Сроки и форма расторжения договора о найме жилья в Германии

Содержание
[-]

Сроки и форма расторжения договора о найме жилья в Германии

Если вы или ваш квартиродатель хотели бы прекратить отношения найма, и вы не можете при этом придти к согласованному решению, то остается только расторгнуть договор найма жилья строго в соответствии с законоположениями.

В этом случае вам необходимы четкие знания относительно собственной нуждаемости в жилье, сроков прекращения отношений найма и выселения из квартиры, состояния квартиры перед выселением из нее и порядка ее осмотра, положений о составлении возражения на требование о расторжении договора найма и других вопросов, неизбежно возникающих при этом.

1.Срок для расторжения договора найма жилья

              ...лучше быстро решить, чем откладывать в долгий ящик.

Чаще всего бессрочные отношения найма жилья просто так не прекращаются. Для такого шага вам потребуются помимо дальновидности также и подробные правовые знания об этих отношениях.

Прежде всего, относительно сроков:

 - для квартиросъемщика. В качестве такового вы должны независимо от продолжительности проживания в наемной квартире соблюсти срок для расторжения договора найма в три месяца. И только в исключительном случае вы можете в срочном порядке расторгнуть его и выехать из квартиры уже на следующей неделе. Но это возможно только тогда, когда для вас совершенно невыносимо оставаться в квартире до истечения срока для расторжения договора найма.  Такой случай, к примеру, может возникнуть, когда недостатки в квартире серьезно угрожают вашему здоровью и здоровью членов вашей семьи.

- для квартиродателя. Только в редких исключительных случаях ваш квартиродатель может в срочном порядке расторгнуть договор найма. Но даже и при оправданном в правовом отношении экстраординарном, срочном его расторжении (например, из-за грубого нарушения условий договора, в частности, длительной неуплаты за пользование квартирой) вы не должны немедленно паковать свои чемоданы. Квартиродатель должен предоставить вам срок для выселения в одну-две недели. При надлежащем же расторжении договора найма жилья (т.е. с предварительным предупреждением и соблюдением предусмотренных законом сроков) квартиродатель должен соблюсти срок для расторжения договора в зависимости от продолжительности отношений найма, а именно:

  • при проживании в наемной квартире до  5 лет –        три месяца,
      • -« - « -                                                от 5 до 8 лет – шесть месяцев,
      • -« - « -                                             свыше 8 лет –  девять месяцев.     

Полезный совет: Продление срока для расторжения договора найма не существует для квартиросъемщика, если он сам хочет прекратить отношения найма.

- для квартиродателя и квартиросъемщика. Письмо о расторжении договора найма жилья должно поступить к вашему партнеру по договору не позднее третьего рабочего дня месяца. Только тогда этот месяц признается при расчете срока расторжения договора. К рабочим дням относятся все дни недели, включая субботу, но не воскресенье и официальные праздничные дни. Например:

- вы хотели бы в качестве квартиросъемщика выехать из съемной квартиры 28 февраля 2015 года, тогда вы должны не позднее 4 декабря 2014 года расторгнуть договор  найма;

- вы в качестве квартиродателя хотели бы 28 февраля 2015 года прекратить отношения найма, которые существовали долее пяти лет, тогда вы должны квартиросъемщику вручить письмо об этом самое позднее 3 сентября 2014 года.

Что делать, если упущен срок? Если вы ошиблись во времени и поэтому опоздали со своевременной отправкой письма с объявлением о расторжении договора найма, то по этой причине оно еще не станет недействительным. Не требуется составлять новое письмо, просто срок прекращения отношений найма будет соответственно отодвинут. Например, вы хотите свои отношения найма прекратить 31 декабря 2014 года. Однако письмо об этом было вручено только 5 октября 2014 года. Расторжение договора найма в этом случае действительно только 31 января 2015 года, т.к. оно поступило с опозданием.

Полезный совет: Если получатель предупреждения о расторжении договора найма оспаривает факт его доставки ему, то вы должны доказать факт отправки письма о расторжении договора. Поэтому лучше всего при отправке предупреждения использовать заказное письмо с уведомлением о вручении. Или на почте попросить о том, чтобы почтальон вбросил письмо точно в почтовый ящик договорной стороны. Тогда при необходимости почтальон может засвидетельствовать факт доставки письма адресату.

Уточнения. При более кратком согласованном договорными сторонами сроке для расторжения отношений найма в формуляре договора найма жилья для квартиросъемщика является действительным этот обговоренный более короткий срок. А вот ваш квартиродатель независимо от договоренности обязан соблюдать установленный законом срок для расторжения договора найма.

При более же длительным согласованном договорными сторонами сроке для расторжения отношений найма в формуляре договора найма жилья для квартиросъемщика все равно действует установленный законом и поэтому возможно более краткий срок. А вот ваш квартиродатель независимо от договоренности обязан при этом все равно соблюдать установленный законом срок для расторжения договора найма.

При расторжении договора найма еще до начала его действия. Бывает и так, что еще не успев въехать в квартиру или еще до начала действия договора ее найма, договорная сторона объявляет о прекращении отношений найма. Тем не менее, начиная с момента вручения договорной стороне письма об этом, начинается отсчет срока расторжения договора найма. Хотя, конечно, можно индивидуально договориться о том, что срок для этого начинает истекать только с начала действия договора найма.  

Исключение. Но из любого правила, как известно, имеется свое исключение. В данном случае классическим примером являются отношения поднаема жилья. Квартиросъемщик занимает одну или несколько комнат в квартире наймодателя. Но если одному из них вздумается, то он должен иметь возможность быстро избавиться от такого соседства. Поэтому обе стороны имеют право расторгнуть договор о найме (поднаеме) жилья еще до окончания любого месяца. Только в этом случае они должны решиться на это до середины месяца.

Альтернатива. Все зависит от того, можете ли вы сократить свой срок расторжения договора найма из-за поднаемщика. Но остерегайтесь в любом случае сказки о трех поднаемщиках, от которых ваш квартиродатель должен получить согласие. Дело в том, что он, как правило, не обязан к этому.

Только в исключительном случае вы можете потребовать от вашего квартиродателя, что он должен получить согласие вашего поднаемщика, и тогда вы можете преждевременно выехать из квартиры. Ссылка на получение вами нового места работы или просто на смену обоев для этого недостаточно. Выход для вас в качестве основного квартиросъемщика лежит в преращении отношений найма со своим поднаемщиком жилья.

Если вы нашли более выгодную для себя квартиру в лучшем состоянии, а срок расторжения договора найма прежней квартиры не согласуется со сроком въезда в новую, то это является предметом дальнейших переговоров. У вас имеется возможность заключить договор о взаимном согласии. Правда, часто ваш квартиродатель может не иметь к этому никакого интереса, что существенно затруднит решение вопроса.

Полезный совет: Срочный (т.е. ограниченный по сроку) договор найма жилья не нуждается в расторжении, а также в каком-либо сроке для этого. Такой договор заканчивается автоматически к согласованному договорными сторонами сроку.

***

Важные законоположения

 - § 573cBGB. Сроки надлежащего расторжения договора найма жилья (т.е. с предварительным предупреждением и соблюдением предусмотренных законом сроков).

 (1) Расторжение договора найма допустимо не позднее третьего рабочего дня календарного месяца до истечения двух последующих после него месяцев. Срок расторжения договора для наймодателя продлевается после соответственно пяти и восьми лет предоставления жилого помещения квартиросъемщику каждый раз на три месяца.

(2) При жилом помещении, которое было сдано в наем только для временного пользования, можно договариваться о более коротком сроке расторжения договора найма.

(3) При жилом помещении, сдаваемом в наем согласно § 549 абз. 2 Nr. 2, допускается расторжение договора найма не позднее 15 числа месяца до истечения этого месяца.

(4) Является недействительным договоренность, отклоняющаяся от абз. 1 или 3 в ущерб квартиросъемщику.

2. Форма расторжения договора найма жилья

             ...следует соблюдать определенный этикет и при составлении письма

Составленное формальным обрзом письмо от наймодателя или квартиросъемщика всегда является тревожным фактом для другой договорной стороны. Если одна из сторон расторгает договор, то следует тщательно проверить письмо, прежде всего, на наличие в нем ошибок, относящихся к его форме.

Расторжение договора в письменном виде. Одинаково действительно как для квартиросъемщика, так и наймодателя: если любой из них хочет расторгнуть договор найма, то он должен всегда это сделать в письменном виде. Т.е. следует написать соответствующее письмо.

Важно: Телефакс, телеграмма или сообщение по электронной почте не достаточны в качестве уведомления о расторжении договора найма.  Только письменная форма, и не забудьте при этом о подписи. Без нее расторжение договора станет недействительным.

Несколько квартиросъемщиков или наймодателей. Если вы являетесь не единственным квартиросъемщиком или наймодателем, то подписать письмо должны каждый из вас и адресовано письмо должно соответственно к каждому из них.

Составление письма уполномоченным лицом. Квартиросъемщик или наймодатель могут поручить составить письмо уполномоченному лицу, каковым является адвокат или другое лицо, которого вы хорошо знаете и кому доверяете. Тогда к письмо дожно быть, конечно, приложено подписанная вами доверенность, разве что ее получателю известны полномочия представительства.

Полезный совет: Если доверенность отсутствует, то вы должны на это возразить и расторжение договора найма отклонить или опротестовать. И не потеряйте при этом понапрасну время.   

Служба доставки письма (например, почтовое отделение) с получением доказательств. Т.к. в спорном случае должны быть доказаны доставка и вручение письма о расторжении договора найма, то вы (в данном случае в качестве квартиросъемщика) должны отправить его заказным письмом с уведомлением о вручении. При этом следует учесть возможную задержку с доставкой письма. Дело в том, что если доставщик письма наймодателю в качестве его получателя не застанет его на месте, то он, конечно, вбросит в его почтовый ящик уведомление в письменном виде о необходимости забрать письма в службе доставки. Только когда письмо будет забрано, можно считать, что расторжение договора найма осуществлено. Но это может также означать, что заказное письмо не забрано адресатом (или забрано с большим промедлением!) и поэтому расторжение договора совсем не произошло (или произошло слишком поздно, так что срок расторжения продлевается!). Этого можно избежать с помощью отправленного заказным письмом уведомления о том, что получателю осуществлено документированное вложение в его почтовый ящик. Это может быть также лучше для обоснования срока расторжения договора.

Если же вы в качестве квартиросъемщика оказались в цейтноте времени, то тогда сами станьте доставщиком письма о расторжении договора найма с наймодателем. Вбросьте сами это письмо в его почтовый ящик. Тогда у же на следующий день можно считать, что письмо доставлено.

Осмотр съемной квартиры. Если расторгается договор о найме квартиры, то прежний квартиросъемщик должен считаться с тем, что ее должны осмотреть новые заинтересованные в ее найме лица. Это, конечно, ведет к некоторым неудобствам, т.к. превращает квартиру в течение некоторого времени в проходной двор. Хотя в принципе квартиросъемщик может ходатайствовать о том, чтобы его квартиру осматривали желающие лица только один или два раза в неделю согласно назначенному им термину. Если в течение длительного времени никто не приходит в назначенный срок, то квартиросъемщик может просить наймодателя ограничиться одним – двумя терминами в месяц.

***

Важные законоположения

-  § 568 BGB. Форма и содержание расторжения договора найма жилья

(1) Прекращение отношений найма нуждается в письменной форме.

(2) Наймодатель должен указать квартиросъемщику на возможность своевременного использования формы и срока возражения согласно §§ 574 - 574b.


Об авторе
[-]

Автор: Толстоног Веньямин

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 13.10.2014. Просмотров: 862

Комментарии
[-]
 nastan | 24.01.2016, 21:28 #
Я расторгала контракт при помощи aboalarm ! Очень быстро и недорого! Поэтому советую )
Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta