Ценовые тормоза для квартплаты и маклерского вознаграждения в Германии

Ценовые тормоза для квартплаты и маклерского вознаграждения в Германии

                  (вопросы и ответы)

Вопрос: Для чего предусмотрены федеральным правительством Германии нововведения в этом вопросе?

Ответ: Квартплата для работающих лиц с нормальным заработком должна оставаться посильной для оплаты. Федеральное правительство должно оказать этому необходимое содействие. В прошлые годы квартплаты возрастала частично явно несоразмерно. Различия между постоянством размера квартплаты и ценами на товары и услуги при повторной сдаче жилья в наем составляли, например, в Мюнстере 30%, в Гамбурге и Мюнхене – 25%, в Берлине – 19%; в регионах страны с острой нехваткой жилья, а также в городах с привлекательными условиями для работы или учебы найти подходящее с т.з. его оплаты жилье стало неимоверно сложной задачей. Так, в Регенсбурге квартплаты возросли на 33%, а в Фрайбурге – на 32%.

Вопрос: Что урегулировано в нововведениях?

Ответ: В них создано справедливое равновесие между интересами наймодателей и квартиросъемщиками.  Кто инвестирует деньги в жилье, должен в дальнейшем иметь возможность зарабатывать на этом. Но при этом надо иметь в виду, что квартиры не являются чисто товаром в экономическом смысле, а служат домашним очагом для людей. Поэтому не может идти речь единственно и только о максимазации прибыли.

а) ценовые тормоза для квартплаты

Нововведения предусматривают, что при повторной сдаче жилья в наем допустимый размер квартплаты в регионах с напряженным рынком жилья может повышаться самое большее в пределах местного сопоставимого уровня квартплаты, включая при этом рост на 10%. 

Пример. Прежняя квартплата за квартиру А. в жилом районе, который возник в годы экономического роста экономики, состаила 5,50 евро за кв.метр. За сравнимые по качеству жилья квартиры при повторном найме квартир была установлена цена в 9,00 евро за кв. метр, хотя местная сопоставимая квартплата, которая задокументирована в соответствущей таблице администрации совета общины (т.н. «зеркало квартплаты»), составляет только 6,00 евро за кв. метр. Если квартира А. должно вновь сдаваться в наем (после вступления в законную силу ценового тормоза кватплаты), то наймодатель может повысить квартплату самое большее до 6,60 евро за кв.метр. Таким путем обеспечивается умеренность в росте квартплаты.

Федеральные земли уполномачиваются к введению ценовых тормозов для квартплаты в районах с напряженным рынком жилья в течение самое дольшее 5 лет.

Для достижения посильной оплаты наемных квартир федеральное правительство хочет не только ограничить квартплату, но также содействовать с помощью инвестиций новому жилищному строительству. Чтобы добиться высокой инвестиционной готовности в этом секторе народного хозяйства, федеральное правительство исключает новостройки от использования в них ценового тормоза квартплаты. Собственник может вновь построенную квартиру сдавать в наем в будущем без ограничения размера квартплаты. Тем самым гарантируются не только инвестиции в срочно необходимое строительство жилья, но и создается  также надежное планирование этого процесса. Кроме того, исключение из области применения ценового тормоза квартплаты делается также для первой сдачи в наем квартиры после обширной ее модернизации.

Наймодатели могут, кроме того, полагаться на защиту состояния с наймом жилья, т.к. предусматривается, что может в дальнейшем потребоваться согласованный в допустимых пределах размер квартплаты при повторной сдаче жилья.  Наймодатели также не принуждаются к тому, чтобы ставшие свободными квартиры предлагать по прежде существовавшей квартплате.

б) маклерское право: кто заказывает, тот и платит

В маклерском праве федеральное правительство закрепляет  всеобщий согласительный принцип: кто заказывает, тот и платит. Посредством него впредь должно гарантироваться, что маклерскую плату оплачивают те лица, которые дали поручение маклеру и соответственно в чьих интересах маклер преимущественно осуществлял свою деятельность. А такими лицами могут быть не только квартиросъемщики. Дело в том, что на практике в регионах с излишком свободного жилья таковыми лицами чаще всего являются именно наймодатели, которые поручают маклеру найти подходящего клиента для съема квартиры.      

Вопрос: Где действует ценовой тормоз квартплаты?

Ответ: Федеральное правительство заботиться о квартиросъемщиках прежде всего там, где действительно существует проблема с наймом жилья. Поэтому ценовой тормоз квартплаты действует в регионах с напряженным рынком жилья. Эти регионы должны установить федеральные земли. Это будет справедливо. Только сами федеральные земли могут оценить реальное положение дел с наймом жилья в тех или иных ее регионах и гибко отреагировать на изменения на рынке недвижимости.

Развитие квартплаты протекает в стране очень по-разному. Существуют большие города с напряженным рынком жилья, т.к. население возвращается туда; в то же время имеются малые и средние населенные центры, в которых очень быстро растет квартплата при повторной сдаче жилья.

Ценовой тормоз квартплаты должен действовать там, где действительно в нем существует острая необходимость, где имеется напряженный рынок жилья. Закон, предложенный федеральным правительством, о введении ценового тормоза квартплаты содержит условия для установления таких регионов и называет 4 индикатора для того, чтобы можно было признать регион в качестве напряженного с т.з. рынка жилья.

Федеральная земля может разработать несколько таких правовых положений или одно положение для нескольких регионов с соответственно различными временными периодами их введения в силу. Но регион может определяться в качестве напряженного с т.з. рынка жилья только самое дольшее на 5 лет. Условием для разработки такого правового положения является то, что земельное правительство устанавливает, на основании каких обстоятельств регион относится к напряженному с т.з. рынка жилья и, кроме того, разъясняет, какие меры и за какое время оно собирается с помощью правового положения осуществить в соответствующих регионах, чтобы оказать содействие в преодолении в них жилищной проблемы.     

Вопрос: Сколько времени отволится федеральным землям для возможности разработки такого правового положения?

Ответ: Федеральное правительство предоставляет 5 лет федеральным землям для составления такого положения о ценовом тормозе квартплаты. После их введения их в силу в течение, по крайней мере, трех лет, они должны действовать в соответствующих регионах, а затем рынок жилья исследуется вновь на предмет того, достигнута ли цель положения и что необходимо сделать в дальнейшем.

Таким образом, федеральные земли могут разрабатывать правовые положения, в которых будут установлены регионы с напряженным рынком жилья,  до 31 декабря 2020 года.

Вопрос: Как узнать, каков сравнительный  размер местной квартплаты?

Ответ: Этому помогает документ (таблица) администрации местного совета общины (т.н. «зеркало квартплаты»), в котором содержатся сопоставимые размеры местной квартплаты. Во многих больших городах страны имеются т.н. квалифицированные таблицы местной квартплаты, которые составлены на основе хозяйственных принципов строительства и эксплуатации жилья. В большинстве муниципалитетов (местных общин), в которых уже действует ценовой тормоз квартплаты,  по крайней мере, просто составляется «зеркало квартплаты». Оно является хорошей основой для определения местной сравнительной квартплаты для соответствующих квартир.

Там, где этого «зеркала квартплаты» не имеется, для установления размера местной квартплаты можно использовать банк данных сопоставимых размеров квартплаты местных союзов наймодателей и квартиросъемщиков, а также сопоставимые статистическиеи сборники данных о размерах квартплаты.

Если для определения сопоставимых размеров квартплаты квартиросъемщику недоступны соразмерные данные, но справку о них может довольно просто получить наймодатель, то квартиросъемщик обращается за этой информацией к наймодателю, чтобы проверитьдостоверность согласованной в договоре найма жилья размера квартплаты. То же касается и размера предоплаты за наем квартиры.

Вопрос: Как точно определить вновь построенное жилье и всесторонне модернизированное жилье?

Ответ: Вновь построенное жилье – это квартира или жилой дом, которые в первый раз используются или сдаются в наем. Модернизация жилья является всесторонней, когда она указывает на выполнение такого объема работ, который совершенно оправданно сопоставим с вновь построенным жильем. Часто на это может указывать объем инвестиций, когда на модернизацию израсходовано не менее трети их объема при строительстве аналогичного по размерам нового жилья.

Вопрос: Подлежат ли учету расходы на модернизацию при установлении размера квартплаты?

Ответ: Да, конечно. При установлении размера квартплаты расходы на модернизацию учитываются как при сдаче вновь такого жилья, так и при существующих отношениях его найма (§559, абз.1 - 3 BGB). Эти расходы ведут к добавке к прежнему роазмеру квартплаты, что допустимо и при применении ценового тормоза квартплаты. При модернизации жилья нередко прежний ее квартиросъемщик выселяется, и при повторной сдаче модернизированного жилья новому квартиросъемщику размер квартплаты уже повышается против прежней величины.

Вопрос: Какие последствия предусматриваются при нарушении положения о ценовом тормозе квартплаты?

Ответ: Согласованная в договоре найма жилья квартплата признается недействительной, если ее допустимая величина превышается. Квартиросъемщик должен платить максимально 110% от местной величины квартплаты. В сомнительном случае квартиросъемщик, который сомневается в точности согласованного размера квартплаты, может обратиться в местный союз наймодателей и квартиросъемщиков или к адвокату за правовой консультацией.

Наряду с предписаниями частно-правового характера существуют еще предписания в законе о хозяйственных наказаниях (Wirtschaftsstrafgesetz, §5), которые предусматривают денежный штраф за несоразмерную величину квартплаты. Кроме того, Уголовный кодекс (Strafgesetzbuch, §291 абз1, №1) регулирует ситуацию типа „Mietwucher“ (взимание чрезмерной квартплаты путем использования тяжелого положения, неопытности или слабости съемщика). Согласно этому положению закона наказывается денежным штрафом или даже лишением свободы на срок от одного до трех лет, а в особо тяжелых случаях даже и до 10 лет те квартиродатели, которые, используя безвыходную ситуацию съемщика, прибегают к чрезвычайно высокой квартплате.

Вопрос: Может ли квартиросъемщик потребовать вернуть ему слишком высокую квартплату?

Ответ: Да, несомненно. Он должен, безусловно, реагировать на нарушение положений о ценовом тормозе квартплаты.

Вопрос: Нельзя ли легко обойти ли ценовой тормоз квартплаты в том случае, когда наймодатель, например, требует  излишне высокое превышение над местной величиной квартплаты, предлагая при этом уплату ее по-черному, или предлагая только меблированную квартиру?   

Ответ: Большинство граждан страны являются законопослушными лицами, то же относится и к большинству как наймодателей, так и квартиросъемщиков. Конечно, нельзя вовсе исключить правовые нарушения в этом деле, но это не должно служить аргументом против необходимости учета таких нарушений в соответствующих законоположениях для строгого наказания за их совершение.

Вопрос: Как должен функционировать принцип «Кто заказывает, тот и платит» при поиске квартиры при обращении на практике к маклеру?

Ответ: До сих пор дело обстояло таким образом, что обычно в регионах с острой нехваткой жилья, в которых трудно было найти подходящую съемную квартиру, свободный для найма объект можно было найти только с помощью квартирного маклера. Самостоятельный поиск квартиры в таких районах не приводил к успеху, поэтому без маклера, за посредничество которого вы должны были, конечно, уплатить, обойтись было нельзя. Впредь всеобще действующий принцип «Кто заказывает, тот и платит» должен гарантировать, что также и те лица, которые поручают маклеру найти клиента для съема квартиры и в чьих интересах маклер преимущественно и работает, тоже должны ему платить. Это означает, что на практике нередко платит маклеру именно наймодатель, например, в регионах, где, наоборот, существует излишек свободного жилья и многие жилые дома стоят с незаселенными в них квартирами.

Вопрос: Как можно предотвратить, что наймодатель не перекладывает затем свои расходы за услуги маклера на квартиросъемщика?

Ответ: Не существует особого положения о том, что наймодатель может фактически каким-либо другим способом переложить расходы за услуги маклера на квартиросъемщика. Наймодатель не может, например, продать оборудование и инвентарь квартиры за чрезвычайно высокую цену, чтобы таким образом возместить свои расходы на маклера. В таком случае соглашение о маклерском вознаграждении уже в действующем праве о посредничестве при сдаче жилья в наем является недействительным, если цена является несоразмерно высокой. Впредь возможность надбавки к квартплате ограничивается посредством того, что при повторной сдаче квартир в наем в регионах с напряженным рынком жилья возможно повышение сверх местной сравнительной величины квартплаты только максимально на 10%. Впрочем федеральное правительство отдает себе отчет в том, что в будущем возможны ошибки в этом деле, поэтому необходим строгий контроль за соблюдением приянятого закона о ценовом тормозе квартплаты на местном уровне.

Вопрос:  Уже сегодня существует ценовой тормоз квартплаты на уровне 15%. Для чего поэтому новое законоположение?

Ответ: Как известно, с 1 мая 2013 года в регионах федеральных земель с напряженным рынком жилья т.н. предел собственной ответственности для повышения квартплаты может быть снижен с 20 до 15%. Но этот предел действует только для существующих договоров о найме жилья, однако не при заключении договоров при повторной сдаче жилья. Положение об этом пределе также не регулирует, с какой скоростью может повышаться квартплата до уровня местной сравнительной величины квартплаты. Для повторной сдачи жилья в наем при освобождении квартир это положение ничем не помогает.

Вопрос: Требуется ли вообщее ценовой тормоз квартплаты? Согласно актуальным данным федерального статистического ведомства кватплата в стране в последний год возросла только на 1,3%.

Ответ: Это так, но средняя по стране величина ничего не говорит об изменении цены на проблематичных с т.з. найма жилья рынках, а ведь именно о них и идет речь при ценовом тормозе квартплаты. Прежде всего в крупных городах, в которых происходит резкий рост численности населения,  рост величины квартплаты при повторной сдаче жилья в наем составил в последнее время 20, 30 и даже 40%. Для этих регионов страны и только для них ценовой тормоз квартплаты крайне необходим.

Вопрос:  Может ли ценовой тормоз квартплаты устранить острую нехватку жилья? 

Ответ: Ценовой тормоз квартплаты является только одним из элементов обширной жилищно-строительной политики правительства страны. Этот тормоз должен обеспечить впредь умеренный рост квартплаты в регионах с напряженной ситуацией с жильем. Другим элементом этой политики, указанной в коалиционном соглашении правящих партий страны, является, прежде всего, расширение жилищного строительства, активная политика недвижимости, обеспечивающая доступность строительства, оживление строительства социального жилого фонда, создание жилья, удобного для проживания поколений, детей и пожилых людей, а также финансовое содействие санированию и энергетической модернизации существующим жилым домам. Уже сегодня федеральное правительство готово предоставить на социальное жилищное строительство полмиллиарда евро ежегодно. Этот пакет мер должен обеспечить в будущем существенное улучшение типовых условий для участников на всех рынках жилья в стране и снизить напряжение на рынках жилья в проблемных с т.з. доступности съемных квартир регионах страны, прежде всего, в крупных ее городах.

Вопрос:  Когда федеральный закон о торможении роста квартплаты вступит в силу?

Ответ: Федеральное правительство предполагает, что закон о повсеместном введении в стране ценового тормоза квартплаты и изменений в маклерское право вступит в силу в первой половине 2015 года. Но конкретное содержание этот закон обретет только после того, как земельные правительства разработают правовые положения о ценовом тормозе квартплаты для соответствующих своих регионов.