Тренды недвижимости в России в условиях коронавирусной пандемии

Содержание
[-]

Пандемия открывает новые возможности

Партнер юридической группы NOVATOR, адвокат Александр Катков рассказал о том, как коронавирус и меры по борьбе с ним изменили рынок недвижимости.

Очевидно, что пандемия и связанные с ней ограничительные меры повлияли не только на экономику в целом, но и на отдельные сферы, в частности, рынок недвижимости. По данным столичного управления Росреестра, за два месяца 2020 года количество сделок на рынке вторичного жилья сократилось в 2,8 раза, сделок с ипотекой — в 3,5 раза. Пандемия негативно сказалась на основных сегментах рынка недвижимости, за исключением загородных объектов, спрос на которые, наоборот, вырос за последнее время.

Покупка квартиры online: плюсы и минусы механизма

На первичном рынке недвижимости застройщики пытаются выйти из ситуации, вводя новый продукт — покупка квартиры онлайн. Безусловно, он имеет как плюсы, так и минусы. При наличии оформленной электронной цифровой подписи и достаточной суммы на счете можно приобрести новостройку, не выходя из дома. Однако покупатели не должны забывать, что приобретение квартиры онлайн — это всего лишь механизм заключения сделки. Все те риски, с которыми покупатели могут столкнуться офлайн, присутствуют и здесь.

Если говорить о первичном рынке, то перед покупкой квартиры необходимо тщательным образом провести проверку компании-застройщика и убедиться в его надежности.

Во-первых, необходимо проверить наличие необходимых документов (разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок, на котором ведется строительство).

Во-вторых, стоит обратить внимание на репутацию застройщика: есть ли судебные споры с его участием, нет ли жалоб обманутых дольщиков, были ли случаи срыва сроков строительства в прошлом, что пишут в СМИ в отношении застройщика покупатели и сотрудники, как часто застройщиком ведется работа с потенциальными покупателями (насколько часто обновляется информация на сайте, имеются ли видеокамеры на объектах строительства, какова активность в социальных сетях и т. д.).

В-третьих, необходимо уделить особое внимание платежеспособности компании, посмотреть, нет ли неисполненных финансовых обязательств. В открытых источниках можно получить информацию о данных бухгалтерской отчетности застройщика, по данным которой можно составить примерный портрет его платёжеспособности.

Также при покупке квартиры online особое внимание стоит уделить сайту компании, на котором вы будете размещать документы и свои персональные данные, так как распространена мошенническая схема с использованием страниц-клонов для кражи персональных данных. В этой части обратите особое внимание перед загрузкой своих документов на то, как написан адрес сайта в поисковой строке.

На вторичном рынке схема покупки квартиры онлайн практически нерабочая. Это связано с тем, что вторичный рынок гораздо сложнее и многограннее. Покупателю достаточно сложно обойтись без помощи профессионала. Здесь работают все те же правила, что и при покупке квартиры на первичном рынке, однако дополнительно в обязательном порядке нужно проверить, кто был ранее собственником квартиры, посмотреть историю перехода права, понять, как часто менялись собственники, выяснить, кто зарегистрирован в приобретаемой квартире, есть ли задолженность по коммунальным платежам, налогам, взносам, а капитальный ремонт, нет ли перепланировок в этой квартире и т. д. В общей сложности критериев, по которым проходит проверка квартиры, свыше десяти.

Загородная недвижимость стала выгодным вложением

Несмотря на пандемию, есть сегменты рынка недвижимости, которые только выиграют от сложившейся ситуации и ограничительных мер. По данным крупнейших игроков на рынке недвижимости, покупатели стали активнее интересоваться загородной недвижимостью. По подсчетам «Миэль-Аренда», 90% обращений в компанию приходится на подбор загородных объектов.

Последнее время наблюдается повышенная активность в сфере загородной недвижимости, особенно в среднебюджетной ценовой категории. Многие предпочитают покупать дачи и строить дома, так как зарубежные поездки оказались под запретом. Вероятно, что такие тенденции продлятся довольно долго, как минимум до конца 2020 года, так как люди будут ожидать новых вспышек заболеваемости. Это касается и курортной недвижимости, на которую также может вырасти спрос, но, прежде всего, затронет аренду.

Курс на снижение: рынок ипотечного кредитования в стагнации

Главный фактор, который сейчас оказывает негативное воздействие на рынок недвижимости, — падение реальных доходов населения и рост уровня безработицы. Это приводит к тому, что многие откладывают совершение крупных покупок. Особенно это заметно в сфере ипотечного кредитования, так как люди отказываются от долгосрочных кредитных обязательств.

То, что рынок ипотечного кредитования ожидает стагнация, подтверждают цифры. По данным Объединенного кредитного бюро, за месяц выдача ипотеки в Москве сократилась на 56%. Это говорит о том, что банки будут снижать ставку, чтобы постараться повысить спрос на ипотеку. В настоящее время многие потеряли работу или доход, следовательно, это впрямую отразится и на рынке недвижимости в дальнейшем — не будет того же количества сделок, как в прошлом году. Причем такие тенденции в ближайшие месяцы останутся в силе, так как экономику ждет длительный восстановительный период, что скажется на уровне жизни населения.

Падение цен на рынке недвижимости

Что касается стоимости недвижимости, то сейчас на рынке наблюдается падение цен, за которым последует, скорее всего, стагнация. Такая ситуация вполне может продлиться как минимум до конца 2020 года. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предсказывают падение цен в среднем на 10%. При этом бизнес-класс на вторичном рынке может потерять и больше — до 15−20%. Это традиционная реакция дорогой недвижимости, которая теряет в цене в первую очередь. Эти тренды могут усилиться в ближайшие месяцы, когда будут закрываться компании, которые пока держатся за счет оставшихся ресурсов и поддержки государства.

Шаг навстречу застройщикам

Пандемия оказала влияние и на сегмент строящегося жилья в части приостановления строек из-за ограничительных мер. Насколько большими окажутся срывы сроков строительства объектов, в итоге покажет время, но уже сейчас можно прогнозировать просрочку в 2−3 месяца по всем объектам. И здесь стоит отметить, что впервые за все время действия федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был сделан шаг навстречу застройщикам. До конца 2020 года для них не будет начисляться неустойка в связи со срывом сроков из-за режима самоизоляции, не будут взыскиваться штрафные санкции, а дома временно не будут включать в реестр долгостроев.

Это мера, которая направлена на поддержку застройщиков и на стабильность всей отрасли строительства, но она ставит в уязвимое положение дольщиков. Граждане будут вынуждены платить и ипотеку (если были использованы банковские средства), и снимать квартиру на тот срок, на который продлится строительство (если они живут в съемной квартире). Компенсировать такие расходы дольщикам никто не планирует. Но, если говорить о рынке первичной недвижимости в целом, то ситуация на нем будет стабильной, так как спросу на строящиеся объекты будет способствовать антикризисная ипотека.

Автор Александр Катков

https://regnum.ru/news/economy/2984716.html

***

5 «за» и «против» покупки квартиры в России летом 2020 года

Пандемия и настоящий финансовый хаос спровоцировали бешеное напряжение на рынке недвижимости. Одни готовы прямо сейчас хватать все сбережения и бежать покупать квартиру. А другие хотят дождаться снижения цен. Кто в результате окажется в выигрыше, разбирает управляющий российским филиалом сервиса Financer.com Давид Шарковский.

Квартира — это самый острый вопрос для россиян. Это не та — покупка, на которую можно накопить за пару месяцев или хотя бы год. И именно в периоды такой вот финансовой нестабильности у многих начинается настоящая паника.

Доводы «против»

К Новому году цены упадут

Подобную фразу можно обнаружить в нескольких статьях, посвященных недвижимости. И читатели сразу за нее ухватились. По некоторым прогнозам, к Новому году квартиры могут попадать в цене аж на 20%. Разумно в таком случае подождать и сэкономить.

Но те, кто рассчитывают на подобный сценарий, увы, не учитывают ряд моментов. Во-первых, заявка была о «возможном» падении цен — то есть это только один из вариантов развития событий, никак не гарантированный.

Вдруг будет вторая волна пандемии

Почти 2-месячная самоизоляция серьезно подкосила финансовое состояние многих семей. У кого-то упал доход, кто-то вообще лишился работы и вынужден был тратить имеющиеся накопления или совсем затягивать пояс. При этом сообщение о риске второй волны уже прозвучало из уст нескольких экспертов.

Тут ситуация очень двойственная — с одной стороны, действительно, период высоких финансовых рисков не подходит для того, чтобы оформлять многолетний ипотечный кредит. С другой, в любой момент может случиться форс-мажор. Поэтому, если в ходе пандемии ваша семья оказалась в сложной ситуации, конечно, нужно подождать, пока вы восстановите стабильность. Но если удалось пережить коронавирус без серьезных потерь, медлить в ожидании нового кризиса — не лучшая стратегия. Так можно прождать еще долгие годы — в мире регулярно что-то случается.

Ставки выросли по сравнению с прошлым годом

Если в прошлом году ставки стремительно летели вниз и даже достигли исторического минимума, в ходе пандемии ситуация начала разворачиваться. Процент одобрений упал, а компенсировать потери, вызванные пандемией, банкам тоже нужно. К тому же риск-аналитики закономерно прогнозируют рост просрочек по кредитам.

На менее выгодных условиях брать ипотеку не хочется. Но стоит обратить внимание на федеральную программу ипотеки под 6,5% — ставка действует на весь период кредитования и более низкий процент вряд ли можно будет найти в ближайшие годы.

К тому же даже если оформлять ипотечный заём на приобретение вторички (на которую федеральная программа не распространяется), заемщик все равно останется в выигрыше. Если ставки продолжат расти, получится, что он сэкономил. А если упадут — всегда можно запросить рефинансирование. Оно никак не влияет на кредитную историю.

А вдруг я заболею

Статистика каждый день сообщает о 8 — 9 тысячах новых заболевших. Многие серьезно напуганы и не хотят лишних рисков. Тут сложно что-то говорить однозначно, потому что легко рассуждать о чужом здоровье, когда не находишься на месте человека, у которого, возможно, кто-то уже заболел.

Но хочется отметить пару фактов — заразиться можно и в другой обстановке. Те же магазины в этом плане куда более опасная зона. При продаже квартиры в одном помещении обычно находятся 3 — 4 человека и можно соблюдать безопасную дистанцию, надев маску и перчатки.

Кроме того, современные технологии позволяют предварительно осмотреть квартиру с помощью онлайн-конференции. Тот же Зум легко ставится на любой смартфон, и продавец без проблем может пройтись по квартире, показать все особенности. А риелтор (который в любом случае должен был осмотреть объект) сможет подтвердить, что вам действительно показывают ту квартиру, которую вы собираетесь купить. Главное, выбирать надежное агентство недвижимости, в котором не будет рисков обмана.

Лучше накопить и купить

Это давний спор между сторонниками накоплений и сторонниками кредитов. К тому же сейчас различные организации активно привлекают инвестиции, предлагая симпатичный процент.

В данном случае многое зависит от расчетов. Но тоже нужно учитывать ряд моментов. Во-первых, если вы никогда раньше не имели дел с инвестициями, ни в коем случае нельзя рисковать накоплениями на квартиру. Даже опытные трейдеры и инвесторы говорят о том, что первые несколько депозитов «сливаются» из-за отсутствия опыта и навыков. Инвестиционный рынок — это вообще долгая история, в которой могут быть «урожайные» и «минусовые» годы. Это не гарантированный доход, как по вкладам. С другой стороны, все к тому же вопросу об обесценивании средств: пока вы будете копить, неизвестно, что произойдет с курсом, ценами на недвижимость. Даже если копить осталось совсем немного, может оказаться выгоднее переехать сейчас и просто досрочно закрыть долг.

Доводы «за»

Рубль падает — деньги обесцениваются

Ситуация, особенно знакомая тем, кто уже работал в 2008 и 2014 году. То есть современным поколениям 30‑ и 40-летних. А это большая часть потенциальных покупателей недвижимости и самая любимая банками «аудитория». Эти люди уже видели, что происходит, когда рубль начинает падать. Буквально несколько месяцев — и цены устремляются вверх. А покупательная способность сбережений падает. Даже вклады не в состоянии в итоге покрыть реальное удешевление денег.

Запустили программу гос. ипотеки под 6,5%

Да, у нее есть свои минусы и ограничения — например, купить можно только квартиру в новостройке. Зато предложение распространяется на всех граждан России. В то время как все остальные программы направлены на многодетные семьи, семьи с детьми в принципе, военнослужащих — словом, довольно ограниченные категории.

Плюс льготная ставка гарантирована на протяжении всей ипотеки. А, например, по программе льготной ипотеки для семей, в которой 2 — 3 ребенка (и один или оба родились в 2018 году и позднее) сниженный процент действует только 3 — 8 лет. Затем ставка возвращается к изначально рассчитанной банком.

Здесь же вы будете платить ипотеку под 6,5% на протяжении всего срока — даже если оформили кредит на 30 лет.

Близится лето

Это сам по себе благодатный сезон для покупки квартиры. Особенно если речь идет о новостройке. Строительство идет полным ходом благодаря сухой, теплой погоде. С ремонтом тоже никаких проблем.

Мелкий, но приятный нюанс — кататься по магазинам, выбирая обои, краску и паркетные панели, тоже приятнее летом, а не посреди зимы. К тому же лето — традиционная пора отпусков, и выбирать жилье, заниматься ремонтом, конечно, лучше в более-менее свободное время, а не осенью, когда все снова будут завалены работой.

Bыбор квартир в новостройках пока приличный

Это косвенно связано с первым пунктом. Но если вы присматриваетесь именно к новостройкам, его нужно учитывать. Запущенная программа ипотечного кредитования под 6,5% закономерно вызовет рост спроса на такие объекты. И к Новому году выбор может стать куда менее интересным. Особенно учитывая, что первыми всегда разбирают самые популярные «однушки» и «двушки». Они наиболее доступные по цене и ликвидные как объект для перепродажи (потому что «трешку» и более крупные квартиры продать всегда сложнее).

Лишний стресс после пандемии ни к чему

Людям пришлось несколько недель просидеть в самоизоляции, и многие сполна хлебнули, что такое слишком большое количество народу на ограниченном пространстве. Есть ли у вас терпение, чтобы еще 5−6 месяцев ждать, увеличивая уровень стресса? Решать можете только вы. Но стресс однозначно влияет и на здоровье, и даже на уровень дохода (снижая работоспособность).

Если вас частенько посещают мысли о том, что некогда любимая вторая половина и дети вызывают желание встать посреди квартиры и начать орать — возможно, ожидание не лучший выход.

Подведем итоги.

На самом деле, однозначного решения не существует. Вопрос слишком серьезный, чтобы можно было решительно сказать: «Все, бегите покупайте квартиру» или «Ждите до часа Х».

Внимательно просмотрите самые частые доводы за и против и попробуйте пройти этот короткий тест, ответив на вопросы:

  • Есть ли у вас сейчас открытые кредиты;
  • Есть ли просрочки по кредитам;
  • У вас есть дополнительные некредитные обязательства (неоплаченные штрафы, долги по налогам, ЖКХ и т.д.);
  • Вы сейчас безработный;
  • Если у вас есть работа, могут ли вас уволить в ближайшие полгода;
  • Есть ли риск, что ваш доход в ближайший год сократиться на 20% — 30%;
  • Есть ли у вас уже жилье в собственности, в котором достаточно места для вас и тех, кто с вами живет;
  • После того как вы внесете первоначальный взнос за ипотеку, у вас не останется финансовых накоплений на «черный день»;
  • Если вы потеряете работу, вы не сможете найти альтернативные источники дохода.

Если вы ответили «да» больше, чем на 4 вопроса, ипотека сейчас наверняка станет не лучшим выходом. Если же большинство ответов — «нет», сейчас как раз может оказаться удачный период для совершения покупки. Особенно если вы нацелились на новостройку и новую федеральную программу.

Обязательно планируйте свои действия хотя бы на полгода вперед, взвешивайте каждое решение и обязательно перепроверяйте любую информацию, которая к вам поступает. И тогда вы обязательно сделаете правильный выбор! А нам остается только пожелать вам здоровья и благополучия во всем. 

Автор Давид Шарковский

https://regnum.ru/news/society/2982402.html


Об авторе
[-]

Автор: Александр Катков, Давид Шарковский

Источник: regnum.ru

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 14.07.2020. Просмотров: 50

zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta