Секреты покупки готового дома или квартиры в Германии

Преимущества и недостатки вторичного жилья

О своём доме мечтают очень многие. Однако далеко не у всех есть деньги для постройки собственного жилья. Не стоит отчаиваться, ведь можно купить готовый дом или квартиру. Конечно же, делать это надо по уму, чтобы не получить в результате развалюху, в ремонт которой придётся вложить немало средств.

Что, где и почём?

У вторичного жилья есть преимущества и недостатки. Положительно то, что оно уже построено и, значит, пригодно для проживания. Такие дома и квартиры расположены, как правило, в хорошем обжитом месте, в то время как новые участки для строительства дают в районах новостроек или на периферии. Ну и, конечно, не последнюю роль играют цены.

Итак, тот, кто задумал купить вторичное жильё, может хорошо сэкономить на этой сделке. Разумеется, только в том случае, если тщательно займётся выбором дома или квартиры и проверкой их состояния. При этом нужно продумать также и то, где лучше взять кредит.

При покупке вторичного жилья, как и во всём, есть свои секреты. Покупая собственное жильё, нужно иметь в виду, кто будет там жить. Если речь идёт о семье с детьми, то, вероятно, следует рассматривать перспективу проживания в доме нескольких поколений – старых и молодых. Чем больше актуальный или планируемый состав семьи, тем больше комнат должно быть в вашем жилище. Для предпринимателей, работающих на дому, очень важно иметь кабинет. Всё это надо продумывать заранее, задолго до приобретения собственности.

Цена будущей покупки в существенной степени определяется местоположением и инфраструктурой дома, здесь все «за» и «против» индивидуальны.

В любом случае первым делом покупатель должен оценить свои финансовые возможности. Центральный вопрос при этом: какое жильё я могу себе действительно позволить? При этом нужно быть готовым к тому, что в течение многих лет вам и членам вашей семьи, возможно, придётся во многом себе отказывать, поскольку будет необходимо расплачиваться за кредит и проценты по нему. Беря кредит, особое внимание следует обратить на постоянство процентной ставки на протяжении всего срока выплат.

Тонкости выбора

Прежде чем останавливать выбор на одном из вариантов покупки жилья, необходимо выяснить следующее:

• когда и что подвергалось в доме ремонту;
• в каком состоянии окна и отопительная система дома;
• есть ли у дома энергетический паспорт и что в нём записано;
• какого качества изоляция стен;
• каково состояние крыши и стропил.

Также необходимо принимать во внимание специфические особенности строительства в разные годы. Нарядный домик конца 1940-х годов может быть построен, к примеру, буквально на песке (или мусоре), а бунгало с плоской крышей 1970-х годов постройки может во всех конструкциях содержать асбест.

Конечно, мало кто из покупателей жилья разбирается в тонкостях строительства. В выборе подходящего дома или квартиры ему поможет консультант. Специалист сразу поймёт, что плесень, выцветания и тонкие трещины в стенах, выбухания и осадка дома могут указывать на влажность или статические проблемы. Он также может подсчитать, сколько денег клиенту придётся потратить на ремонт. Объём и финансовые затраты на ремонт влияют на определение окончательной стоимости жилья, и при торге с собственником это может быть веской причиной для снижения первоначальной цены.

Желательно приходить осматривать будущую покупку несколько раз. Для чего это нужно? Тихий с виду домик может соседствовать с пивной или рестораном, шум от которых не будет давать спать. Если рядом проходит дорога, то важно проследить, сколь интенсивно по ней движение в разные часы. Следует обследовать крышу в дождливую погоду: не течёт ли она, не пахнет ли в квартире сыростью. Непосредственно перед подписанием договора купли-продажи важно снова обдумать все собранные факты и оценить риски.

Членство в кондоминиуме

Сегодня иметь собственную квартиру – мечта многих жителей Германии. Такая недвижимость считаются выгодной инвестицией и защитой от растущих цен на аренду жилья. Небольшие квартиры доступны даже людям со скромным бюджетом.

Приобретя в личную собственность квартиру, человек предполагает, что теперь он «царь и бог» в своём жилище и может делать с ним, что пожелает. Однако это не совсем так: в многоквартирном доме многие правила проживания определяют кондоминиумы (лат. сon – вместе и dominium – владение) – объединения собственников жилья. Подобные ограничения могут не только раздражать владельца квартиры, но и больно бить его по карману.

Совладельцы должны оплачивать всё, что касается совместной собственности. К примеру, ремонт фасада, стен, окон и крыши. Каждый член кондоминиума платит определённую сумму за управление и техническое обслуживание дома.

Постоянные административные расходы и траты на техническое обслуживание и ремонт покрываются выплачиваемой кондоминиумам дотацией на аренду жилья. Однако при чрезвычайных обстоятельствах могут возникать крупные и неотложные расходы. Поэтому эксперты рекомендуют покупателям перед заключением договора купли-продажи выяснить состояние общей собственности. Важно знать и предполагаемые сроки модернизации или ремонта. Соответствующие данные можно получить из протоколов и постановлений, принятых собраниями собственников, из хозяйственных планов, а также от управляющего кондоминиума, послав ему запрос. Из документов должно быть также видно, регулярно ли все совладельцы оплачивают свои взносы.

Тот, кто не проведёт подобное «исследование», может оказаться перед необходимостью платить больше, чем предполагалось изначально. Например, платить по долгам бывшего владельца квартиры. Порядок погашения долгов должен быть записан в уставе кондоминиума.

Помимо этого увеличивают стоимость квартиры так называемые особые права использования совместной собственности: подвалов, террасы, стоянки или садовых участков. Владелец может воспользоваться указанным правом или отказаться от него. Приобретая квартиру, покупатель должен внести права использования совместной собственности в земельный кадастр (Grundbuch). Таким образом, он может быть уверен, что эти права касаются и его квартиры.

При решении о покупке вторичного жилья большую роль играют эмоции. Дом кажется превосходным, местоположение идеальным, цена приемлемой. Но эксперты предостерегают от поспешных необдуманных решений – нельзя полагаться на чувства. Надо всё взвесить и просчитать, прежде чем остановить свой выбор на данном объекте.