адвокат предложил собранию жильцов заслушать заключение, сделанное экспертом, его предложения. Однако, во время проведения внеочередного собрания, а оно по нашему ходатайству было назначено, всё тот же жилец дома – адвокат перехватил инициативу в свои руки – по-видимому, все остальные жильцы дома уже привыкли к этому, это очень удобно – не нужно ничего решать, что-то обдумывать; есть человек, который, вероятно, разбирается в этих вопросах, а потому, нужно только проголосовать так, как он скажет. А он, надо отметить, весьма надменно и высокомерно, сказал, что не видит необходимости в выслушивании заключений эксперта, что это никому не интересно. Предложил проголосовать против и первым поднял руку. Другие жильцы проголосовали вслед за ним.. 

Елена решила обжаловать решение в судебном порядке. Получив новое решение собрания жильцов, адвокат подготовил в суд исковое заявление, указав на все вышеприведённые аргументы – соответствие кондиционера всем установленным стандартам и технологиям - бесшумность, экологическую чистоту, на то, что кондиционер должен быть, установлен на террасе, а потому не будет виден с улицы и не будет портить внешний вид дома, стоимость квартир в доме и дома в целом в результате установления кондиционера не падает, а напротив, увеличивается. Кроме того, адвокат указал, что квартира клиентки должна быть приравнена к квартирам, расположенным под крышей дома, где установление кондиционеров решением собрания было разрешено. Также было указано на права собственника недвижимого имущества, который имеет право пользоваться своим имуществом. Адвокат сослался на заключение эксперта и его предложения. Кроме того, при проведении экспертизы экспертом была проведена   оценка  отличий изоляции в квартире Елены и в квартирах, расположенных под крышей. И это заключение было явно в нашу пользу: во-первых, эксперт указал, что изоляция в квартире нашей клиентки значительно тоньше, плюс к этому на краше дома имеются зелёные насаждения, которые также защищают квартиры и усиливают изоляцию. В квартире же Елены такого нет.  Елена, по рекомендации адвоката, делала в своей квартире температурные замеры и всё фиксировала – результаты замеров  были представлены суду. Также адвокат в своём иске ссылался на имеющуюся судебную практику по аналогичным делам, указав, что при рассмотрении подобных вопросов должно учитываться мнение тех соседей, чьи интересы могут быть затронуты, т.е. соседствующих непосредственно с квартирой Елены, а не всех жильцов дома. 

Ответчик – собрание жильцов дома, которое представлял всё тот же высокомерный господин адвокат, никаких веских аргументов представить не смог – указывал на возможные шумы, не соглашался с тем, что изоляция квартиры Елены тоньше, чем в квартирах, находящихся под крышей; указывал на то, что не считает кондиционер предметом первой необходимости и т.д. и т.п.. Следует отметить, что жильцы аналогичной  квартиры напротив квартиры Елены установили кондиционер без всяких согласований, и этого никто не оспаривал. Переписка между сторонами через суд длилась девять месяцев (!), но новых аргументов и каких-либо доказательств у ответчика так и не появилось. Затем судья назначил судебное заседание, в котором ответчик также не представил никаких доказательств своему категоричному «нет». Суд отметил, что иск, поданный в суд представителем истца (нашей клиентки), подготовлен профессионально, его аргументация достаточна и обоснована. А вот аргументация стороны ответчика пуста и не имеет никаких доказательств. Поэтому в ходе судебного заседания все вопросы суда были направлены ответчику. Но и здесь каких-либо лаконичных и содержательных ответов не последовало. Суд указал, что он согласен с нашим аргументом о том, что, в случае наличия согласия соседей близлежащих квартир, иные доказательства просто не имеют значения; что он готов вынести решение, но предоставит ещё время для того, чтобы ответчик всё же попробовал представить суду существенные обоснования своему отказу в установлении кондиционера, а истцу (т.е. нам) – представить письменное согласие жильцов 4 квартир, расположенных в непосредственной близости с квартирой Елены. Если такое согласие суду будет представлено, аргументы других жильцов дома просто несостоятельны. 

Подготовленные нами письма-анкеты о согласии соседей на установление кондиционера в квартире Елены мы уже направили адресатам. Более того, мы уже получили согласие 3 семей из 4. Ну что же, снова наступило лето, и вопрос об установлении кондиционера вновь стал актуальным. Уверены, что в скором времени он станет реальностью. 

Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.