Расторжение договора найма жилья в Германии из-за нарушений его условий

Содержание
[-]

Расторжение договора найма жилья из-за нарушений договорных обязанностей

                  ...потому что хорошее поведение еще не является основанием для счастья

Это ведь как в каждом хорошем браке. Также и со свои наймодателем вы время от времени будете общаться по телефону. Но учтите, что вы при этом не должны допускать грубых ошибок, которые могут привести к расторжению договора найма жилья.

Существенные нарушения договорных обязанностей. Гнев наймодателя может обрушиться на вас, если вы существенно нарушаете обязанности, указанные в вашем договоре найма жилья. Достаточно только один раз серьезно омрачить доверительные отношения, чтобы вызвать прекращение отношений найма, которые подтвердит также и судья.

Перед расторжением договора найма из-за нарушения договорных обязанностей суды часто требуют, чтобы наймодатель прислал квартиросъемщику предупреждение об этом. Суд считает, что следует серьезно пристыдить квартиросъемщика и дать ему срок для исправления своего поведения в части отношений найма жилья. Произвольно и совершенно неожиданно ваш наймодатель не может любое нарушение договора использовать в качестве основания для его расторжения.   

Недоимка по квартплате. Значительная недоимка по квартплате вполне может оправдать прекращение отношений найма жилья. При этом наймодатель может в следующих случаях в срочном порядке расторгнуть договор найма:

- вы допустили просрочку двух подряд сроков перечисления месячной квартплаты или ваша задолженность по квартплате достигает двухмесячной величины, даже если эта недоимка накопилась в течение длительного времени;

- вы не уплатили свой кауцион или, по крайней мере, сумму, которая соответствует двухмесячной квартплате. При этом совсем не обязательно, что ваш наймодатель должен вам официально  напомнить об этом.

В обоих случаях остается только надеется, что вы немедленно покроите недоимку. Ведь для расторжения договора найма, вызванного нарушением сроков оплаты жилья, достаточно уже в обычном случае даже промедления, по крайней мере, на один месяц с перечислением квартплаты.   

Использование квартиры в нарушение условий договора ее найма

...выплата квартплаты. Ваш наймодатель может быть недоволен вами: вы всегда несвоевременно уплачиваете свою квартплату. Он, конечно, не обязан с этим мириться и может расторгнуть с вами договор найма жилья при несоблюдении вами сроков уплаты.

Исключение:  Уплата кватплаты происходит несвоевременно, т.к. она переводится наймодателю непосредственно агентством по трудоустройству, а тот в свою очередь допускает задержку с перечислением денег. Но из-за задолженности агентства по трудоустройству по квартплате нельзя прекратить отношения найма с квартиросъемщиком (решение федеральной судебной палаты от 21.10.09, AZ: VIII ZR 64/09).

...мирная обстановка в доме. Слишком часто и слишком шумно проводите праздники в квартире? Слишком часто и слишком шумно спорите в квартире? Возможно вы что-то слишком честно и слишком недружелюбно сказали своему наймодателю, что ему не понравилось? Неуважение правил взаимоотношений может стать правдоподобной причиной, по которой ваш наймодатель отказывает вам в продолжении отношений найма жилья.  Однако нарушения этих правил должны быть существенными.

...правила внутреннего распорядка в доме. Вы «на ножах» с этими правилами?  Например, слишком редко производите уборку в местах общего пользования (согласно графику) и тем самым даете повод для критики вас? Но и здесь для расторжения договора найма требуются только существенные и повторяющиеся нарушения этих правил. Причем прежде чем ваш наймодатель возможно на этом основании захочет в срочном порядке расторгнуть с вами договор найма жилья, он  должен прежде официально предупредить вас об этом.

...содержание домашних животных. Не стоит утруждать себя заботой о домашнем животном, если содержание его исключается по договору найма жилья. Даже когда ваш четвероногий друг стал по-существу членом вашей семьи: после официального предупреждения ваш наймодатель может как вашего четвероногого друга, так и вас самих выселить из квартиры по причине нарушения условий договора ее найма.

...оказание увеселительных услуг за свободное вознаграждение. Если вы используете свое жилье в промысловом отношении в качестве места для оказания увеселительных услуг, то ваш наймодатель может после официального предупреждения расторгнуть с вами договор найма на основании использования квартиры в нарушение условий ее найма. Возразить против этого нечего: поскольку вы соответствующим образом оборудовали свою квартиру, так же как и для выполнения надомной работы.

...сдача квартиры в поднаем. Поднаемщик может облегчить вам финансовое бремя уплаты квартплаты. Но вы должны обязательно объяснить это своему наймодателю  и получить от него официальное согласие на поднаем вашей квартиры. В противном случае поднаем квартиры может рассматриваться как неразрешенная передача ее использования постороннему лицу, что оправдывает расторжение с вами договора ее найма, разве что вы забыли получить разрешение, которое должен был бы дать вам наймодатель.

Полезный совет: Защититься в этом случае от расторжения договора найма можно только тогда, когда ваш наймодатель превратно трактует ваши действия в качестве основания для прекращения с вами отношений найма. Следует обратиться к адвокату, которого вам назовет ваш страхователь правовой защиты в качестве эксперта по квартирному праву.       

Возражение в связи с особо тяжелым случаем. Даже если вы не сомневаетесь в обоснованности расторжения с вами договора найма жилья, все равно у вас в качестве квартиросъемщика имеются неплохие шансы, чтобы не выезжать из квартиры. Для этого вам следует опротестовать расторжение договора найма, сославшись на особо тяжелый случай. Это будет безуспешно только при оправданном срочном расторжении договора найма, которое произошло по весьма значительным причинам.

***

Важные законоположения

- § 573 BGB. Надлежащее расторжение квартиродателем договора найма жилья (т.е. с предварительным предупреждением и соблюдением предусмотренных законом сроков).

 (1) Квартиродатель только тогда может расторгнуть договор найма, когда он имеет обоснованный интерес к прекращению отношений найма. При этом расторжение договора найма в целях повышения квартплаты исключается.

 (2) Обоснованный интерес квартиродателя к прекращению отношений найма имеется в наличии, прежде всего, тогда, когда

- квартиросъемщик безусловно по своей вине нарушил свои договорные обязанности,

- квартиродатель нуждается в жилом помещении в качестве квартиры для себя, своих семейных родственников или лиц, принадлежащих к его домохозяйству;

- квартиродатель из-за продолжения отношений найма испытывает препятствия для соразмерного экономического использования земельного участка и терпит из-за этого существенный убыток; однако при этом не учитывается возможность для него иная сдача в наем жилого помещения с более высокой квартплатой; квартиродатель не может также сослаться на то, что он хочет продать сдаваемое в наем помещение в связи с предполагаемым или после предоставления квартиросъемщику последующим обоснованием в собственном жилье.

(3) Причины для обоснованного интереса квартиродателя должны быть указаны в письме о расторжении им договора найма. Другие основания только тогда учитываются, когда они возникли задним числом.

(4) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.

***

- § 543 BGB. Экстраординарное срочное расторжение договора найма жилья по важной причине

(1) Каждая договорная сторона может в чрезвычайном порядке и срочным образом прекратить отношения найма по важной причине. Такая причина имеет место тогда, когда лицу, которое расторгает договор найма, при учете всех обстоятельств отдельного случая, прежде всего, вины договорной стороны, и при взвешивании обоюдных интересов не может быть пригодно продолжение отношений найма до истечения срока действия договора найма или до прочего окончания отношений найма.

(2) Важная причина имеет место, прежде всего, тогда, когда

1. предоставленный квартиросъемщику согласно условиям договора объект договора найма используется им при полностью или частично несвоевременном соблюдении этих условий или с отступлениями от них;

2. квартиросъемщик существенным образом нарушает из-за этого права наймодателя тем, что он из-за пренебрежительного отношения к объекту договора найма и без обязательной тщательности причиняет ему значительный ущерб или, не имея на то права, передает его третьему лицу, или

3. квартиросъемщик

   а) за два следующих друг за другом сроков допускает просрочку с уплатой всей или весьма значительной части квартплаты или

   б) в период времени, который охватывает более чем два срока, допускает просрочку с уплатой квартплаты в размере суммы, которая соответствует двухмесячной величине квартплаты. В случае предл.1 п.3 расторжение договора найма исключается тогда, когда интересы наймодателя удовлетворяются прежде этого. Расторжение договора найма также недействительно, когда квартиросъемщик смог освободиться от своей задолженности путем взаимозачета встречных денежных требований и немедленно заявляет о взаимозачете после расторжения договора найма.

 (3) Если существует важная причина, по которой происходит нарушение обязанности по договору найма, то расторжение его допустимо только после безуспешного истечения определенного соразмерного срока по устранению недостатков или после безкспешного предупреждения об этом. Это недействительно, когда

1. срок или предупреждение очевидным образом не обещает успеха,

2. оправдано срочное расторжение договора найма по особой причине при взвешивании обоюдных интересов  или

3. квартиросъемщик допускает просрочку с уплатой квартплаты в смысле предл.2 п.3  

***

- § 569 I, IIBGB. Экстраординарное срочное расторжение договора найма жилья по важной причине

(1) Важная в смысле § 543 абз. 1 причина для квартиросъемщика имеет место тогда, когда взятое им в наем жилое помещение предоставляется ему таким образом, что его использование связано с наличием существенной опасности для его здоровья. Это действительно также и тогда, когда квартиросъемщик узнал об опасности свойств жилого помещения при заключении договора или отказался от того помещения, которое ему предложили согласно имеющемуся у него права.

 (2) Далее, важная в смысле § 543 абз. 1 причина имеет место и тогда, когда договорная сторона в течение продолжительного времени нарушает мирную обстановку в доме, так что расторжению договора найма, при учете всех обстоятельств отдельного случая, прежде всего, вины договорной стороны, и при взвешивании обоюдных интересов, не существует альтернативы и становится невозможным продолжение отношений найма до истечения срока расторжения договора найма или до окончания прочих отношений найма.

 (2а) Далее, важная в смысле § 543 абз. 1 причина имеет место и тогда, когда квартиросъемщик допустил просрочку оплаты за пользование жилым помещением в размере суммы согласно § 551, которая соответствует двухкратной величине месячной квартплаты. При этом при расчете месячной квартплаты не должны учитываться документально обоснованные оплачиваемые паушально или предварительно коммунальные расходы согласно абз.1. Не требуется также соблюдение срока для устранения просрочки или предупреждения об этом согласно  § 543 абз. 3 предл. 1. При этом соответственно должен применяться Абз. 3 №2 предл. 1, как и § 543 абз.2 предл. 2.


Об авторе
[-]

Автор: Толстоног Веньямин

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 13.10.2014. Просмотров: 304

Комментарии
[-]

Комментарии не добавлены

Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta