Содержание домашних животных в квартире многоквартирного жилого дома в Германии

Тема
Содержание домашних животных в квартире многоквартирного жилого дома в Германии  

Содержание домашних животных часто является причиной острых споров между соседями. Это происходит как при проживании в сдаваемых в наем квартирах, так в собственных квартирах многоквартирного жилого дома.

 

Конечно, в первом случае конфликты происходят чаще, как в ходе отношений с наймодателем, так и при взаимоотношениях с соседями из-за неудобств и помех для спокойной жизни, которые причиняют домашние животные. Условия в договорах о найме квартир является общепринятым инструментом для урегулирования совместного проживания в домовом сообществе.

 

Содержание домашних животных в собственных квартирах

 

Квартира в таком доме может быть либо куплена ее жильцом, либо взята в наем у ее владельца. В собственной квартире содержание домашних животных в ней регулируется положениями Гражданского кодекса (Bürgergesetzbuch, BGB), соседским правом (Nachbarrecht) и зависит от вида животных, условий их содержания в квартире и отношений к ним соседей по дому. В сдаваемой в наем квартире содержание домашних животных в ней регулируется, прежде всего, договором о ее найме (Mietvertrag), а также положениями Гражданского кодекса, соседским правом и зависит от тех же условий.

Собственники квартир относятся с большим вниманием к своим обязанностям по их содержанию. Это достигается тем, что в жилищном кооперативе собственников квартир с помощью условия о поведении, преследующем общее благо, в законе о собственниках жилья (§14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz, WEG) законодательно устанавливается уважительное отношение к этим обязанностям. На основании этого условия правовая практика использует принцип, согласно которому несоразмерное содержание домашних животных может вызвать недопустимое беспокойство других собственников жилья, даже когда разъяснение о разделении жилых зон не предусматривает каких-либо ограничений (§1004 Abs. 1 BGB, §14 Nr. 1, §15 Abs. 3 WEG).     

Несоразмерное или соответственно чрезмерное содержание домашних животных имеет место, согласно правовой практике, разве что при содержании, например, более 4 кошек на 42 кв.м. жилой площади, или более 100 мелких животных (кроликов, хомяков, белых мышей, морских свинок, волнистых попугайчиков и др.) в двухкомнатной квартире, или опасных животных, как, например, ядовитых и удушающих змей, бойцовых собак или крыс. Федеральная судебная палата (BGH) не возражает против решения большинства собственников жилья вообще запретить содержание домашних животных (согласно решениям BGH NJW 1994, 3230; BGH NJW 1995, 2036). Этот запрет они могут обеспечить путем содействия всеми собственниками жилья выполнению этого соглашения (согласно решениям BGH NJW 1994, 3230; BGH NJW 1995, 2036). Такое соглашение вносится в поземельную книгу и является в последствии обязательным для последующих приобретателей квартир. Можно также потребовать от собственников жилья уменьшить количество содержащихся в квартирах домашних животных (прежде всего, мелких) или даже совсем избавиться не только от опасных животных, но и, например, от пронзительно кричащих по нескольку часов попугаев.  Не говоря уже о таких животных, которые ведут на природе дикий образ жизни, как, например, обезьяны, крокодилы или ядовитые змеи, скорпионы и пауки и т.п., хотя для содержания таких животных необходимо получить разрешение от ведомств по охране общественного порядка (Ordnungsbehörde).

 

Содержание домашних животных

в рамках использования по назначению сдаваемой в наем квартиры

 

Вопрос о том, какое содержание домашних животных находится в рамках использования по назначению сдаваемой в наем квартиры, зависит, прежде всего, от того, о чем согласовано в договоре о найме квартиры и в какой мере действительно это соглашение.

  1. Содержание домашних животных, если в договоре о найме квартиры было достигнуто на этот счет соответствующее соглашение

При этом следует различать индивидуальное соглашение и регулирование в рамках общих условий деловой сделки. В первом случае, когда между квартиросдатчиком (наймодателем) и квартиросъемщиком было достигнуто соглашение, которое, тем не менее, не было сформулировано в договоре о найме квартиры, то, тем не менее, это соглашение действительно также и тогда, когда содержание домашних животных полностью запрещается.  Квартиросъемщик обязан соблюдать содержание и объем этого соглашения. Так, если он приобрел животное, хотя это не разрешено соглашением, то он должен по требованию  наймодателя его убрать.

Исключение: если квартиросъемщику необходима собака-поводырь для слепых, то он может ее содержать даже когда в договоре стоит, что запрещается содержать собак и кошек в квартире.

Во втором случае, если  квартиросъемщик подписал формуляр договора (а это типовой случай), то спрашивается, в какой мере действительно тогда сформулированное в нем условие по поводу содержания домашних животных. Так, всеобщий запрет содержания любых животных при формулировании содержания договора о найме является согласно правой практике недействительным (согласно решениям судов BGH NJW 1993, 1061; AG Köln MDR 1997, 344; LG Freiburg WM 1997, 175). Поэтому в этом случае  следующее условие недействительно – «домашних животных нельзя содержать» или «содержание домашних животных запрещено» (§ 307 Abs. 1 BGB). Дело в том, что при такой формулировке условия запрещается также содержание мелких домашних животных (например, аквариумных рыбок, волнистых попугайчиков, золотистых хомячков, белых мышей, морских свинок), которые не могут причинять беспокойство соседям. В этом случае квартиросъемщик может содержать мелких животных подобного вида, т.к. он осуществляет их содержание в рамках использования съемной квартиры по назначению.

Наоборот, условие «квартиросъемщику запрещается содержать собак и кошек» является действительным. При такой формулировке условия квартиросъемщику дозволяется содержание мелких домашних животных, так что основное право личности на свободное развитие не нарушается (решения судов OLG Hamm ZMR 1981, 153; LG Bonn ZMR 1989, 179; LG Freiburg WM 1997, 175). Исключение должно быть сделано,  только если квартиросъемщику необходима собака-поводырь для слепых.

Действительным является также следующее условие – «содержание домашних животных нуждается в согласии наймодателя». В этом случае наймодатель принципиально свободен в принятии решения относительно содержания собак или кошек. Но его решение должно быть обосновано соответствующими критериями. Такими критериями может быть пригодность квартиросъемщика к содержанию этих домашних животных, отрицательное отношение к этому других квартиросъемщиков или возникновение опасности того, что и многие другие квартиросъемщики захотят содержать  таких животных.   Поэтому наймодатель  при отказе жильцу в содержании им домашних животных должен назвать какие-либо конкретные причины (согласно решениям судов OLG Hamm ZMR 1981, 153; LG Braunschweig ZMR 1988, 140; LG Bonn ZMR 1989, 179; LG Mannheim NJW 1984, 59; LG München NJW 1984, 2368). 

2. Содержание домашних животных, если в договоре о найме квартиры отсутствует соглашение об этом.

В этом случае квартиросъемщик может содержать мелких домашних животных без разрешения наймодателя. Что касается кошек или, например, маленьких собачек или свинок, то правовая практика свидетельствует о разных подходах к этому. Если домашние кошки при надлежащем их содержании не вызывают мешающего соседям шума и не причиняют повреждений квартире, то правовая практика склоняется к тому, чтобы не брать разрешения наймодателя для содержания одной – двух кошек в квартире (решение AG Hamburg WM 1996, 613). Также современная правовая практика рассматривает содержание мелких собак как часть использования квартиры в соответствии с договором о ее найме, и поэтому не требуется для этого разрешения от наймодателя (решения судов AG Köln NJW-RR 1995, 1416; LG Braunschweig WM 1996, 291; AG Köln MDR 1997, 344). Однако для содержания более крупных собак квартиросъемщику, как правило, необходимо иметь разрешения наймодателя. Он может разрешить это, если посчитает, что такое животное не причиняет каких-либо неудобств соседям. Но он может и не дать разрешения в том случае, когда он уже разрешил другим квартиросъемщикам содержать таких домашних животных, т.к. в частном праве не соблюдается принцип равенства всех перед законом.

3. Порядок содержания собак

Когда при лае собаки наносится здоровью людей существенный ущерб, установить довольно трудно.  С другой стороны, случайные нападения собаки в доме или в саду на человека еще не могут рассматриваться правовой практикой в качестве нарушения договорных отношений, а соседями – в качестве категорического возражения против ее содержания (решения судов LG Würzburg NJW 1966, 1031; LG Braunschweig NdsRpfl 1975, 275; LG Mainz DWW 1996, 50). Существенный ущерб имеет место, когда шум по своему роду, продолжительности и времени суток, вредно действует на самочувствие, по крайней мере, двух соседей. Частый лай собаки в ночное время (с 22-00 до 7-00 часов) также не является нормальным явлением. При этом учет взаимных интересов всегда происходит в ущерб владельцу постоянно лающей собаки. Во время отдыха людей (с 13-00 до 15-00 часов и с 19-00 до 8-00 часов) собака вне дома вообще не должна лаять, т.е. находиться в квартире хозяина с тем, чтобы не причинять беспокойства соседям (решение суда OLG Hamm MDR 1988, 966). Согласно решению ряда судов (OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 542; LG Mainz DWW 1996, 50; LG Schweinfurt NJW-RR 1997, 1104)  хозяин собаки обязан применить меры, которые воспрепятствуют нанесению существенного неудобства соседям в это время суток где бы они не находились – в своей квартире и на своем земельном участке. 

Промысловое разведение собак непосредственно в жилой зоне населенного пункта больше не может рассматриваться в качестве общепринятого явления. Согласно решению суда (OLG Nürnberg, 8 U 99/91) такое разведение собак недопустимо. А по решению суда (OVG Lüneburg MDR 1983, 350) сосед может в своем домохозяйстве содержать не более двух собак. Если собака в саду находится на привязи и при этом постоянно лает, то сосед, которому этот лай мешает, может обратиться в государственное ведомство, которое выдало разрешение на соответствующий земельный участок. В том случае, когда таких собак более двух, которые при этом своим лаем создают недопустимый ущерб людям, то это ведомстве обязано запретить содержание собак (VGH Mannheim NuR 1993, 158; OVG Lüneburg NuR 1993, 167). Сторожевая собака обычно может находиться на охраняемом ею земельном участке, который расположен только  вне жилого массива.

Собачьи фекалии рассматриваются правовой практикой в качестве отходов, представляющих собой инфекционную опасность. Поэтому лицо, содержащее собаку, должно считаться с возможным его наказанием в виде штрафа, если он вне своей квартиры не убирает за ней фекалии (решения судов AG Düsseldorf NuR 1990, 93; OLG Düsseldorf NVwZ-RR 1991, 712).

4. Порядок содержания кошек

Суды в отношении содержания кошек не столь безоговорочны, как, согласно правовой практике, в отношении содержания собак, т.к. кошки более чистоплотны и не могут нанести серьезный ущерб жилой квартире (решения судов AG Hamburg WM 1996, 613; LG München WM 1999, 217). Но если запах от мочи и фекалиев кошки доставляет серьезные неудобства другим квартиросъемщикам, то это может привести к бессрочному расторжению договора о найме квартиры и выселению из нее (LG Berlin NJW-RR 1997, 395). Непосредственно в жилом районе допускается содержать в домохозяйстве не более двух кошек  (согласно решению судов OLG München MDR 1990, 1117 f., OLG Köln NJW 1985, 2338; LG Augsburg NJW 1985, 499; LG Kassel AgrarR 1987, 58; LG Darmstadt NJW-RR 1994, 147; AG Neu-Ulm NJW-RR 1999, 892). Следует при этом помнить, что по своей природе кошка – зверь-охотник и потому гуляет на большой территории, нередко попадая на чужие земельные участки или в соседские дома при охоте за мышами или птицами. Если это происходит в допустимых рамках, то с этим приходиться мириться, и это не рассматривается правой практикой как серьезное нарушение прав на владение недвижимостью  (§ 858 BGB и решения судов LG Augsburg NJW 1985, 499; a.A. AG Passau NJW 1983, 2885).

Но если сосед кормит чужую кошку или даже мучает ее, то против него может быть подан в суд негаторный иск с целью прекращения этих действий (решение суда LG Köln MDR 1989, 355). Наличие же фекалий чужих кошек на своем земельном участке, согласно преимущественной правовой практике, оправдано и не является поводом для подачи негаторного иска, с помощью которого можно было бы ограничить свободу передвижения кошки (решения судов LG Darmstadt NJW-RR 1994, 147; AG Neu-Ulm NJW-RR 1999, 892). Но если это ведет к опасности здоровью человека, например, когда на земельном участке постоянно играют маленькие дети или выращиваются овощи, то вполне допустима подача такого иска.

Содержание домашних животных

вне рамок использования по назначению сдаваемой в наем квартиры

 

В этом случае действуют следующие принципы:

1. Взятие обратно наймодателем разрешения или, соответственно, установление запрета на содержание домашних животных

Наймодатель имеет на то право, если квартиросъемщик содержанием у себя домашних животных грубо нарушает свои обязанности, вытекающие из договора о найме квартиры, или содержание таких животных больше не осуществляется в рамках использования по назначению сдаваемой в наем квартиры. Примерами этого могут быть:

- содержание животных, хотя была достигнута индивидуальная договоренность о том, что это полностью запрещается;

- содержание опасных животных таких, как ядовитые и удушающие змии, бойцовые собаки и др.;

- загрязнение лестничных маршей или проникновение животных в чужую квартиру;

- содержание чрезмерного количества животных: одновременно нескольких собак и кошек.

При этих обстоятельствах квартиросъемщику угрожает бессрочное расторжение договоре о найме квартиры и выселение из нее

 2. Содержание домашних животных мешает другим квартиросъемщикам

Наймодатель может также запретить содержание домашних животных тогда, когда другие квартиросъемщики из-за этого испытывают серьезные неудобства, а тем более, если им это причиняет ущерб (например, когда собака лает весь день, или все соседи испытывают страх перед собакой, или собака постоянно облаивает соседей на лестничном марше). В этом случае наймодатель даже обязан отозвать разрешение на содержание домашних животных или запретить это, т.к. он обязан гарантировать использование сдаваемых в наем квартир согласно договору об их найме. В противном случае соответствующие квартиросъемщики вправе потребовать снижения квартплаты, а в исключительных случаях  - даже выселения такого соседа.  

                                                                  Толстоног Веньямин

                                        Источник: веб-сайты в Интернетеhttp://www.internetratgeber-recht.de

                                                                                            http://www.rechtstipps.net/


Оценки
Group 1 Добавить

Kommentare
 Альбина | 16.01.2016, 21:47 #
Здравствуйте, мы с семьей собираемся на пмж в Берлин, но у нас три собаки( 2 маленькие и 1 чуть меньше овчарки). Хотелось бы узнать, реально ли найти нормальную квартиру в аренду с таким количеством собак? Или обычно есть какие-то строгие ограничения?
 Ольга лобань | 20.01.2017, 21:32 #
Нечего не найдете!!! Только свой дом...Законы злые !
 123goal | 07.02.2022, 03:35 #
Some articles besides  เว็บ 123  show facts in the article. Also  ameba slot  providing enjoyment The  สล็อต 123   author may express opinions  เกม สล็อต  or present ideas. Beneficial to society  11hilo  It is important to present some of  ดูราคาบอล  the author's own opinions. completely  ลิงค์ รับทรัพย์  Because some articles may contain  ราคาแฮนดิแคป   specific terms and academic terms in the  โหลด บา คา ร่า ออนไลน์  content.
Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta