Реформа-2013 жилищного права Германии

1 февраля текущего года бундесрат одобрил закон об изменениях в правовых нормах, регулирующих наем жилья (жилищном праве - Mietrecht), с целью обеспечить их соответствие актуальным требованиям.

В законе об изменениях в жилищном праве речь идет в первую очередь об:

- облегчении модернизации жилья, обусловленной экономией энергии и изменением климата;

- улучшенной защите квартиросъемщика при преобразовании дома с съемными квартирами в дом для собственного проживания и против резкого повышения квартплаты;

- правиле отказа от какого-либо правомочия с целью обеспечения выгоды, прежде всего, в части промысловой поставки тепла (т.е. заключение контракта с специализированным предприятием);

- действенных мерах против несостоятельных с т.з. внесения квартплаты лиц (т.н. „Mietnomaden“).

При этом должен быть сохранен социальный характер жилищного права. Закон вступает в законную силу уже весной этого года.

Разъясняя суть этих изменений, федеральный министр юстиции Сабина Лойтхойзер-Шнаренбергер (Leutheusser-Schnarrenberger) сказала, что нововведения в жилищном праве, с одной стороны, побуждают квартиродателей осуществлять энергетическую модернизацию жилых домов, а, с другой стороны,  во многих случаях освобождают квартиросъемщиков от возникающих при этом расходов.

В то же время не были поддержаны в бундесрате большинством его депутатов требования более массивного вмешательства в жилищное право. Сегодня частные квартиродатели предоставляют в распоряжение граждан страны более 60%  требующихся им для проживания квартир. Тем самым они являются самой большой группой анбитеров на немецком рынке жилья. Чтобы в будущем дать им стимул осуществлять инвестирование в новые жилые дома, нужно отказаться от безбрежного регламентирования квартплаты. 

Энергетическая модернизация жилья является центральным элементом в переходе страны на возобновляемые источники энергии и, тем самым, задачей всего общества. 40% потребляемой энергии в Германии приходится на здания различного назначения, в т.ч. жилые, которые составляют значительную их часть. Нововведения взвешенным образом распределяют финансовое бремя энергетической модернизации между квартиродателем и квартиросъемщиками. Причем как и прежде, квартиродатель может ежегодно максимально 11% расходов по модернизации жилого здания перекладывать на квартплату. Зато после модернизации благодаря тщательной изоляции здания квартиросъемщик получает выгоду от снижения коммунальных расходов на отопление и обеспечения ему более комфортных условий проживания.

На установленном законе принципе осуществляется также контрактирование в части промысловой поставки тепла (т.е. заключение для этого контракта с специализированным предприятием). Впредь квартиродатель может изменить отопление жилья от обеспечения теплом от собственного источника на обеспечение теплом путем его промысловой поставки, если это, конечно, окажется нейтральным с финансовой т.з. для квартиросъемщика и позволит ему даже получить определенную выгоду. Это означает, что в любом случае при контрактировании квартиросъемщик освобождается от каких-либо дополнительных расходов. 

Сегодня крайне важным для мелких частных квартиродателей являются новые правовые инструменты против несостоятельных лиц с т.з. уплаты ими расходов за наемную квартиру, т.к. это позволит существенным образом предотвращать случаи обмана при найме жилья. Впредь суды должны вопросы освобождения жилья рассматривать в первую очередь. Суд может, кроме того, обязать квартиросъемщика предоставить гарантию оплаты за пользование жильем в случае длительного протекания судебного процесса по освобождению съемного жилья. Если же он это требование не выполнит, то квартира может быть освобождена путем проведения т.н. срочной судебной процедуры.  Кроме того, впредь, согласно т.н. модели «Берлинского освобождения съемного жилья», судебному исполнителю может быть поручено осуществить освобождение такой квартиры, конечно, при наличии расторгнутого договора о ее найме, без одновременного с этим вывоза ее обстановки и последующего складирования. Эта модель освобждения жилья экономит время и деньги.   

В интересах квартиросъемщиков устраняются также пробелы в их защите при превращении съемного жилья в квартиру для собственного проживания ее собственника. При этом впредь предотвращается обход правовых положений защиты от расторжения отношений найма с помощью т.н. «Мюнхенской модели». Согласно этой модели  будущие собственники жилья объединяются в общество гражданского права (GbR). Члены общества тогда сначала предъявляют свою потребность в жилье, и только после этого сдаваемый в наем дом превращается в дом для собственного проживания. Так выхолащивается установленная законом защита от расторжения договора о найме квартиры. Впредь, согласно закону, защита от расторжения договора о найме квартиры должна действовать даже тогда, когда общество гражданского права приобретает сдаваемый в наем дом, а также уже до его превращения в дом для собственного проживания его собственника.

Толстоног Веньямин

Источник