Возражение против расторжения договора найма жилья в Германии

Возражение против расторжения договора найма жилья

                                                      ...ухватиться за соломинку

Злость, ярость и негодование – плохие советчики при получении письма о прекращении отношений найма. Лучше воспользуйтесь своим правом на опротестование, если вы категорически не согласны с расторжением договора найма жилья. 

Твердая оборона. Никакой паники! Вы можете еще возражать против преращения отношений найма, если выезд из квартиры для вас, вашей семьи или членов вашего домохозяйства представляет собой особо тяжелый случай и сопровождается невыносимыми трудностями.  При наличии у вас такого случая вы можете использовать свое право на продолжение отношений найма до отпадения оснований на него. Правда, после этого наймодатель должен заново начать процедуру расторжения договора найма, если, конечно, причины для него продолжают еще существовать.

Основания для особо тяжелого случая. Законодатель признает отсутствующее соразмерное заменяющее жилое помещение в качестве основания для такого случая. Если отсутствует заменяющая квартира на сносных условиях, то, сославшись на особо тяжелый случай в качестве основания, возражайте против расторжения договора найма. Но будьте осторожны! Заменяющая квартира не потому не подходит вам, что она только дороже прежней, а потому, что имеют место еще и другие обстоятельства, а именно:

- развивающаяся беременность,

- большой жизненный возраст с сопутствующими старости болезнями,

- тяжелое заболевание или наступившая инвалидность,

- необходимость подготовки к серьезному экзамену по месту учебы,

- смена школы для ребенка незадолго до ее окончания,

- острая опасность суицида.

Это далеко не полный перечень обстоятельств особо тяжелого случая. Суд может признать и другие основания.   Рассмотрим пару примеров

Пример 1. Семье Берг очень нравится съемная квартира,  и они хотят в ней жить долгое время. Поэтому господин Берг с согласия собственника квартиры расширяет и модернизирует  ее: устанавливает встроенный кухонный гарнитур, современную ванну и оборудует дополнительную комнату в подвальном помещении. Затраты на эти работы составили 12.500 евро, которые не будут возмещены  наймодателем. Три года спустя – в то время как семья Берг уже живет в этой квартире11 лет – наймодатель заявляет им о своей потребности в сдаваемой в наем квартире: его дочь с ребенком должны въехать в нее, чтобы они смогли заботиться о проживающих на верхнем этаже родителях.

Мы имеем типичный случай возникновения потребности наймодателя в сдаваемой им в наем квартире. Но, ведь семья Берг еще даже не оправдала вложенных в квартиру средств. Поэтому суд этот случай оценил в качестве особо трудного и потребовал продлить отношения найма на три года.

Пример 2. В конце третьего года госпожа Берг упала и поломала бедренную кость. О переезде теперь нечего и думать. Об этом предупредил госпожу Берг и ее домашний врач. Наймодатель предоставляет семье Берг отсрочку на год. К этому времени в доме дочери супругов Берг завершается оборудование комнаты, в которой родители могут провести остаток жизни.

Как следует из этого случая, наймодатель в связи с заболеванием госпожи Берг принял верное решение: дело в том, что квартиросъемщик из-за резкого ухудшения здоровья не может освободить арендуемую им квартиру, так что это обстоятельство, как и многие другие возможные причины, создают особо трудный случай. Важнейшими основаниями для такого случая закон называет также невозможность нахождения соразмерной по площади квартиры с подходящими для соответствующих обстоятельств условиями проживания, очень пожилой возраст квартиросъемщика и его дряхлость, инвалидность, тяжелое заболевание, развивающаяся беременность, предстоящие важные экзамены. Для каждого случая существуют особые признаки, которые суд должен оценить тогда, когда квартиросъемщик возражает против выселения и в связи с этим возбуждается судебный процесс. Только в редких случаях квартиросъемщик при своей правовой защите не может сослаться на социальное условие, например, когда квартира арендуется только временно. Такой договор о найме на ограниченный срок согласно §575 BGB может заключаться, конечно, только при совершенно определенных предпосылках.   

Своевременное возражение. Не тяните время с подачей возражения в письменном виде. Не позднее двух месяцев до окончания отношений найма ваше возражение должно поступить вашему наймодателю. Если он потребует, вы должны немедленно привести основания для возражения против прекращения отношений найма. Тогда уже вы потребуйте от него продолжения этих отношений с ссылкой на особо трудный случай.

Право на опротестование без шанса на успех. Бесполезно возражать против расторжения договора найма, если:

- отношения найма были законно прекращены в срочном порядке,

- вы живете в меблированной комнате в квартире наймодателя,

- если жилое помещение на самом деле предназначается для временного использования в качестве квартиры для проведения отпускного отдыха, гостиничного номера или для проведения выставочного мероприятия;

- был заключен срочный (т.е. на определенный срок) договор найма жилья без права на защиту от прекращения отношений найма.  

Последствия опротестования. После подачи возражения наймодателю вам остается только внести в суд иск против выселения вас из наемной квартиры в порядке осуществления наймодателем расторжения договора найма жилья.

Тактика действий. Попытайтесь уменьшить риск несения значительных процессуальных расходов или даже полностью возложить их на вашего наймодателя. Для этого вы должны быть готовы доказать, что вы всячески старались в преддверии судебного процесса получить внесудебное согласие на улаживание вашего дела, но потерпели неудачу. Ведите протокол осмотра квартиры. Попытайтесь заставить вашего наймодателя высказаться уже до суда, чтобы понять его основания для прекращения с вами отношений найма. Попросите у вашего наймодателя отсрочки от выселения (в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении) и используйте это письмо, а также квитанцию о доставке и вручении в качестве доказательства ваших усилий. Если наймодатель не ответит на ваше письмо об отсрочке с выселением, ему придется объяснить основания для этого в суде.

Если у вас мало надежды выиграть судебный процесс, поинтересуйтесь перед судом по поводу вашего права на защиту от выселения.

***

Важные законоположения

- § 574 BGB. Возражение квартиросъемщика против расторжения договора найма жилья

(1) квартиросъемщик может возражать против расторжения наймодателем договора найма жилья и требовать продолжения отношений найма, если прекращение этих отношений для квартиросъемщика, его семьи и других членов его домохозяйстваозначало бы создание особо тяжелого случая, который не должен иметь оправдания при учете законных интересов наймодателя. Это недействительно тогда, когда налицо основание, которое позволяет наймодателю прибегнуть к экстраординарному срочному расторжению договора найма.

(2) Особо тяжелый случай имеет место тогда, когда не может быть приобретено соразмерно заменяющее жилое помещение на пригодных для квартиросъемщика условиях.

(3) При оценке справедливых интересов наймодателя учитываются только указанные в письме о расторжении договора найма основания согласно § 573 абз. 3, разве только они возникли задним числом.

(4) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.

***

- § 574а BGB. Продолжение отношений найма жилья после подачи возражения

(1) В случае § 574 BGB квартиросъемщик может потребовать продолжить отношения найма жилья столько времени, сколько это окажется соразмерным при учете всех обстоятельств тяжелого случая. Если наймодателю не подходит продолжить на прежних условиях договора отношения найма, то квартиросъемщик может только предложить продолжить эти отношения на соразмерно измененных условиях.

(2) Если соглашение не достигнуто, то продолжение отношений найма, временной интервал, а также условия, на которых они продолжаются, определяются судебным решением. Если однако сомнительно, когда возможно отпадут обстоятельства особо тяжелого случая, на основании которых не могут быть прекращены отношения найма, то в судебном решении может устанавливаться, что отношения найма продолжаются в течение неопределенного времени.

(3)  Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.

***

- § 574b BGB. Форма и сроки подачи возражения

(1) Возражение квартиросъемщика против расторжения договора найма жилья должно быть заявлено в письменном виде. По требованию наймодателя квартиросъемщик должен немедленно предоставить справку об основаниях для возражения.

(2) Наймодатель может отклонить продолжение отношений найма жилья, если квартиросъемщик в течение не позднее двух месяцев до прекращения отношений найма не представил письменные разъяснения на этот счет. Если наймодатель указал несвоевременно до истечения срока опротестования на возможность, а также на форму и срок, то квартиросъемщик может заявить возражение еще в течение первого срока правового спора о выселении.

(3)  Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.

***

- § 574c BGB. Дальнейшее продолжение отношений найма жилья при непредвиденных обстоятельствах

(1) Если на основании  §§ 574 до 574b было установлено путем согласия или судебного решения, что отношения найма жилья продолжатся на определенное время, то квартиросъемщик может только потребовать дальнейшего их продолжения, если это оправдывается существенным изменением обстоятельств или когда все же не наступили обстоятельства, предвидимое появление которых за соответствующий период времени устанавливалось со всей определенностью.

(2) Если наймодатель прекращает отношения найма жилья, продолжение которых в течение неопределенного времени было установлено судебным решением, то квартиросъемщик может возражать против этого и потребовать от наймодателя все же продолжить отношения найма в течение неопределенного времени. Если же изменились обстоятельства, которые были учтены для продолжения отношений найма, то квартиросъемщик может потребовать продолжить эти отношения только в соответствии с § 574BGB; при этом несущественные отклонения остаются вне рассмотрения.

(3)  Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.