Все, что нужно знать о залоге при аренде жилья и нежилой недвижимости в Германии

Содержание
[-]

Заложники залога

Поиск жилья обычно начинается с просмотра газетных рубрик о сдаче недвижимости внаём. Однако читателю, впервые столкнувшемуся с языком квартирных объявлений, сначала предстоит разобраться в его богатой незнакомыми терминами и аббревиатурами специфике.

Например, о чём говорит присутствующее практически в каждом объявлении слово «Kaution», или что скрывается за сокращениями «2MM Kaution» или «3 MM (Monatsmieten) Kaution»? Разберёмся в этом вместе с читателями.       

Размер и порядок уплаты залога

Немецкое «Kaution» происходит от латинского слова «cautio», означающего «безопасность». Данный залог является своеобразной страховкой для собственника жилья на случай возникновения ущерба по вине квартиросъёмщика. Он вносится на специальный счёт арендодателя и, согласно немецкому законодательству, может быть применён как для ликвидации нанесённых жильцом повреждений, так и в качестве арендной платы (в случае неплатёжеспособности квартиросъёмщика).

Требование залога – это повсеместная практика при сдаче внаём жилых и производственных помещений, аспекты которой урегулированы законом. Надо сказать, что закон отводит владельцам сдаваемых объектов право взимать залог, однако не обязывает их к этому.

Любого потенциального квартиросъёмщика в первую очередь волнует размер залога. Данный аспект урегулирован § 551 Гражданского уложения (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). В соответствии с указанным параграфом, максимально допустимая величина залога равна арендной плате за 3 месяца. Любые превышения данной нормы неправомерны. Необходимо учитывать, что залог складывается из «очищенной» от коммунальных и других дополнительных услуг арендной платы (Kaltmiete). Таким образом, аббревиатура «3 MM Kaution» означает залог, равный «очищенным» арендным взносам за 3 месяца.

Отметим: бывает и так, что в договоре о найме жилья указывается суммарная арендная плата без выделения коммунальных услуг (Warmmiete). Тем не менее это не даёт арендодателю права взимать залог, равный совокупности полной аренды за 2−3 месяца. В соответствии с вышеупомянутым параграфом § 551 BGB, он обязан выделить из общего месячного взноса «очищенную» арендную плату и на её основании рассчитать залог.

Нашим читателям надо знать следующее правило: если потенциальному квартиросъёмщику затруднительно внести всю сумму залога сразу, то он может сделать это тремя равными частями (взносами) в течение первых трёх месяцев аренды. Причём сделать на совершенно официальных основаниях, поскольку закон наделяет указанным правом всех соискателей наёмного жилья. Другое дело, что и владелец объекта имеет право выбирать жильцов, и бесспорно отдаст предпочтение тем, кто в состоянии заплатить без проволочек.

Залог и полномочия арендодателей

Каковы полномочия собственников сдаваемого жилья в том, что касается величины залога и других, связанных с ним нюансов? Давайте разберёмся.

Начнём с самого, пожалуй, важного нюанса: арендодатель вправе повышать залог во время проживания квартиросъёмщика в арендуемом помещении, если возрастает арендная плата и если данный аспект был отмечен в договоре найма жилья. В некоторых случаях дополнительно к залогу арендодатель может попросить письменное поручительство со стороны третьих лиц. Самый распространённый случай, когда арендодатель желает подстраховаться таким образом, – это юный возраст квартиросъёмщиков и ограниченность их доходов. Поручительство со стороны родителей таких потенциальных квартиросъёмщиков поможет владельцу объекта принять решение в пользу юных жильцов.

Стоит отметить, что поручительство в пользу потенциального арендатора может понадобиться и при аренде производственных помещений. Кроме того, в ситуации съёма нежилых и производственных объектов, величина залога регулируется другими правилами, нежели когда речь идёт о жилье. Так, согласно решению OLG Düsseldorf (Az.: 10 0 2/09), данная величина практически не ограничена. В превалирующем большинстве случаев залог при найме нежилых помещений составляет 5−7 месячных арендных взносов. Требование о залоге в размере 5−7 месячных арендных взносов не является нарушением закона лишь потому, что изрядно превышает размеры, установленные для аренды.

Ещё один важный нюанс: оплата залога допускается как наличными напрямую арендодателю (в этом случае необходимо запастись распиской или квитанцией о передаче денег), так и банковским переводом. Согласно закону, залог считается внесённым в тот момент, когда деньги перешли в руки владельца помещения или же поступили на его банковский счёт.

Ответственность за ошибочные переводы, следствием которых явилась задержка или неуплата залога, несёт квартиросъёмщик, как бы часто ни вменяли «знатоки» ответственность за это банку.

Как уже было указано выше, залоговые средства могут быть использованы владельцем жилья для устранения ущерба, произошедшего по вине съёмщика. В указанном случае квартиросъёмщик, безусловно, обязан пополнить залог до первоначальной суммы. Данное требование остаётся в силе и после завершения срока аренды, вплоть до дня окончания проверок по задолженностям.

Контроль над размещением залоговых средств

Поговорим о том этапе, когда залог внесён, договор об аренде подписан обеими сторонами и счастливый новосёл получил ключи от желанной квартиры. «Всё хорошо, прекрасная маркиза»? Об уплаченном залоге можно забыть до следующего переезда? Подобная беспечность нежелательна, поскольку в худшем случае она грозит обернуться финансовыми потерями. Почему? По той простой причине, что контроль над правильным размещением залоговых средств закон возлагает именно на квартиросъёмщика.

Квартиросъёмщику исключительно важно убедиться в том, что залоговая сумма своевременно попала в банковское учреждение и хранится изолированно от накоплений арендодателя. Сделать это, впрочем, несложно, поскольку собственник жилья обязан представить съёмщику информацию и необходимые документы, касающиеся его средств.

Размещение залога на особом банковском счёте сегодня актуально как никогда, поскольку гарантирует квартиросъёмщику сохранность его денег на случай банкротства владельца жилья. В противном случае залоговая сумма может быть конфискована в пользу уплаты личных задолженностей арендодателя.

Квартиросъёмщик имеет бесспорное право на прирост своего залога банковскими процентами, размер которых должен быть не ниже стандартной ставки по трёхмесячному вкладу. При этом арендодатель не обязан искать банковское учреждение с наиболее привлекательной процентной ставкой. Согласно § 551 BGB проценты не выплачивается квартиросъёмщику, а копятся вплоть до окончания аренды объекта, повышая таким образом безопасность хозяина жилья. Впрочем, в наше время ничтожно низких процентных ставок данное обстоятельство мы упомянули чисто из любви к точности.

Помимо стандартных банковских вкладов или сберегательных книжек, возможны альтернативные формы размещения залога (долговременные вклады и др.). Главное – обоюдное согласие сторон и осознание квартиросъёмщиком всевозможных рисков, связанных с альтернативными вкладами.

Наряду с правом контроля над размещением залога в распоряжении квартиросъёмщика есть и меры воздействия на нерадивого арендодателя. Если арендодатель не в состоянии подтвердить факт своевременного и сепаратного размещения залога, съёмщик вправе приостановить плату за квартиру вплоть до исправления первым данной ситуации. При размещении залоговых средств со значительной задержкой квартиросъёмщик имеет все основания потребовать возмещения потерянных по вине арендодателя банковских процентов. Тут уж дело не столько денег, сколько принципа.

Поиск поручителя при переезде на новую квартиру

Народная мудрость приравнивает переезд к пожару. И неудивительно: физические, а тем более финансовые затраты на переезд способны нанести существенный удар по бюджету среднестатистической семьи.

Зачастую новосёлам неоткуда изыскать несколько сотен евро на уплату залога. Тем не менее, это не повод для отчаяния. Заменить наличный взнос можно поручительством (Bürgschaft).

Оформлением залоговых поручительств занимаются как банки, так и различные страховые кампании (Deutsche Kautionskasse и ей подобные). Заручиться поддержкой «своего» банка в этом случае дешевле, чем поддержкой посторонней кампании, однако для оформления поручительства банк пожелает убедиться в стабильности доходов клиента. При недостаточных или непостоянных доходах рассчитывать на понимание банка, увы, бесполезно. Тогда в распоряжении потенциальных новосёлов остаётся последняя возможность – обращение в одну из залоговых касс или страховых кампаний.

К сожалению, услуги залоговых касс – это дорогостоящая альтернатива, применение которой оправданно лишь в совершенно безвыходных ситуациях.

Недостатки залоговых касс в следующем:

  • необходимость внесения вступительного взноса в размере 100−150 евро и последующие ежегодные выплаты в количестве 5% и более от предполагаемого залога. К этому прибавляются взносы за обработку документов и прочие бюрократические операции;
  • взносы поступают на счёт страховой кампании и, в отличие от обыкновенного залога, впоследствии не будут возвращены клиенту;
  • недоверие владельцев сдаваемых объектов к данной форме залога. В свете сегодняшних финансовых турбулентностей и участившихся банкротств, арендодатель предпочитает наличные средства, поэтому потенциальный квартиросъёмщик, предлагающий альтернативные формы залога, оказывается в заведомо проигрышном положении.

Правила востребования залога

Неуплата залога грозит нерадивому квартиросъёмщику бессрочным разрывом договора об аренде. Но применить это наказание владелец жилья вправе лишь тогда, когда залог был им востребован в соответствии со всеми правилам.

Правила востребования залога таковы:

  • необходимость внесения залога, как и его величина, не превышающая обозначенные законом нормы, содержится в договоре аренды. Если в договоре ничего не сказано о залоге, то его требование является неправомерным;
  • договорные обязательства должны соответствовать действующему в данный момент законодательству. Всё, что идёт вразрез с законом, автоматически лишается силы. Так, например, письменное требование внести всю сумму залога до начала аренды противоречит действующему разрешению платить в рассрочку, а поэтому не подлежит исполнению. Более того, при наличии неправомерных требований в договоре найма квартиросъёмщик вообще освобождается от обязанности вносить залог.

Искусство получить залог обратно

Залог подлежит возврату после прекращения срока аренды и при условии, что квартиросъёмщик не нанёс вреда арендованной недвижимости. Но нередко возникает следующая ситуация: владелец убедился в целости и сохранности своей квартиры, однако залог отдавать не спешит, чем вызывает недоумение бывшего жильца. В чём тут дело?

Законодательство разрешает арендодателю задерживать выплату залога, отводя владельцу жилья время на проверку наличия задолженностей по коммунальным платежам со стороны бывшего съёмщика, а также обнаружения скрытых повреждений в квартире. Хотя закон и не устанавливает максимальные сроки таких задержек, в стандартных случаях вышеописанные проверки занимают не более 3−6 месяцев, по завершении которых приросший банковскими процентами залог подлежит возврату. Тем не менее, судебной практике известны редкие ситуации, когда правомерными были признаны задержки более 2−2,5 лет.

Полезно знать, что арендодатель имеет право задерживать не всю сумму залога, а лишь её часть. Если хозяин жилья использует залоговые средства для устранения ущерба или погашения задолженностей квартиросъёмщика, то обязан представить документы, подтверждающие произведённые расходы.

Бывают и противоположные ситуации, недоумевать в которых приходится хозяину квартиры. Например, когда за три месяца до даты расторжения договора и выезда из квартиры жилец вдруг приостанавливает арендную выплату, предлагая арендодателю воспользоваться средствами из залога. Подобный ход имеет право на существование, но лишь при обоюдном согласии сторон. Если же владелец недвижимости против, то жилец рискует получить повестку в суд с обвинением в неуплате арендных взносов, а впоследствии требование внести недостающие взносы, штраф за их задержку, а также покрыть судебные издержки.


Об авторе
[-]

Автор: Владимир Отте

Источник: rg-rb.de

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 15.07.2017. Просмотров: 49

Комментарии
[-]

Комментарии не добавлены

Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta