Правовые основания поведения квартиросъемщика на балконе своей съемной квартиры в Германии
Правовые основания поведения квартиросъемщика на балконе своей съемной квартиры в Германии
Курение на балконе
Федеральная судебная палата должна решить, может ли и при каких условиях ограничиваться курение на балконе.
Курящим остается совсем мало места, чтобы предаваться своей страсти. Так, Федеральная судебная палата (Bundesgerichtshof (BGH) постановила, что при определенных условиях возможно временное ограничение для курения на балконе. Защитники квартиросъемщиков видят в этом решении суда поворотный момент.
Оба истца, семейная пара из бранденбургского Премница, не желала согласиться с тем, что они должны терпеть сигаретный дым своих соседей с нижнего этажа и хотела добиться того, чтобы причиняющие им неудобства соседи могли бы курить на своем балконе только в определенное время. В обеих предварительных судебных инстанциях эта претензия была отклонена.
BGH считает ограничение курения по времени принципиально допустимым. Не подвергается сомнению, что сигаретный дым может быть неприятным для некурящих соседей. Не каждый готов терпеть это далеко не маленькое неудобство, утвержает судья BGH Кристина Штреземанн. В то же время она не понимает, почему судьи нижестоящих инстанций не посетили квартиру и балкон истцов, чтобы самим воочию убедиться в том, какие неприятности причиняет сигаретный дым, поднимающийся снизу.
А ведь в своем решении эти судьи четко указали на то, что временное ограничение для курения на балконе может быть мыслимо только тогда, когда имеет место существенное причинение неудобства соседям, но не когда связанное с курением табака ущерб, согласно восприятию среднестатистических людей, не является таковым. Чтобы оценить масштаб причинения неудобства в данном случае, BGH вернула иск в земельный суд Потсдама.
Своим постановлением BGH заново регулирует отношения между курящими и некурящими соседями в многоквартирных или многосемейных домах, - замечает федеральный директор германского союза квартиросъемщиков Лукас Зибенкотен. Отныне курение на балконе не разрешается неограниченно по времени. Но высшая германская организация по защите квартиросъемщиков в то же время призывает всех соседей многоквартирных домов идти навстречу друг другу и впредь контролировать соблюдение времени как курящими, так и некурящими жителями, конечно, не с секундомерами в руках.
Курение на балконе при определенных обстоятельствах может быть запрещено. Уже в агусте 2014 года земельный суд Франкфурта на Майне решал о том, можно ли запретить собственнику квартиры курить на балконе. Речь шла о другом собственнике квартиры, которому сильно мешал сигаретный дым, проникающий в его спальню через наружнее окно. Некурящий потребовал от курящего наслаждаться табаком на другом балконе своей квартиры. Однако курящий отказался сделать это. Дело в том, что на второй балкон можно выйти только через гостиную. А это ему неудобно делать, т.к. он обычно курит перед сном на балконе своей спальни, который находится как раз под балконом квартиры (тоже спальни) некурящего соседа. Суд решил этот спор в пользу некурящего соседа (Az.: 2-09 S 71/13). Курящий сосед должен в своей квартире вести себя так, чтобы не причинять неудобства другим некурящим соседям. В данном случае курящий вполне может во время курения постоять возле открытого окна или двери другой комнаты своей квартиры, которая не находится под спальней соседа. Это судебное решение имеет ту особенность, что до сих пор судебная практика рассматривала балкон в качестве неотъемлемой части квартиры. А в своей квартире ее собственник вправе делать то, что он желает. Но данное судебное решение как бы в некотором роде отделяет балкон от самой квартиры: в своей квартире делай что хочешь, а на балконе - учитывай интересы соседей.
Грилить на балконе
Наступило лето и появилась возможность грилить прямо на балконе. Однако это вызывает острые споры между соседями, которые не могут между собой договориться о том, как часто и каким способом можно грилить на балконе.
Прежде всего, при использовании для гриления древесного угля неибежно создается крепкий и стойкий запах, раздражающий человека. Избавиться от этого запаха весьма непросто. Особенно страдают от него жители многоэтажных жилых домов, в которых каждая квартира имеет балкон. Жители свободно стоящих домов-котеджей и рядных семейных домов в этом плане имеют преимущество, т.к. между домами или квартирами имеется достаточно большое расстояние.
Следует знать, что согласно закону о защите от вредных газообразных выбросов (Landesimmissionsschutzgesetz), который действует в ряде федеральных земель, дым и чад не должны проникать в жилые и особенно спальные комнаты квартир. Поэтому прежде чем разводить огонь для гриления, нужно убедиться в том, что при этом будут выполнены все предписания этого закона.
Решения, которые содержатся в различных судебных постановлениях, принятых в последние годы, значительно отличаются друг от друга. Изучая их, можно сделать общий вывод о том, что можно из них использовать только примерные указания и рекомендации, которые не могут подменить собой решение для конкретного случая. Главное, что в любом случае нужно относиться с должным уважением к нуждам соседей, рассматривая право грилить на балконе или террасе своей квартиры в качестве всеобщего права личности.
Если в договоре найма квартиры категорически не запрещается, то можно грилить на балконе. А вот, как часто это можно делать, то суды не пришли к единому мнению. Так, в судебном решении административного суда Бонна предписывается соблюдение такого порядка, при котором с апреля по сентябрь можно один раз в месяц грилить на собственном балконе или террасе, предупредив об этом соседей не позднее чем за два дня. А земельный суд Аахена в своем решении позволяет грилить чаще – два раза в месяц при тех же условиях. Земельный же суд Штутгарта допускает грилить на своем балконе или террасе только три раза в году и не более 6 часов в целом.
А вот в постановлении высшего земельного суда Ольденбурга (13 U 53/02) предоставляется большая свобода для проведения вечера с грилением, а именно, несколько раз в году и при этом до полночи. Такой порядок признается судом вполне соразмерным.
Согласно постановлению высшего земельного суда Баварии грилить допускается до 5 раз в году. Другие суды (AG Hamburg-Mitte, 40 C 229/1972 , LG Düsseldorf, 25 T 435/90), напротив, вообще запрещают грилить на балконе на открытой жаровне на древесном угле. Допускается только использование электрической или газовой жаровни для гриления.
Последнее слово, однако, остается за наймодателем: он может в договоре о найме квартиры принципиально запретить грилить на балконе или террасе и даже расторгать этот договор при несоблюдении этого положения (LG Essen 2002).
И еще одно немаловажное замечание: организуя вечер для гостей с грилением на балконе или террасе своей квартиры, забывают о том, что при большом скоплении народа создается сильный шум, который сильно досаждает соседям. Следует помнить о том, что после 10 часов вечера каждый сосед имеет право на тишину для ночного отдыха. Поэтому соседи вправе потребовать ограничить празднование этим сроком.
Как приятно иметь зелень и цветы на балконе
Вопрос: Я хотел бы посадить цветы на балконе. Может ли мне квартиродатель предписать, какие цветы я могу посадить на балконе, а какие нет? А какие ящики для цветов допустимо установить при этом?
Ответ: Принципиально озеленение балкона съемной квартиры является частью ее использования по договору о найме. Из этого четко следует, что вы можете на балконе высадить цветы и наслаждаться ими. Но при этом следует учесть пару важных вещей.
Ваш квартиродатель не может вам предписать, какие цветы вы можете выбрать для своего балкона. Даже если он, например, любитель гераний, он должен вам дать согласие на использование вьющихся цветов, которые вы желаете посадить на своем балконе. Но при выборе сорта цветов вы должны учесть, что ваши соседи под вами не должны испытывать неудобства от полива вами цветов или опадающих лепестков или цветов. Могут вызвать нарекания соседей также плющ, если он станет закрывать окна нижележащей квартиры, или если свисающие стебли растения начнут образовывать нечто вроде естественного занавеса для нижележащих окон или балкона.
При поливе цветов учтите, что вода в цветочных ящиках со временем может просачиваться через их дно и капать на нижележащий балкон или прохожих. Кроме того, если поливочная вода будет растекаться по стене фасада здания, то это может привести к ее повреждению или, по крайней мере, к загрязнению. Если вы хотите высадить на балконе цветы, стебли которых несут усики для прикрепления к опоре, то вы должны учесть, что это не преставляет никакого ущерба фасадной стене или каменной кладке. Но если из-за таких растений на балконе существенно нарушается общий вид фасада здания, то квартиродатель может потребовать убрать эти растения с балкона.
При выборе кадки или ящиков для цветов нет каких-либо ограничений, особенно если эти ящики уже предусмотрены в специальных углублениях стены балкона или являются частью его перил. А когда их нет, то большинство судов при разрешении гражданских споров разрешают размещение цветочных ящиков на перилах балконов, выходящих на улицу, если они надежно закреплены и не представляют опасности для прохожих и транспорта. Однако некоторые суды все же подтверждают право наймодателя запретить квартиросъемщикам самим устанавливать нависающие над перилами балкона цветочные ящики. Это делается исключительно из соображений безопасности для прохожих. Поэтому, прежде чем устанавливать цветочные ящики на перилах балкона, посмотрите устав дома для его жильцов, свой договор о найме и получите при необходимости разрешение от квартиродателя.
Установка навеса (маркизы) на балконе
Уже весной солнце стоит высоко перед окнами квартиры, и его лучи часто и интенсивно греют воздух в ней. Поэтому многие люди с ранней весны устанавливают навес на балконе своей квартиры в многоэтажных жилых домах. Но имеют ли на это право? Не следует им предварительно просить у своего наймодателя разрешение на установку маркизы на балконе?
Так, в Мюнхене квартиросъемщик многоэтажного жилого дома обратился к наймодателю за таким разрешением и, получив отказ от него, вынужден был обратиться в суд. Свой отказ наймодатель мотивировал тем, что солнечные лучи в летние месяцы проникают в двери и окна квартиры только в течение ограниченного времени, при этом маркиза не может обеспечить полное затенение квартиры. А уж если и устанавливать на балконе маркизу, то следует подобрать расцветку ткани навеса такой же, как и цвет жалюзей в окнах всего дома.
В другом случае наймодатель многоэтажного жилого дома свой отказ установить навес на балконе мотивировал тем, что балкон уже имеет стационарный бетонный козырек, который неплохо защищает выходящие на него дверь и окно от прямых солнечных лучей. К тому же, дав разрешение на установку маркизы одному квартиросъемщику, придется такое разрешение давать и другим жителям дома, желающим установить маркизу на балконе своей квартиры. В итоге фасад дома превратится в подобие цветника из-за различной расцветки материала навесов.
Однако наймодатель не может без существенных оснований отказать квартиросъемщику, который должен в съемной квартире проживать с достаточным комфортом, в ее соответствующем оснащении (а балкон является неотъемлемой частью квартиры). Но, с другой стороны, это оснащение квартиры не должно причинять вред квартире и самому зданию и ухудшать его внешний вид. Т.о., на стороне наймодателя стоит его право собственника заботиться о предотвращении оптического и эстетического ущерба зданию, а на стороне квартиросъемщика – соответственно его право на удобную жизнь в съемной квартире.
Защита от солнца на балконе является социально адекватным поведением человека и принадлежит законному праву его в качестве квартиросъемщика. В то же время полная защита от солнечных лучей не может быть достигнута ни от выше расположенного балкона другой квартиры, ни с помощью бетонного козырька на балконе данной квартиры. Такая солнечная защита достигается только путем установки маркизы на балконе. Но если для установки навеса используется козырек балкона, то это ведет к непредусмотренной строительной нагрузке на него, что требует соответствующего согласования и, следовательно, получения разрешения квартиродателя. Т.о. необходимо соблюсти баланс интересов арендодателя и квартиросъемщика, а именно, соразмерить между собой ущерб собственности первого от соответствующих мер, связанных с устновкой маркизы на балконах здания, и обеспечение комфортного проживания вторых в своих съемных квартирах.
В своем иске квартиросъемщик категорически разъяснил, что маркизу на балконе он устновит таким образом, каким желает того наймодатель, и расцветку ткани подберет также с учетом его пожеланий, а при выезде из квартиры безусловно устранит все строительные изменения, связанные с установкой навеса на балконе. Хотя то обстоятельство, которое касается расцветки ткани маркизы, не может быть существенным фактором, влияющим на оптический и эстетический вид здания. Достаточно в этой связи вспомнит о живых цветах на балконах дома: они ведь тоже разные и имеют разную расцветку. Но внешний вид здания от этого не страдает. Поэтому если квартиросъемщики используют разные расцветки для маркизы, то и эстетика дома не будет нарушена (Amtsgericht (AG) München, Urteil v. 07.06.2014, Az.: 411 C 4836/13).
Установка параболической антенны на балконе
Вопрос: Мы живем в городе 12 лет, не меняя квартиры. Все эти годы на наших балконах стояли aнтенны для приема русских, украинских и немецких программ, но вот фирма прислала всем нам письма, чтобы мы убрали их до конца марта. Что же нам делать?
Ответ: Квартиросъемщики часто намереваются установить мобильную параболическую антенну для приема спутниковых программ передач телевидения и радио на принадлежащем им балконе, лоджии или террасе квартиры. При этом речь идет, в основном, о тех квартирах, которые находятся на обращенному к улице фасаде многоэтажного здания. Только на балконах таких квартир эта антенна обеспечивает хороший и надежный прием теле-радиопередач. В этой связи возникают острые споры между квартиросъемщиками и их наймодателями, с одной стороны, и управлением города или населенного пункта, с другой стороны. Что говорит по этому поводу правовая практика? В каком случае можно установить такую антенну, а когда этого делать нельзя?
Eще в 2002 году земельный суд г. Гамбурга в своем решении подтвердил, что квартиросъемщик без принципиального дозволения наймодателя имеет право установить на балконе (лоджии или террасе) своей квартиры мобильную параболическую антенну. Установка такой антенны относится к предмету использования квартиры согласно договору о ее найме и может осуществляться точно так же, как размещение на балконе (лоджии или террасе) стола и стульев, кресла-качалки или горшков с декоративными растениями. При этом если один квартиросъемщик устанавливает антенну на своем балконе, то для других квартиросъемщиков не должно возникать никаких неудобств для обозрения пространства (решение LG Hamburg от 19.12.2002, Az: 307 S 132/02).
Но, говоря об установке антенны на балконе (лоджии, террасе), следует помнить о том, что речь идет только о пространстве, ограниченном по высоте полом и потолком балкона, а по периметру – его ограждением. Т.е. антенна в принципе не должна выступать за пределы этого пространства. В противном случае требуется согласие наймодателя на установку антенны.
В большинстве случаев «тарелка» антенны, к сожалению, выступает (и довольно далеко) за пределы пространства балкона (лоджии, террасы), т.к. только тогда обеспечивается качественный прием теле-радиопередач. В этом случае наймодатель не может отказать в установке антенны только тогда, когда квартиры дома не подключены к телевизионной кабельной сети (решение OLG Frankfurt/Main, NJW Az: 92, 2490). Но если в доме существует подключение к широкой сети такого кабеля, то квартиросъемщик - коренной немец должен удовольствоваться приемом предлагаемых телепрограмм через кабельную сеть. Иностранный же квартиросъемщик (т.е. иммигрант, для которого немецкий язык не является родным) имеет право на установку параболической антенны только в том случае, когда через кабельную сеть он не может получить телепрограмму на его родном языке (решение OLG Karlsruhe, Az: GE 1993, 1151). Причем, иностранные квартиросъемщики правомочны на своей террасе установить такую антенну, даже если они могут по кабельному телевидению принимать до четырех программ на своем родном языке (решение LG Hamburg от 19.12.2002, Az: 307 S 132/02).
Европейская Комиссия также подтвердила основное право граждан-иммигрантов на спутниковую параболическую антенну. Возможность использовать спутниковую антенну без чрезмерных препятствий является выражением принципа свободного оборота услуг информационного характера и товаров и тем самым выражением основной свободы на внутреннем рынке ЕС.