Расторжение договора найма жилья в Германии из-за собственной потребности в нем

Содержание
[-]

Расторжение договора найма жилья из-за собственной потребности в нем

                                            ...любезная тетя вместо сварливого квартиросъемщика

Вы почувствовали, что уже с некоторого времени в разговоре со своим наймодетелем вы являетесь как бы чужеродным для него телом? Вас не обманывают ваши чувства. Ваш домохозяин хочет вашу квартиру использовать для себя или своей пассии.

Владение собственностью квартиры или всем домом дает возможность ее собственнику расторгнуть договор найма жилья с квартиросъемщиком при появлении собственной потребности в нем. Не всегда он прав, иногда эта причина может быть выдвинута только для того, чтобы избавиться от неудобного квартиросъемщика.  

Обоснованная собственная потребность в квартире, сдаваемой в наем. У наймодателя имеется т.н. обоснованный интерес к расторжению договора найма жилья, если он сам нуждается в квартире для себя, родственников своей семьи или членов своего домохозяйства. При этом необязательно должна идти речь именно о его потребности в жилье. Речь может идти, к примеру, о нуждаемости наймодателя в бюро для профессиональной деятельности, для которого он хотел бы использовать прежде сдаваемую в наем квартиру.

Лица, имеющие право на жилье от наймодателя. К таковым лицам, прежде всего, относятся прямые родственники наймодателя, а именно:

- его родители и прародители,

- его дети и внуки,

- его родные сестры и братья или их дети,

- его партнер по жизни.

Кроме них, речь может идти также и о дальних родственниках, с которыми он поддерживает особо тесные отношения и о которых он заботится тем или иным образом. Причем эти отношения с ними и заботу о них наймодатель может доказать. Так, в судебном решении Федеральной судебной палаты от 27.01.2010 (Aktenzeichen VIII ZR 159/09) признается потребность в жилье для племянницы наймодателя, с которой его связывают особые родственные отношения и о которой он заботится.

Обоснована также потребность в жилье для детей, которые находятся на воспитании наймодателя, а также для его служащих. 

Убедительные обоснования. Законодатель требует от наймодателя полную убедительность в том, когда речь идет о лишении квартиросъемщика жилья. Поэтому наймодатель в своем письме о расторжении договора найма должен назвать убедительные и полностью обоснованные причины, по которым он хотел бы иметь для себя сдаваемую прежде им в наем квартиру. Он должен в письме указать то лицо, которому он предназначает эту квартиру, и обосновать нуждаемость этого лица в квартире.

Пример. Семья Мюллер хотела бы вселиться в купленный ими дом, ведь именно для этой цели они его и приобретали. Поэтому они, став владельцем дома,  хотели бы выселить из него семью Ридель.

Конечно, следует отнестись с должным вниманием к желанию семьи Мюллер вселиться в купленный ими дом. И именно поэтому нельзя согласиться с возражением семьи Ридель о том, что они уже давно живут в этом доме. Только наличие у семьи Ридель особо трудных обстоятельств, которые не позволяют им в ближайшее время покинуть арендуемую ими квартиру, могут быть положены в основу обоснованного возражения против выселения их из этой квартиры.

Пример. Дети супругов Мюллер покинули дом, квартиры в котором принадлежали госпоже Мюллер, и она сдала одну из них в наем. Однако отношения между супругами Мюллер и их квартиросъемщиками оставляли желать лучшего. Поэтому супруги Мюллер хотели бы избавиться от них и выселить их в связи с появлением собственной потребности в сдаваемой в наем квартире. Якобы дедушка Мюллер, который год тому назад овдовел, должен переселиться в их дом.

Квартиросъемщики удивлены: их квартира на третьем этаже, куда ведет крутая лестница, по которой дедушка, конечно, не сможет подниматься. Поэтому причина, указанная в вышеприведенном примере, серьезной, уважительной, конечно, не является. Причина должна быть не только серьезной и разумной, но и доказуемой. Голые же утверждения типа «у меня возникла нужда в этой квартире» или «мы хотим эту квартиру передать бабушке и дедушке» недостаточны в качестве доказательств.

Если в доме, принадлежащим наймодателю, имеется несколько сдаваемых в наем квартир, то он вправе выбрать сам, по какой из них он желает прекратить отношения найма. Причем, даже если соответствующий квартиросъемщик живет в квартире, сопоставимой по жилым параметрам с квартирой самого наймодателя, то это не делает расторжение договора найма с ним недействительным.

Предотвращение злоупотребления. Чтобы однако избежать того, что наймодатель с помощью расторжения договора найма из-за якобы собственной нуждаемости в квартире, сдаваемой им в наем, хочет избавиться от нежелательного квартиросъемщика, закон предусматривает определенные границы. Поэтому настораживающим фактом является то обстоятельство, когда

- уже при заключении договора найма предполагалась или предвиделась собственная нуждаемость в квартире. В этом случае наймодатель должен был бы заключить срочный (т.е. ограниченный по сроку) договор найма. Прекращение отношений найма в этом случае может рассматриваться как нарушающее доверие обстоятельство.

Пример. Семья Берг возросла, например, до пяти человек. Самым старшим детям в семье уже соответственно 16 и 14 лет. Госпожа Берг покупает в рядом стоящем доме квартиру, которая освободилась к тому времени. Однако пока еще площади в ее доме вполне достаточно для семьи. Поэтому госпожа Берг обдумывает, что делать с купленной ею квартирой:

- оставить ее пустой до тех пор, пока дети станут взрослыми? Однако это было бы дорогой роскошью;

- сдать квартиру на пару лет в аренду, а позже заявить о собственной потребности в ней?

Госпожа Берг решает сдать купленную ею квартиру в наем, но не упоминать квартиросъемщикам о том, что позже квартира понадобиться ей самой. Однако уже через три года она объявляет удивленным квартиросъемщикам о своем желании выселить их  из квартиры.

Теперь приходится удивляться госпоже Берг, когда ее адвокат разъяснил ей: правовая практика считает расторжение договора о найме квартиры в связи с появлением собственной потребности в ней после относительно короткого времени проживания в ней квартиросъемщиков, как правило, противоречащим доверительным отношениям и потому недействительным. Ведь собственная нужда в сдаваемой в наем квартире существовала уже при заключении договоре о ее найме или, по крайней мере, была предвидимой. Госпожа же Берг об этом обстоятельстве ничего не сказала квартиросъемщикам, а, тем более, не оговорила это обстоятельство в договоре о найм;

- наймодатель хочет для своей одинокой дочери квартиру в 200 кв.м. В этом случае речь может идти о явно завышенной  нуждаемости в жилье. Однако в отдельных случаях суды могут согласиться с таким желанием наймодателя, например, тогда, когда он предоставляет для этого вполне убедительные обоснования (намерение создание дочерью семью с партнером, имеющим несколько детей);

-  наймодатель не может впредь использовать сдаваемую в наем квартиру в рамках, указанных им в своем письме о расторжении договора найма.

Пример. Супруги Мюллер хотели бы продать принадлежащий им многоквартирный дом, т.к. в этом случае они бы получили вдвое большую сумму, чем от арендной платы за сдаваемые в наем квартиры в нем.

В принципе, это вполне оправданное основание для выселения. Но в качестве доказательства супруги Мюллер в своем письме о выселении должны привести конкретные цифры убытка, которые они несут в том случае, если не продадут дом. Причем расчет убытка должен быть подтвержден (особенно если дело дойдет до судебного процесса) конкретными данными: предлагаемыми ценами купли от разных покупателей дома, экспертной оценкой стоимости дома. И только при наличии значительного финансового ущерба, который несет арендодатель, у него появляется право на расторжение отношений найма;

- в принадлежащем наймодателю доме или жилом здании имеются и другие сопоставимые по жилым параметрам квартиры, которые уже вскоре должны освободиться согласно срокам договора найма. Тогда вы должны просить наймодателя о предоставлении вам в этом доме освобождаемой квартиры в качестве замены. 

Если у наймодателя изменяются планы на жизнь, в результате чего у него возникает потребность в собственной квартире, прежде сдаваемой им в наем, причем эти изменения жизни не предвиделись им при заключении договора найма, то суды могут согласиться с таким основанием. Дело в том, что согласно актуальной правовой практике Федеральной судебной палаты  (решение BGH VIII ZR 233/12), права наймодателя на расторжение договора найма из-за возникновения собственной нуждаемости в жилье усилены в настоящее время.

Полезный совет: Поинтересуйтесь в поземельной книге, которая имеется у суда первой инстанции, владеет ли наймодатель еще и другими квартирами. Возможно, вы сможете при этом установить, что в некоторых из них никто не проживает.

Отпадение собственной потребности в квартире, сдаваемой в наем. Иногда случается, что потребность наймодателя в квартире, сдаваемой им в наем, по той или иной причине отпадает. Например, из-за смерти вашего потенциального преемника исчезает необходимость в выселении вас из наемной квартиры. Дело в том, что ваш наймодатель в период срока выселения обязан информировать вас об отпадении у него потребности в сдаваемой им в наем квартире, поэтому вам не нужно выселяться из нее. Если же наймодатель этого не сделал, то это является злоупотреблением своим правом собственника.

Пример. Супруги Мюллер заявили своему квартиросъемщику, что через положенное время он должен освободить арендуемую им квартиру в связи с возникновением у них собственной потребности в ней: их сын с женой и двумя детьми должен вселиться в нее. Однако через некоторое время после этого сын Мюллеров получает весьма привлекательное предложение о работе в городке за 400 км. от дома родителей. Причем работодатель обещает предоставить ему и его семье необходимую им квартиру. 

Супруги Мюллер должны незамедлительно сообщить своему квартиросъемщику об изменении у них ситуации с занимаемой им квартирой. Ведь он, конечно, уже ищет другую квартиру и, возможно, привлек для этого маклера.

Потребность в сдаваемой в наем квартире – простая отговорка. Вами установлено, что ваш наймодатель бессовестно вас обманул. Он выселил вас из наемной квартиры якобы для проживания в ней тяжело больного отца, а на самом деле поселил в ней писклявую молодую даму.

Обман. Недавно у вас возникло подозрение, что ваш наймодатель обманул вас в части возникновения у него потребности в сдаваемой им в наем квартире. На самом деле речь шла либо о продаже вашей квартиры, либо о замене вас на более удобного для него жильца.

Пример. Семья Шоль выехала из арендуемой ею квартиры. Однако впоследствии она узнала, что никто в их прежнюю квартиру так и не вселился.  В данном примере арендодатель симулировал выселение по каким-то своим соображениям и тем самым нанес своему бывшему квартиросъемщику существенный материальный ущерб. Этот ущерб арендодатель обязан будет возместить, если у него отпала нужда в сдаваемой в наем квартире до истечения установленного законом срока выселения из нее.

Возмещение материального ущерба. Если все вышеназванные случаи вы можете неопровержимо доказать, то ваш бывший наймодатель должен вам возместить все расходы, связанные с переездом в другую съемную квартиру, включая разницу в квартплате. Вы можете даже потребовать вернуть вам возможность проживания в вашей бывшей квартире, если она еще никем не занята. Хотя вряд ли вы пойдете на это по личным причинам. Но возможность такая существует!

Полезный совет: Произведите впечатление на вашего наймодателя перед выездом из квартиры. Пусть он знает, что вы можете потребовать от него возмещение материального ущерба, если в вашу бывшую квартиру фактически въехал не указанный им в письме о прекращении отношений найма прямой родственник, а посторонний ему человек.

Потребность в сдаваемой в наем квартире после ее купли. Если ваш наймодатель продает вашу съемную у него квартиру другому лицу, то новый ее собственник после регистрации в поземельной книге может в принципе расторгнуть с вами договор найма из-за собственной потребности в сдаваемой в наем квартире. Против такого прекращения отношений найма вы ничего не можете возразить.

Ограничение при преобразовании квартиры перед ее продажей. Если ваш наймодатель, напротив, после окончания срока договора найма сперва сделал ее квартирой для собственного прживания в ней, а затем решил ее продать, то вам придется набраться терпения перед новым собственником жилья. Дело в том, что последний в вашу пользу должен соблюдать, по крайней мере, срок ожидания окончания договора найма в три года, прежде чем он сможет сам расторгнуть договор найма из-за собственной потребности в сдаваемой в наем квартире. Этот срок начинается с регистрацией нового собственника жилья в поземельной книге. В районах с острой нехваткой жилья могут существовать другие правовые положения соответствующих административных органов в части продления этого срока до 10 лет.

Полезный совет: Существует ли такой длительный срок запрета на выселение из наемной квартиры, следует узнать в вашем муниципалитете. 

Возражение в связи с особо тяжелыми обстоятельствами. Даже если расторжение договора найма жилья наймодателем вполне опраданы и законны, у квартиросъемщика имеются неплохие шансы все же остаться в своем жилье. Дело в том, что квартиросъемщик может сослаться на особо тяжелые обстоятельства, по которым он вправе возразить против расторжения договора найма жилья.

Такими обстоятельствами могут стать невозможность нахождения соразмерной по площади квартиры с подходящими для соответствующих обстоятельств условиями проживания, очень пожилой возраст квартиросъемщика и его дряхлость, инвалидность, тяжелое заболевание, развивающаяся беременность, предстоящие важные экзамены. Для каждого обстоятельства существуют особые признаки, которые суд должен оценить тогда, когда квартиросъемщик возражает против выселения и в связи с этим возбуждается судебный процесс.

***

Важные законоположения

- § 573 BGB. Надлежащее расторжение наймодателем договора найма жилья (т.е. с предварительным предупреждением и соблюдением предусмотренных законом сроков).

(1) Наймодатель может только тогда расторгнуть договор найма жилья, когда у него имеется обоснованный интерес к прекращению отношений найма. Расторжение договора найма в целях повышения квартплаты исключается.

(2) Обоснованный интерес наймодателя  к прекращению отношений найма имеется только тогда в наличии, когда

- квартиросъемщик безусловно по своей вине нарушил свои договорные обязанности,

- квартиродатель нуждается в жилом помещении в качестве квартиры для себя, своих семейных родственников или лиц, принадлежащих к его домохозяйству;

- квартиродатель из-за продолжения отношений найма испытывает препятствия для соразмерного экономического использования земельного участка и терпит из-за этого существенный убыток; однако при этом не учитывается возможность для него иная сдача в наем жилого помещения с более высокой квартплатой; квартиродатель не может также сослаться на то, что он хочет продать сдаваемое в наем помещение в связи с предполагаемым или после предоставления квартиросъемщику последующим обоснованием в собственном жилье.

(3) Причины для обоснованного интереса квартиродателя должны быть указаны в письме о расторжении им договора найма. Другие основания только тогда учитываются, когда они возникли задним числом.

(4) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.

***

- § 574 BGB. Возражение квартиросъемщика против расторжения договора найма жилья

(1) Квартиросъемщик может возражать против расторжения наймодателем договора найма жилья и потребовать от него продолжить отношения найма, если прекращение этих отношений для квартиросъемщика, его семьи или других членов его домохозяйства означало бы возникновение особо тяжелых последствий (тяжелого случая),  что даже при учете обоснованного интереса наймодателя не является оправданием для него. Но это недействительно тогда, когда имеется в наличии основание, которое опрадывает срочное экстраординарное расторжение наймодателем договора найма жилья.

(2) Особо тяжелый случай имеет место тогда, когда не может быть предоставлено соразмерное заменяющее жилое помещение при прекращении в установленные законом сроки отношений найма.

(3) При оценке обоснованного интереса наймодателя могут только учитываться причины, указанные в письме для расторжения договора найма согласно § 573 абз. 3, разве только эти основания возникли задним числом (т.е. уже после вручения письма о расторжении договора найма).

(4) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.


Об авторе
[-]

Автор: Толстоног Веньямин

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 13.10.2014. Просмотров: 374

Комментарии
[-]

Комментарии не добавлены

Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta