Правовая практика при повышении квартплаты в Германии

Содержание
[-]

Правовая практика при повышении квартплаты и ценовые ее тормоза

Большинство проживающих в Германии людей – около 50 миллионов – живут в сдаваемой в наем квартире или арендуемом доме. Квартира является центром нашей частной жизни. Она не только обеспечивает крышу над головой, но и является пространством, в котором мы можем оформить свою жизнь в соответствии с нашими представлениями. При этом квартиросъемщик и наймодатель представляют собой различные правовые позиции, что совершенно очевидно.  Поэтому здесь снова и снова возникают проблемы. Одной из них является повышение квартплаты.

Когда и как может повыситься квартплата во время существования отношений найма?

Наймодатель может обеспечивать соответствие квартплаты в регулярных отрезках времени действующей в данном регионе сопоставимой величине квартплаты (т.е. квартплате, установленной путем мирового соглашения союзом квартиросъемщиков данного региона с его наймодателями). Если квартплата оказывается выше местной сопоставимой величины, то повышение квартплаты недопустимо. Местной величиной является та квартплата, которая в отрезке времени последних 4 лет уплачивалась квартиросъемщиками в данной местности (регионе, жилом квартале города) за сопоставимую по площади и условиям проживания квартиру. Но о таком повышении квартплаты наймодатель может объявить не раньше  одного года после начала отношений найма. После этого у квартиросъемщика имеется срок в три месяца для проверки обоснованности повышения квартплаты. В этот период времени остается действовать еще прежняя величина квартплаты. Т.е. фактически квартплата повышается также не ранее 15 месяцев существования отношений найма. В течение трех лет квартплата может повышаться не более чем на 20%. В определенных регионах (городах), в которых существует острая нехватка оплачиваемого по найму жилья, Например, в Берлине или Мюнхене, квартплата не может за этот период повышаться даже более чем на 15%.

И как точно протекает повышение квартплаты?

Если наймодатель собирается повысить квартплату, он должен объявить об этом своим квартиросъемщикам в письменном виде и привести четкие обоснования для этого. При этом соответствующее письмо за подписью наймодателя должно быть отправлено каждому квартиросъемщику. В качестве обоснования наймодатель обычно прилагает к такому письму копию таблицы стоимости найма квартир (т.н. «зеркала квартплаты») в данной местности, а также приводит точные сведения относительно своей недвижимости (размер, местоположение, обеспечение всеми видами энергии и инженерными приспособлениями  и год сооружения). Недостаточно, когда наймодатель только ссылается на  «зеркало квартплаты». Дело в том, что квартиросъемщик должен иметь возможность проверить, каким образом наймодатель пришел к соответствущей величине квартплаты, иначе ее повышение будет недействительным.

Согласно действующему закону, повышение квартплаты вступает в силу только тогда, когда квартиросъемщик согласен с этим. Но он не может просто сказать «нет» только потому, что ему естественно лучше уплачивать прежнюю величину квартплаты. Квартиросъемщик может только тогда отказаться дать свое согласие, когда требование наймодателя в части повышения квартплаты является неправомерным, противозаконным. Это может быть, к примеру, тот случай, когда наймодатель в качестве обоснования ссылается на то, что квартирая является «особенно спокойной», хотя на самом деле находится в доме на главной улице города и каждые две минуты мимо него проходит городской трамвай. Для проверки правомерности наймодатель имеет остаток того месяца, в котором он получил письмо от наймодателя, и два последующих месяца.   

Как можно узнать о местной сопоставимой квартплате?

Города и общины каждые 4 года определяют, какова должна быть в соответствующем регионе средняя величина квартплаты, и составляют «зеркало квартплаты». Факторами, которые играют роль для отнесения квартиры к соответствующей категории, являются часть города, местоположение и инженерное оснащение квартиры, а также год строительства дома. Наймодатель может отнести принадлежащую ему недвижимость в ценовом отношении к определенной позиции «зеркала квартплаты». Как правило эта таблица стоимости найма жилья находится в свободном доступе в администрации города или общины и может быть даже приобретена там в виде брошюры.

В маленьких общинах часто такая таблица отсутствует. Тогда наймодатель может обосновать повышение квартплаты ссылкой на три сопоставимые квартиры, которые сейчас уже находятся в найме. Сопоставимая не значит точно такая же, а примерно подобная по инженерному оснащению, место положению и размеру. Наймодатель должен точно указать сопоставимые квартиры с тем, чтобы можно было бы их легко найти. Т.е. следует указать имя квартиросъемщика, которого можно спросить об оснащении и цене найма за один кв.м. Но конечно, речь не идет о праве на осмотр такой квартиры.   

Что означает дифференцированная и индексированная квартплата?

Сли наймодатель и квартиросъемщиков перед началом отношений найма договариваются уже о дифференцированной (Staffelmiete) и индексированной квартплате (Indexmiete), то не действуют установленные законом положения о нормальном повышении квартплаты.

При дифференцированной квартплате с самого начала ясно, что эта плата повышается каждый год на определенную сумму. Но и при дифференцированной квартплате суммарное ее повышение не может быть больше чем на 20%. Аргумент: квартиросъемщик и наймодатель с самого начала создают ясные и ответственные отношения найма, при которых повышение квартплаты не зависит от внесметных расходов, как это происходит при составлении регионального «зеркала квартплаты». Квартиросъемщик не должен каждый год давать свое согласие на повышение квартплаты. Достаточно, что он однажды это сделал при заключении договора найма жилья. И еще: важно, что повышение квартплаты при согласованном применении дифференцированной ее величины исключает необходимость приспособления к сопоставимой квартплате. Но тем не менее, дифференцированная квартплата не может бесконечно повышаться. Пределом для нее является величина в 120% сопоставимой квартплаты.

Если же квартиросъемщик и наймодатель договорились при заключении договора найма жилья об индексированной квартплате, то рост этой платы происходит один раз в году согласно уровню инфляции. Здесь принципиально действует то, что вне этого фактора недопустимо дальнейшее повышение квартплаты. Исключением является то, что наймодатель предпринимает модернизацию объекта найма, к чему его обязывает действующий в стране закон.

Существуют ли особые правила при осуществлении мер по модернизации жилья?

Да. Дело в том, что политика государства требует сегодня осуществления энергетического санирования жилого фонда. При этом речь идет о таких мерах модернизации, которые обеспечивают экономию энергии при эксплуатации жилья.

Чтобы побудить наймодателей к осуществлению таких мер, они могут в ходе энергической модернизации выполнять и другие мероприятия, направленные на улучшение качественных характеристик жилья, а расходы в определенной мере перекладывать на квартиросъемщиков. Так, 11% расходов на инвестиции для этого могут включаться в ежегодную квартплату, и даже полностью независимо от вопроса, как высока была прежняя ее величина. Например, расходы по изоляции дома с целью сохранения в нем тепла составляют 20 тысяч евро, в доме 10 квартир, так что на каждую приходится 2000 евро. 11% составляют 220 евро На эту сумму может повышаться ежегодно квартплата помимо других факторов.

Нередко возникает спор по вопросу, является ли текущий ремонт частью мер по модернизации жилья, должен ли наймодатель полностью их учитывать при расчете квартплаты. В качестве твердого правила действует: модернизацией является все, что приносит квартиросъемщику улучшение при проживании. Если он, к примеру, получит отопление квартиры с помощью нагрева полов, то это несомненно модернизация. Если же наймодатель меняет дефектный бойлер на новый той же мощности, то это обычный текущий ремонт, с помощью которого поддерживаются прежние условия эксплуатации жилья. К сожалению, не все случаи позволяют дать точную оценку, поэтому при сомнении следует проконсультироваться, например, в союзе квартиросъемщиков или местном отделении защиты прав потребителей.    

Повышение квартплаты из-за модернизации жилья

Процедура осуществления повышения квартплаты из-за модернизации жилья отличается от процедуры приведения в соответствии квартплаты к местной сопоставимой величине. Но в любом случае о повышении квартплаты наймодатель должен сообщить своим квартиросъемщикам в письменном виде. А само повышение квартплаты может быть осуществлено только через три месяца после поступления такого сообщения.

Многие наймодатели полагают, что смена квартиросъемщика дает им повод в существенном объеме повысить квартплату. Это совершенно неверно. Такой рост квартплаты следует рассматривать как попытка наживы на новых квартиросъемщиках. Поэтому, если размер квартплаты, которую предлагает наймодатель соикателю наемной квартиры, отличается более чем на 20% от местной сопоставимой величины, то речь идет о явном ее завышении, т.е. о попытке нажиться нечестным путем.

Торможение стоимости наемного жилья?

Торможение размера арендной платы должно воспрепятствовать осуществлению возможности для ненормального роста стоимости наемного жилья при повторной сдаче его в наем. Новое законоположение на этот счет предусматривает, что при повторной сдаче квартиры в наем допустимая квартплата в регионах с напряженным рынком наемного жилья не может быть выше чем на 10% местной сопоставимой квартплаты.

Торможение роста арендной платы действует в стране не автоматически повсюду, а только в регионах с острой нехваткой наемного жилья. Новый закон предоставляет возможность федеральным землям выделить такие регионы и ввести в них торможение стоимости наемного жилья сроком не более чем в 5 лет. После этого допускается продление этого срока.

Согласно планам федерального министерства юстиции такое торможение арендной платы жилья должно вступить в силу с 2015 года. Для этого каждая федеральная земля должна разработать соответствующее правовое положение, в котором указать регионы с напряженным рынком арендного жилья.


Об авторе
[-]

Автор: Толстоног Веньямин

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 17.10.2014. Просмотров: 434

Комментарии
[-]

Комментарии не добавлены

Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta