В 2022 году рынок новостроек России будет справляться с последствиями бума 2021 годa
Охлаждение после года рекордов
После полутора лет аномально быстрого роста цен на новостройки спрос на квартиры снизится. Фактором, определяющим развитие рынка жилья, станет удорожание ипотеки. Один из основных трендов на рынке жилищного строительства — небоскребизация городов. За последние три года средняя этажность российской новостройки увеличилась на 1,5 этажа, приблизившись к 19.
Минувший 2021-й войдет в историю рынка жилья России как год рекордов. В стране было построено 90 млн квадратных метров жилья, это исторический максимум даже с учетом времен Советского Союза. Был установлен ипотечный рекорд: выдано ипотечных кредитов на 5,5 трлн рублей, на четверть больше, чем в 2020 году. Девелоперы зафиксировали рекордные прибыли. Резко подорожало жилье: средняя цена новостроек в крупных городах страны выросла сразу на треть.
В 2022 году рынок новостроек будет справляться с последствиями бума. Ипотека не только подорожает, но и сильно сократится в объемах. Аномальный рост цен в отсутствие роста реальных доходов населения наводит на мысль о пузыре на рынке недвижимости и возможном обвале рынка. Однако в 2022 году новостройки могут значительно подешеветь только в отдельных городах — у банков и застройщиков много инструментов, чтобы не допустить коррекции цен.
Фронтальный рост
По данным «ЦИАН.Аналитики», за прошлый год новостройки в крупных российских городах подорожали на 33%. Средняя цена впервые за историю наблюдений превысила 100 тыс. рублей за квадратный метр, составив 102,3 тыс. рублей. Характерная деталь: рост цен фронтальный и затрагивает все крупные города страны. В предыдущие годы картина всегда была разнонаправленной: какие-то города дорожали, а какие-то дешевели. Главным фактором роста стала госпрограмма субсидированной ипотеки со ставкой 6,5%. Неслучайно основной рост пришелся на первую половину года, когда программа еще не была ослаблена. На рост цен также повлиял переход региональных девелоперов на проектное финансирование с эскроу-счетами.
Некоторые города показали аномально высокие темпы удорожания жилья. Абсолютным лидером оказался Сочи, цены предложения в новостройках за год удвоились. По данным «Мира квартир», средняя стоимость местных сочинских новостроек в конце года составила 296 тыс. рублей за квадратный метр. Специфическим фактором роста стал мораторий на новое строительство, объявленный в городе. На этом фоне предложение новых квартир резко сократилось, с рынка ушли проекты, возводимые по незаконным схемам. Сочи не только догнал Москву по ценам, но и перегнал. Так, в Имеретинской низменности на федеральной территории «Сириус» начато строительство комплекса Mantera Seaview Residence с ценами два-три миллиона рублей за квадратный метр — это соответствует ценам на самые дорогие уникальные объекты столичного рынка элитного жилья.
Кроме Сочи в лидерах по удорожанию новостроек Оренбург (+88%) и Краснодар (74%), где власти также пытаются навести порядок в области строительства. Более чем на 50% подорожали новостройки в Мурманске, Улан-Удэ, Твери, Новокузнецке и Калининграде. Меньше всего в цене прибавили Хабаровск (+3%), Нижний Тагил (+7%) и Махачкала (+9%). Лишь в шести городах с населением более 300 тыс. человек стоимость средней новостройки осталась ниже трех миллионов рублей: в Нижнем Тагиле, Магнитогорске, Махачкале, Оренбурге, Кирове и Волжском. Год назад таких городов было 19.
Удивительно, но столичные регионы в прошлом году не оказались в числе лидеров по росту цен. По расчетам «Инком-недвижимости», за год средняя стоимость «квадрата» в новостройках «старой» Москвы выросла на 23%, на территории Новой Москвы — на 26%, в Подмосковье — на 22%. По данным «Мира квартир», средняя цена квадратного метра новостройки в Москве составила в конце 2021 года 310 тыс. рублей, в Подмосковье —155 тыс. рублей. Год назад такой сценарий представлялся нереальным. На фоне сворачивания ипотечной госпрограммы для московского и петербургского регионов ожидался обвал спроса. Однако после августовского затишья рынок вновь стал весьма активным. В итоге цены во второй половине года вновь продолжили расти: пусть и не по два процента в месяц, как в первой половине года, а по одному проценту.
По итогам 11 месяцев прошлого года в столице было заключено рекордное количество сделок с новостройками и на вторичном рынке — соответственно 128 и 150 тыс. сделок. Никогда еще не заключалось столько сделок с ипотекой — 114 тыс. Столичный мэр Сергей Собянин отчитался, что никогда еще в Москве не строилось так много жилья — 7,4 млн квадратных метров, это рекорд за всю историю города.
Драйвером удорожания жилья в стране, конечно, стала исторически дешевая ипотека. По данным ВТБ, объем выданных в 2021 году ипотечных кредитов в России достиг рекордной суммы — 5,69 трлн рублей, это более чем на четверть превышает результат 2020 года. По итогам года рекордной оказалась и общая задолженность россиян по ипотеке: она достигла 11,4 трлн рублей, увеличившись на четверть.
Небоскребизация плюс унификация
В 2021 году наблюдалось несколько интересных тенденций, которые в силу инертности девелоперского рынка будут определять и нынешний год. Тренд первый — продолжающийся рост высотности возводимых зданий. Два года назад «Эксперт» обращал внимание на этот зарождающийся тренд (см. «Москва становится городом небоскребов», «Эксперт» № 39 за 2019 год); в прошлом году небоскребизация Москвы вышла на новый уровень. Высотными стали не только здания бизнес-класса, но и дома массового сегмента. По данным компании «Метриум», за три года столичные застройщики увеличили предложение квартир в высотных домах комфорт-класса в два раза. Сейчас уже треть экспонируемых квартир в новостройках массового сегмента приходится на тридцатиэтажки.
Застрельщиком нового направления является ГК ПИК: на долю этого девелопера приходится 15 из 16 высотных проектов массового сегмента. Кстати, интересная черта столичных высоток массового сегмента: большинство из них имеет высоту около 99 метров. Застройщики хотели бы строить выше, но к домам высотой более 100 метров предъявляются специальные противопожарные требования, удовлетворение которых значительно повышает стоимость строительства.
Параллельно с увеличением этажности резко растет плотность застройки. Многие годы предельной плотностью застройки в Москве было 25 тыс. квадратных метров на гектар, такую максимальную плотность обещал при старте программы реновации и Сергей Собянин. Сейчас никого не удивляет плотность в 40–60, а иногда и 70 тыс. квадратных метров на гектар. Это позволяет «вытащить» с земельного участка ранее невозможное количество метров, что весьма выгодно для застройщиков и владельцев земельных участков. При такой плотности самый популярный девелоперский продукт в столице — комплекс из трех-семи высоток вокруг хорошо оборудованного, но очень маленького двора. Тренд на повышение высотности строительства характерен и для крупных городов в целом: за последние три года средняя этажность российской новостройки увеличилась на 1,5 этажа, приблизившись к 19.
Второй тренд — миниатюризация жилья. Еще полтора года назад было много размышлений о том, что пандемия повысит спрос на большие квартиры, ведь людям в изоляции нужны кабинеты и места для работы. В реальности мы видим нарастающую тенденцию к уменьшению площади строящихся квартир. По данным «Метриума», за год средняя площадь проданной новостройки уменьшилась сразу на шесть квадратных метров — с 55 до 49. «Наблюдаемое сейчас резкое падение площади новостроек частично объясняется и политикой девелоперов: на ранней стадии строительства они стараются поставить на продажу и реализовать как можно больше маленьких квартир. У таких квартир выше стоимость квадратного метра. Показывая высокую цену продаж, девелоперы удовлетворяют ковенантам банков и получают более низкую ставку проектного финансирования», — частично смягчает тренд директор по развитию «Метриума» Наталья Сазонова. Однако этот факт максимум на 20% объясняет уклон в сторону минимизации площадей. В целом же уменьшение площадей квартир в целях снижения стоимости чека покупки при растущей цене метра показывает, что платежеспособный спрос на жилье ограничен.
Яркий тренд 2021 года — резкий рост числа новостроек с отделкой. По данным «Метриума», за три года число проектов с отделкой выросло с 15 до 81%. Передача квартир покупателям в состоянии «бетон» — это чисто российская черта, в мире жилье, естественно, продается с отделкой. В 2020–2021 годах ситуация резко поменялась: застройщики стали делать предчистовую отделку или «под ключ». Покупатели приветствуют готовые квартиры, так как не хотят тратить время и силы на отделку, а потом еще несколько лет жить в условиях ремонта. Включенная в стоимость квартиры отделка включается в ипотеку, которая намного дешевле потребительского кредита. Интересно, что многие девелоперы практически не зарабатывают на отделке — для них это услуга для покупателей, позволяющая расширить линейку предложения и увеличить объемы продаж.
Новый тренд московского рынка новостроек — старт продаж с завышенных цен. Это называется тестированием рынка. Еще несколько лет назад цена новостройки росла по мере готовности проекта; соответственно, покупка на ранней стадии была практически беспроигрышным вариантом инвестирования. Сейчас, напротив, девелоперы все чаще стартуют с явно завышенных цен в надежде, что на ажиотаже «рынок съест». В столице появился целый ряд проектов, расположенных не очень далеко от МКАД и стартовавших с цен 350–400 тыс. рублей за квадратный метр. В некоторых случаях после месячного тестирования цены были подкорректированы на 15–20%.
Весьма противоречивы тренды, связанные с новостройками как с продуктом. С одной стороны, в каждой уважающей себя компании теперь есть директор по продукту, проекты стали намного качественнее и продуманнее. Увеличенные окна, функциональные планировки, качественная отделка холлов и благоустройство территории стали обязательными для столичных новостроек даже массового сегмента. С другой стороны, все столичные проекты имеют гиперплотность и очень похожи. Новостройки от различных застройщиков невозможно отличить друг от друга. «Через три-пять лет рынок новостроек будет унифицирован. Одинаковые планировки, размеры комнат, кухонь и так далее. Это похоже на автомобильный рынок, где машины массового сегмента от разных производителей имеют мало отличий. Унифицированный товар в том числе и легче продавать. Девелоперы массового сегмента будут соревноваться лишь в том, чтобы за счет минимальных вложений попытаться выделиться и создать какой-то вау-эффект — в отделке холлов, благоустройстве или фасадах», — прогнозирует генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
2022: рост цен или обвал?
Цены на жилье так аномально сильно выросли за последние полтора года и так оторвались от реальных доходов населения, что не могут не возникнуть вопросы о будущем. Возможен ли обвал цен? Насколько нынешний уровень цен адекватен?
Если говорить об ожиданиях девелоперов, то они достаточно оптимистичны. Консенсус-прогноз таков: да, количество сделок в 2022 году, скорее всего, сократится. Но рост цен продолжится: жилье будет дорожать в примерном соответствии с темпом официальной инфляции, 8–10% годовых. Год будет не таким ажиотажным, как 2021-й. Он, скорее, будет похож на 2019-й — размеренный и спокойный. Это не напускной оптимизм девелоперов. Они действительно очень позитивно настроены и активно приобретают новые площадки под строительство. В 2021 году было зафиксировано рекордное количество сделок с землей под жилое строительство, по инвестициям этот рынок вырос в два раза. «Девелоперская активность весьма велика. Архитектурные бюро завалены работой, теперь они могут позволить себе выбирать те проекты, где можно сделать что-то интересное. В нашей компании количество заказов выросло кратно», — говорит Сергей Разуваев.
Предсказывать будущее рынка жилья в текущей турбулентной и неопределенной ситуации — дело заведомо неперспективное. Достаточно сказать, что в начале прошлого года застройщики готовились к тяжелым временам, а он в итоге сложился чуть ли не самым успешным для них в истории, позволив заработать рекордные прибыли. Поэтому просто попробуем описать «понижательные» и «повышательные» факторы для рынка жилья.
Начнем с факторов, внушающих застройщикам оптимизм. Во-первых, сложившаяся в последние два года структура рынка позволяет девелоперам и банкирам весьма эффективно манипулировать рынком. Строительство ведется на кредитные средства, застройщики теоретически могут строить при полном отсутствии продаж, банки также не заинтересованы в снижении цен, так как это обесценивает их залоги. Чтобы поддержать спрос, банки предлагают специальные совместные с застройщиками ипотечные программы — например, с близкой к нулю ставкой на период строительства. Позиция банков-девелоперов пока выглядит весьма сильной, чтобы выдержать обвал спроса в течение шести-девяти месяцев. К тому же застройщики в последние два года хорошо заработали, поднакопили жирок.
Во-вторых, текущие цены на жилье крайне непривычны и кажутся завышенными, но недвижимость не единственный актив, который подорожал в 2021-м. По данным ООН, в прошлом году цены на продовольствие выросли в мире на 28%. Сильно выросли в цене автомобили, электроника, металл, древесина. Сейчас все больше популярна теория, что нынешние цены на недвижимость — это не отклонение от нормы, а новая норма. В условиях обесценивания доллара произошел репрайсинг цен на недвижимость и другие товары. В этой логике цены на жилье в России в значительной степени будут теперь зависеть не от локального соотношения спроса и предложения, а от российской и глобальной инфляции, от ставки ФРС и обесценивания/укрепления доллара.
В-третьих, жилье в 2021 году в очередной раз показало себя как актив-убежище, в который инвестируют в любые неспокойные времена. Не надо быть пророком, чтобы предположить, что неприятных новостей в ближайшее время будет немало, и это является триггером для инвестиций в недвижимость. В-четвертых, резко, на 20–30%, выросла себестоимость строительства; это серьезный фактор, двигающий цены вверх. В-пятых, фактор ковида. Ограничения на передвижения по миру изменили характер пользования зарубежной недвижимостью, ограничили международный туризм и образование. Деньги, которые раньше тратились за границей, теперь перенаправляются на покупки в России — в том числе на приобретение жилья.
В то же время сформировался ряд факторов, который будет способствовать снижению цен. Первый и главный — дорожающая ипотека. Госпрограмма льготной ипотеки должна завершиться через шесть месяцев, и Центробанк резко отрицательно относится к идее ее продления. Ключевая ставка Центробанка за прошлый год поднялась с 4,5 до 8,5% годовых, вслед за ней растут и рыночные ипотечные ставки банков. Причем растут намного быстрее ожиданий. «В следующем году ипотечные ставки могут стать двузначными и вырасти до 10–10,2 процента», — осторожно предрек в середине декабря глава «Дом.РФ» Виталий Мутко. Жизнь оказалась намного жестче: ВТБ за последний месяц дважды поднимал ставки, и с 11 января базовая ипотечная ставка составляет уже 10,3%. И это не последнее удорожание кредитов в этом году.
Рост стоимости денег бьет по спросу на жилье как минимум двумя способами. Считается, что каждый «лишний» процент к ипотечной ставке сокращает спрос и объем выданной ипотеки на 10%. Консервативный ВТБ прогнозирует спад рынка ипотеки в 2022 году в 12–25% в зависимости от решения государства о продлении госпрограммы. С учетом того, что в некоторых регионах застройщики продают по ипотеке 75–80% новостроек, удар по рынку будет весьма серьезным. Наряду с этим повышение стоимости денег приведет к повышению ставок по депозитам, что вызовет отток средств частных инвесторов из недвижимости в банки. Обратный переток в 2020–2021 годах стал одной из причин ажиотажного спроса на жилье.
Второй фактор — неизбежный рост предложения новостроек. В 2020–2021 годах предложение нового жилья было на низких уровнях в связи с несколькими факторами: переходом на систему эскроу-счетов, откладыванием новых проектов из-за пандемии и общей неопределенности рынка. В некоторых регионах на несколько месяцев был установлен негласный мораторий на согласование проектов из-за выборов в Госдуму: чиновники не хотели конфликтов с жителями. «Повышенный спрос последних полутора лет и то, что существующее предложение во многом распродано, стимулирует застройщиков выводить новые проекты. С начала года объем строящегося жилья в среднем по России вырос почти на семь процентов. Сегодня в стройке по стране чуть более 98 миллионов квадратных метров жилья», — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. В Москве только осенью появилось 26 новых проектов, в некоторых городах за год предложение выросло на 20–30%.
Третий фактор: в последние два года резко увеличилось количество частных инвесторов в новостройки. После завершения цикла строительства значительная часть инвестиционных квартир будет выставлена на продажу, и это еще больше увеличит предложение жилья. Четвертый фактор: цены на жилье росли, несмотря на отрицательную динамику доходов населения, которые за последние восемь лет сократились примерно на 7%. Длительный рост цен в такой ситуации вряд ли возможен.