Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства в России

Содержание
[-]

Начало конца нацпроекта «Жилье и городская среда» или эпохи Эльвиры Набиуллиной?

О, великие грабли самовластия – на них в России наступали часто, но умные учатся на ошибках других, а другие не обучаемы или считают, что у них все же получится, таким образом, возомнив себя кумиром. В чем заключается самовластие ЦБ — всем вполне очевидно. Банк России для контроля и регулирования экономическими процессами страны завязывает все эти процессы на себя.

Прогноз Центрального Банка России (ЦБ), который он выпустил в разгар летнего отпускного сезона — в июле, под названием «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства» выглядит уныло и не предвещает ничего хорошего. В его основу, по сути, легли все доводы независимых российских экспертов, сделанные до ввода в действие эскроу-счетов при долевом строительстве. Однако тогда прислушиваться к экспертам никто не стал — была цель — ее реализовали. Как говорится — дело сделано, пора пожинать плоды. Вот только «урожая» ожидать не стоит — плоды будут червивыми.

Но, как поется в старой доброй песне ВИА «Самоцветы» — не надо печалиться, ведь, что ни делается — все к лучшему! После ночи всегда наступает рассвет, после кризиса начинается рост, а после конца одной эпохи наступает новая эра — выталкивающая все то, что не прижилось в обществе и в целях наживы и желания установления капиталистического самовластия принесло проблем не меньше, чем самовластие коммунистическое, с той лишь, замечу, разницей, что коммунистическому удалось обеспечить народное большинство жильем, работой, медициной и образованием без этих хитромудрых и часто меняющихся правил игры, на которые, то и дело ухищряются, как ЦБ, так и поклонники его финансовой политики в правительстве.

О, великие грабли самовластия — на них в России наступали часто, но умные учатся на ошибках других, а другие не обучаемы или считают, что у них все же получится, таким образом, возомнив себя кумиром. В чем заключается самовластие ЦБ — всем вполне очевидно. Банк России для контроля и регулирования экономическими процессами страны завязывает все эти процессы на себя. Вот и в строительной отрасли теперь без банков никуда! То, что произойдет монополизация строительной отрасли — очевидно, но это не самое страшное, банки наступят на грабли — вот чего страшатся банки. Как признается или прогнозирует ЦБ — реализация национального проекта «Жилье и городская среда» предполагающего увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.) может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса. Причин несколько.

Первая — зачистка строительной отрасли. По аналогии последних лет ее можно сравнить с «банковской чисткой». Уход с рынка неэффективных и финансово несостоятельных компаний строительной отрасли, в принципе является позитивным фактором для отрасли — она избавится от нечистых на руку застройщиков. Однако перейти на новую схему работы будет сложно даже порядочным компаниям — «около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов», говорится в отчете ЦБ. Вместе с уходом застройщиков могут «потеряться» производственные мощности, что собственно не позволит сохранять в стране даже сегодняшние темпы строительства. Оставшиеся после «чистки» застройщики тоже могут столкнуться с проблемами — кредитными ограничениями, ведь банкам, по данным ЦБ, за шесть лет необходимо будет нарастить объем кредитования жилищного строительства более чем в 10 раз. «Нечаянная» радость банковского сообщества от появления у него столь крупного заемщика, как целая строительная отрасль, может смениться печалью, так как банкам придется взять на себя ответственность в виде кредитных рисков, которые несет в себе строительная отрасль и тем самым негативно сказаться на финансовой устойчивости самих банков. Поэтому банки будут вести себя осторожно, вероятно тормозя финансирование проектов. А поскольку раскаиваться позже перед Президентом в том, что реализация нацпроекта провалилась, вероятно, ЦБ не намерен, то он, очевидно, заблаговременно решил с помощью данного прогноза предупредить о рисках, бросив камень в огород Минэкономразвития. Таким образом, в случае чего, ЦБ сможет заявить — «а, мы предупреждали» и, переложить ответственность за ситуацию — на министерство, в частности Орешкина, войну с которым Набиуллина ведет уже открыто. О каких камнях идет речь?

Вторым фактором, который может негативно сказаться на реализации нацпроекта является спрос на недвижимость и ипотеку. Во-первых, нужно понимать, что рождаемость в стране далеко не бурная, куда более бурно растут показатели смертности. В своем отчете ЦБ вскользь упоминает, что рождаемость не будет способствовать росту спросу. Хотя данный факт очевиден и без указания на то ЦБ. Во-вторых, доходы населения и долговая нагрузка не позволят поддерживать высокий спрос на ипотечные кредиты, соответственно и спрос на недвижимость. Причем, ЦБ подмечает, то, что подметили раньше него простые скромные журналисты — основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на приобретение квартир в новостройках. И, да — ЦБ указывает «быстрый рост ипотеки без накопления рисков для финансовой стабильности, без чрезмерного роста долговой нагрузки населения возможен лишь при значительном ускорении роста доходов населения одновременно с замедлением роста не ипотечного потребительского кредитования и снижении ставок по таким кредитам». Аллилуйя, ЦБ осознал, что банки смогут дальше жить и здравствовать в России, за рубежом же маржа низкая, только если снизить ставки по кредитам и повысить доходы населения. Именно доходы населения и есть тот камень, брошенный в Орешкина! Однако, возникает вопрос — деньги населению будут выдавать просто так или все-таки ЦБ подумает о доступности кредитов для создания новых мощностей в промышленности и расширения имеющихся предприятий?

Важно учитывать региональные особенности спроса на жилье, отмечает ЦБ. «Так, некоторый потенциал роста спроса на новостройки есть в регионах с недостаточным развитием ипотеки и высокой долей ветхого и аварийного жилья. Также проблему улучшения жилищных условий без дополнительного строительства новых домов может решить развитие рынка аренды жилья, которое увеличит эффективность использования существующего жилого фонда. Реновационные программы, финансируемые из бюджетов субъектов Федерации, способны поддержать как спрос, так и предложение на рынке первичного жилья. В результате их реализации улучшаются жилищные условия переселяемых домохозяйств. При этом жилищный фонд (в квадратных метрах и особенно в количестве квартир) увеличивается незначительно. В то же время аккумулирование финансовых ресурсов для реализации масштабных программ реновации в настоящее время не под силу большинству субъектов Федерации.» Вот и еще одну проблему все-таки признал ЦБ — необходимость развития регионов и отсутствие у субъектов на то денег. Здесь, вероятно, ЦБ бросает камень не только в Орешкина, но и в Антона Силуанова. Ведь, распределение доходов между бюджетами — зона ответственности Министерства финансов.

Чего не подметил ЦБ? Не указал Банк России того, что в случае изменения курса валют не в пользу рубля, себестоимость строительства может вырасти, а на эскроу-счетах будут лежать деньги людей под изначально заложенную стоимость объектов. Кто тогда будет достраивать дома, когда застройщик окажется в кризисном положении? Кроме того, если курс рубля рухнет, то мигранты, которыми активно замещают сегодня население страны, покинут Россию — им станет невыгодно работать в России. И тому есть пример — рабочие с Украины, которые при росте курса доллара к рублю, сделали выбор в пользу работы в Европе. И еще — снижение курса рубля подстегнет производителей материалов для строительной отрасли к экспорту, а не их продажам и поставкам внутри страны для застройщиков. Так что ЦБ есть над чем работать — разгребать, в первую очередь, свои камни, а не перебрасывать их в другие огороды.

Какие выходы из ситуации видит Банк России?

ЦБ отмечает необходимость сохранения производственных мощностей уходящих с рынка компаний и их переход к финансово состоятельным компаниям. Согласитесь, очень сомнительно выглядят ожидания быстрой и доброжелательной передачи мощностей от застройщика, по сути, принудительно прекращающего работу. Также предлагает Министерству экономразвития подумать о росте доходов населения на 4% в год в реальном выражении.

Судя по тому, как Банк России делает акцент на том, что форсированный рост ипотеки может привести к быстрому исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие 7−9 лет, а отсутствие источников нового спроса может привести к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта, что является нежелательным исходом с точки зрения всех вовлеченных в строительный рынок игроков, то очевидно, Банк России намекает, что форсировать ипотеку не стоит.

Также ЦБ предлагает, переключиться на развитие рынка аренды жилья, что, по его мнению, позволит увеличить эффективность использования жилого фонда и улучшить жилищные условия без дополнительного строительства новых домов. То есть, долой нацпроект, так что ли? «Поэтому важно, отмечает далее ЦБ, говоря в пользу аренды, разработать меры по смягчению данных ограничений. В частности, значительные усилия необходимы для оздоровления строительной отрасли, повышения ее финансовой устойчивости и кредитоспособности. Существенные резервы для снижения себестоимости и роста эффективности строительных компаний можно найти в уменьшении регуляторной нагрузки и облегчении доступа к инфраструктуре. Со стороны спроса необходимо добиться успеха в реализации структурной политики и существенном улучшении инвестиционного климата как основы ускорения темпов роста российской экономики и доходов населения». Как говорится — получите и распишитесь: ЦБ со своей стороны готов к реализации нацпроекта ‑ и деньги он найдет, и спрос удовлетворит, но спрос вы обеспечьте и решите прочие проблемы.

Автор: Галина Смирнова

https://regnum.ru/news/economy/2680700.html

***

Приложение. Санация и профанация? Сколько потеряет Россия на стройке: триллион или два?

Так называемая «чистота» банковского сектора, который теперь диктует свои условия развитию целой экономики страны, государству досталась дорогой ценой.

Что обычно происходит при банкротстве предприятий – всем известно. Банковские вклады защищены, но с ограничением их суммы на возврат. Возврат осуществляется в порядке очередности, то есть требует времени. Строительная реформа списывалась российской властью у западных коллег — как всегда потому, что где-то там лучше и эффективнее. Только при этом забыли скопировать обустройство финансово-кредитной системы, которая демонстрирует устойчивость своей валюты и низкие процентные ставки по ипотеке и иной механизм расчетов и сотрудничества между банками, инвесторами недвижимости (покупателями жилья) и застройщиками.

Что тут скажешь — Россия легких путей не ищет. Но народ не привык сдаваться без боя. Сейчас мы уже можем наблюдать попытки строительных компаний найти выход из ситуации — договориться с банками о стимулировании ипотеки за счет снижения процентных ставок по ипотеке. Хорошо это или плохо? Для покупателей недвижимости это, с одной стороны большой плюс. С другой, есть такой же риск остаться без жилья, либо не получить его вовремя, либо низкую стоимость ипотеки для них сведет на нет конечная цена объектов. Потому как переход на эскроу-счета породит то, от чего уходили при зачистке банковского сектора — дружественные альянсы между банками и застройщиками. По сути, у банков появятся свои «карманные строители», а остальные, как сказал Виталий Мутко — «ни туда и ни сюда». Таким образом, появится не просто строительная монополия, но куда похуже — банковско-строительная монополия. Подобный пессимизм связан с тем, что мы просто привыкли, что почти все, что ни делается в последнее время с пометкой «к лучшему», приводит к худшему или скажем так — с выгодой в одну сторону. Чего можно ожидать от коммерческой монополии, не государственной? Только того, что она будет идти своим путем, приручить ее государству будет сложно, в силу концентрации капитала в одних или нескольких руках. Избавляясь от одних олигархов, Правительство порождает новых, которые также будут устанавливать свои правила игры и цены на недвижимость.

Почему риск оказаться дольщику в положении обманутого по-прежнему существует даже при проявлении эскроу-счетов? В СМИ уже появились новости от тех или иных банков, которые при сотрудничестве со строительными компаниями предлагают интересные ипотечные ставки, например под 4,5% годовых, правда при определенных условиях — первоначальном взносе размером в 50%, кредитуемости не более чем на 5 лет и при страховании жизни и здоровья. Таким образом, банки и строители подстегивают спрос на строительство жилья. Однако, давайте вспомним, что ранее — до зачистки банковского сектора, карманные компании банков могли получать кредиты и распоряжаться ими как им вздумается. Возникали неприятные инциденты, вплоть до банкротства банков. Сама санация дошла до смешного — ЦБ допускал ошибки при отслеживании отчетностей или, возможно, закрывал на них глаза, так как баланс банков должен мониториться пристально и постоянно и любая операция по счетам банков у ЦБ «лежит как на ладони». В результате некоторые банки-санаторы оказались сами на санации. По итогам зачистки, как сообщало издание «Банки.ру» со ссылкой на заявление зампреда ЦБ Василия Поздышева «Ведомостям», Центробанк недосчитается от 750 млрд до 1,4 трлн рублей из средств, потраченных на санации банков по новому механизму. Размер этих потерь, заметим — государственных денег, будет зависеть от судьбы исков о возмещении убытков бывшими контролирующими лицами. Весь объем активов, который попал в периметр финансового оздоровления в 2017 году, — 7 трлн рублей, из них ЦБ оценил 2,4 трлн рублей как проблемные и непрофильные, которые стали объединять в банк непрофильных активов, еще около 300 млрд рублей проблемных активов оставалось в «ФК Открытие» — чтобы сохранить преемственность в работе с ними и не делать баланс «Открытия» стерильным.

То есть так называемая «чистота» банковского сектора, который теперь диктует свои условия развитию целой экономики страны, государству досталась дорогой ценой. Что обычно происходит при банкротстве предприятий — всем известно. Банковские вклады защищены, но с ограничением их суммы на возврат. Возврат осуществляется в порядке очередности, то есть требует времени. Деньги дольщиков на эксроу-счетах тоже будут под защитой. Но этот факт — лишь малое тому утешение. Строительная отрасль подвержена, как внутренним рискам — зависит от подрядчиков и поставок материалов, так и внешним — курсовому колебанию валют. От рисков стать банкротом никто не защищен. Если курс доллара взлетит, и застройщик не сможет выполнить свои договорные обязательства, ведь рубль, не так крепок, как валюта на западе, то дольщик может остаться при своих вложениях. А сколько будут стоить его вложения при росте курса доллара? В принципе, дольщик может подождать, когда обязательства его строительной компании выполнит другой застройщик, но на это может уйти неизвестно сколько времени. Кто будет покрывать издержки при банкротстве застройщика? Банки? Или они попросят помощи у государства? Во сколько обойдется государству «санация» строительного рынка?

Между тем, по последним данным потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, организация первой передала Фонду защиты дольщиков свой портфель по страхованию гражданской ответственности застройщиков (ГОЗ), объем ответственности по договорам страхования превысил 101 миллиард рублей. При этом страховые премии, собранные с застройщиков составила 705,4 млн. рублей, что автоматически означает — государство должно будет софинансировать на достройку объектов или выплат компенсаций обманутым дольщикам более 99 млрд. рублей только в рамках данного портфеля. Напомним, что все действующие договоры страхования всех страховых компаний, с которыми сотрудничали застройщики, по которым еще не наступил страховой случай должны быть переданы Фондузащиты дольщиков. Теперь именно Фонд в единственном лице будет при наступлении страхового случая выплачивать дольщикам проблемных домов компенсацию или достраивать эти объекты за счет своих (госбюджетных) средств. Как ранее сообщал портал ЕРЗ, по расчету Всероссийского союза страховщиков (ВСС) страховые компании должны передать в Фонд защиты дольщиков около 15 млрд рублей страховых премий по ГОЗ. Всего же за последние пять лет страховые компании в рамках страхования ГОЗ собрали застройщиков 57 млрд рублей, при этом выплаты дольщикам по случаям банкротства составили чуть больше 2 млрд рублей. Так что траты государству только на данном этапе предстоят нешуточные.

Автор: Галина Смирнова

https://regnum.ru/news/polit/2688023.html

***

Комментарий: Когда рынок кредитования дойдет до «точки кипения»? Мнения экспертов

14 августа Сбербанк опубликовал исследование под названием «Есть ли «пузырь» на рынке потребительского кредитования». Авторы исследования пришли к выводу, что подобные опасения не обоснованны.

По их данным, большую часть кредитов россияне берут на ремонт и крупные покупки, а не «на выживание», а рецессии в экономике из-за роста долговой нагрузки, о которой ранее предупреждал глава Минэкономразвития Максим Орешкин, бояться не стоит. В тот же день глава ВТБ Андрей Костин в разговоре с Владимиром Путиным сообщил, что «точка кипения» в сегменте потребительского кредитования еще не достигнута.

Однако есть ряд тревожных тенденций, которые нельзя игнорировать. По данным ВЦИОМ, больше половины россиян (51%) имеют непогашенные кредиты, при этом треть из них за последний год испытывали сложности с выплатами. По словам Орешкина, у трети заемщиков отношение платежа к доходам превышает критическую отметку в 60%. Для погашения среднего потребительского кредита сегодня требуется 11 средних месячных зарплат по сравнению с 7 зарплатами пять лет назад. Притом что процент просрочек пока что относительно невелик, общий уровень закредитованности россиян приближается к пиковым значениям.

***

«Новая» поговорила с экономистами о том, насколько Россия близка к очередному витку кредитного кризиса.

Михаил Хромов, cтарший научный сотрудник Института прикладных экономических исследований РАНХиГС: — У нас четвертый или пятый год подряд доходы населения не растут. С такой динамикой доходов ставки должны быть примерно нулевые, чтобы кредиты вовремя возвращались. А так нагрузка растет, но она все еще ниже пиковых значений. Просто общий настрой такой, что нет оптимизма, связанного с ростом экономики, с перспективами развития, и это может чисто на эмоциональном уровне играть в минус. Все ожидают, что рано или поздно перегрев произойдет.

С одной стороны, чем больше у людей кредитов, тем больше они платят процентов и тем меньше их реальные располагаемые доходы. Но первоначальная, базовая часть дохода, которую они получают, от кредитов не зависит. Насколько снижение доходов является стимулом к росту кредитования — сложный вопрос. Действительно, мы имеем сейчас такую парадоксальную ситуацию, когда достаточно бурный рост кредитов сочетается с отсутствием роста доходов. Это связано с двумя вещами, на мой взгляд.

Во-первых, это процентные ставки, которые находятся на исторически наиболее низком уровне. И, во-вторых, население, давно живя в условиях снижения доходов, пытается каким-то образом поддерживать привычное потребление. Сейчас график потребления и график доходов разнонаправленны.

По поводу «точки кипения» — все зависит от того, как ее определять. Если говорить о том, что все обанкротятся, то такого, наверное, никогда не случится. А если оценивать уровень просрочки по кредитам, то он может в течение 1–2 лет дойти до тех уровней, которые были в период предыдущих кризисов. Но на экономику это пока что сильно влиять не будет. Да, банки перестанут выдавать кредиты, у нас будут чуть ниже темпы роста розничного потребления и, возможно, чуть ниже продажа жилья.

Олег Шибанов, профессор РЭШ: — Для части заемщиков ситуация действительно довольно тяжелая. Очень сильно выросли выдачи розничных кредитов за последние полтора года. В основном это произошло за счет потребительских кредитов, которые к данному моменту растут темпами выше 20% год к году. Существенная часть обычных заемщиков, порядка 40%, испытывают большие трудности с тем, чтобы погашать платежи.

Те, кто брал ипотеку или автокредиты, — это другая история, там все более-менее прозрачно и понятно. Например, ипотека — это залоговый кредит, и обычно не на 100% стоимости, а с каким-то первоначальным взносом. Поэтому там и просрочка гораздо ниже, и, с другой стороны, граждане понимают, что им очень важно поддерживать погашение этих кредитов, чтобы не потерять квартиры.

В случае с потребительскими кредитами, и особенно с микрофинансовыми, слишком быстрые темпы роста привели к тому, что граждане испытывают существенные проблемы на фоне падения реальных располагаемых доходов.

При этом снаружи ситуация выглядит достаточно приемлемой. NPL, просрочка по кредитам, довольно низкая. В масштабах России она скорее даже снижается. Это, видимо, частично обеспечено тем, что люди берут много кредитов на погашение старых. Из-за этого ситуация становится чуть более сложной, чем была.

Я считаю, что мер, которые принимает ЦБ для охлаждения рынка, сейчас достаточно (с 1 октября ЦБ установит барьер в виде показателя долговой нагрузки в 50% от месячного дохода заемщика. — Ред.). Нам не нужны никакие резкие движения по очевидной причине. Если просто взять и все запретить, какая-то часть населения не сможет сразу отдать эти кредиты. Соответственно, это приведет к существенным проблемам в банковском секторе. Зачем это делать — непонятно.

Бороться нужно со всеми проблемами сразу. Если слишком бурно растет потребительское кредитование и становится проблемой для людей — это надо отслеживать. Но реальной проблемой является отсутствие роста реальных располагаемых доходов. При этом номинальные и реальные зарплаты уже начали расти. В этом плане и 2018, и 2019 годы являются относительно положительными.

Проблема в том, что и обязательные платежи у людей растут, а доходы от других видов деятельности — от предпринимательства, репетиторства, сдачи квартир — снижаются Все эти вещи складываются в уменьшение реальных располагаемых доходов. Здесь хорошего рецепта нет. Сказать «давайте Минэкономразвития будет резко увеличивать реальные располагаемые доходы» не получается. Это экономика: либо у людей есть возможность зарабатывать, либо ее нет.

Автор: Мария Ефимова, корреспондент

https://www.novayagazeta.ru/articles/2019/08/15/81622-vse-ozhidayut-chto-rano-ili-pozdno-peregrev-proizoydet


Об авторе
[-]

Автор: Галина Смирнова, Мария Ефимова

Источник: regnum.ru

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 01.09.2019. Просмотров: 127

Комментарии
[-]

Комментарии не добавлены

Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta