Повышение платы за эксплуатационные расходы при содержании съемной квартиры в Германии

Содержание
[-]

Повышение платы за эксплуатационные расходы при содержании съемной квартиры  

Наймодатель должен регулярно приспосабливать плату за эксплуатационные расходы к реальной их величине.  Договор найма жилья не может содержать условия, которое исключает возможность такого приспособления платы. И категорической договоренности об этом между договорными сторонами по найму жилья (т.е. наймодателем и квартиросъемщиком) не требуется. Но в деле повышения эксплуатационных расходов  законодатель ведет себя строго. Поэтому, чтобы оно было действительным, наймодатель должен выполнять определенные условия.

Повышение паушальной суммы "холодных" эксплуатационных расходов  (Pauschale).

Согласно § 560 BGB возможно соглашение в договоре найма жилья о возмещении т.н. "холодных" эксплуатационных расходов (т.е. без платы за отопление и горячую воду) путем выплаты ежемесячной паушальной суммы (смотрите статью "Эксплуатационные расходы в составе квартплаты за съемную квартиру в Германии"). В этом случае путем оплаты согласованной паушальной суммы компенсируются тогда все "холодные" эксплуатационные расходы по содержанию съемного жилья. Даже если фактические расходы оказываются выше, квартиросъемщику не нужно уплачивать дополнительную сумму. Но и квартиросъемщик тогда не может потребовать возврата ему временной переплаты за эти расходы. Не последует также расчет наймодателем итоговой суммы эксплуатационных расходов за расчетный период, и квартиросъемщик не может потребовать от наймодателя произвести этот расчет. Повышение паушальной суммы эксплуатационных расходов возможно путем одностроннего заявления об этом наймодателем, если, конечно, это обстоятельство согласовано в договоре найма жилья (§ 560 Abs 1 BGB).

Особый случай: Если со дня существования договора найма жилья (в данном случае в течение 20 лет) не рассчитывались эксплуатационные расходы, то исходят из того, что договорные стороны рассматривают оплату этих расходов в качестве паушальной, а не в качестве предоплаты (AG Gelsenkirchen, судебное решение от 9 ноября 2000 года, Az: 3a C 233/00. Quelle: ZMR 2001, 459).

Когда наймодатель может повысить паушальную сумму "холодных" эксплуатационных расходов?

Если во время существования арендных отношений оказывается, что приходящиеся на квартиросъемщиков "холодные" эксплуатационные расходы больше не покрывают их паушальную сумму, то наймодатель может только тогда повысить ее, когда об этом категорически согласовано в договоре найма жилья (§ 560 Abs. 1 Satz 1 BGB). При отсутствии соответствующего соглашения в договоре найма жилья первоначально оговоренная в договоре паушальная сумма остается неизменной в течение существования арендных отношений. Если налицо условия для повышения паушальной суммы в этом смысле, то наймодатель может потребовать от своего квартиросъемщика соответствующего приспособления к реальности. Законоположение 560 Abs. 1 Satz 1 BGB требует для этого, конечно, соблюдения пиьменной формы согласно § 126 BGB. Это означает, что наймодатель может сообщить квартиросъемщику о повышении не только письмом по обычной почте, но также и по факсу или электронной почте.

Важно при этом, чтобы наймодатель указал, каких статей расходов касается повышение и какова разница между прежней паушальной суммой и новой. Кроме того, он должен указать масштаб распределения расходов между квартиросъемщиками.

Если наймодатель обеспечил доставку квартиросъемщику соответствующего объяснения повышения паушальной суммы, то квартиросъемщик становится обязанным к уплате повышенной суммы через один месяц после месяца поступления письма (§ 560 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Если объяснение о повышении основано на том, что "холодные" эксплуатационные расходы уже повысились прежде (например, это может произойти с поземельным налогом), то повышение паушальной суммы также, в порядке исключения, возможно задним числом. Это означает, что повышение паушальной суммы касается также и прошлого периода с соответствующего его месяца, если наймодатель уведомил об этом квартиросъемщика в течение трех месяцев после того, как он сам был поставлен в известность о повышении соответствующей статьи расхода.

Например: Наймодатель получает в марте уведомление о поземельном налоге, в котором указывается, что его величина повышается задним числом с июля предшествующего года. В этом случае квартиросъемщик должен не только платить в будущем соответственно повышенную паушальную сумму, но и в порядке исключения также сумму повышения в долевом отношении с июля прошлого года, если он получил от наймодателя соответствующее требование к концу мая текущего года.

Если наймодатель в своем требовании повышения опирается на рост эксплуатационных расходов в предшествующем периоде (что на практике часто имеет место), то он может привлечь для обоснования только период прошлого календарного года. Конечно, наймодатель должен тогда в течение трех месяцев после того, как он сам узнал о повышении эксплуатационных расходов, отреагировать и сообщить об этом квартиросъемщикам в письменной форме.

При этом следует учесть: Наймодатель может(так категорически установлено в § 560 Abs. 2 BGB) повысить паушальную сумму задним числом, возложив на квартиросъемщиков соответствующую доплату, но, конечно, ограничиться периодом максимальной продолжительности в один год.

Пример: Квартиросъемщик получил от наймодателя заявление о повышении квартплаты в августе 2015 года. Тогда наймодатель может привлечь для обоснования ее повышения рост эксплуатационных расходов с января 2014 года. Повышение квартплаты не распространяется на период годом раньше.  

Согласно § 560 Abs 1 BGB наймодатель обязан в своем заявлении назвать основание для повышения и объяснить его. Без такого разъяснения заявление становится недействительным и необязательным для квартиросъемщика. Это обстоятельство обязывает наймодателя учитывать реальное положение дел, производить точный расчет эксплуатационных расходов и их распределение между квартиросъемщиками, без чего вряд ли можно обеспечить исполнение заявления о повышении расходов. При этом из разъяснения наймодателя должно следовать, что прежде выплачиваемые квартиросъемщиками суммы больше не покрывают  эксплуатационные расходы (после их повышения). Т.о. получается, что хотя  соглашение о паушальной сумме "холодных" эксплуатационных расходов вроде бы и освобождает наймодателя от обязанности ежегодного расчета итоговой суммы этих расходов, но необходимость повышения их паушальной суммы все-таки требует ежегодного проведения такого расчета.

Свое заявление о повышении наймодатель обязан сделать в письменном виде, иначе оно будет недействительным. Квартиросъемщик будет обязан выплачивать более высокую чем прежде паушальную сумму, начиная со второго после месяца поступления заявления (§ 560 Abs 2 BGB). Например, квартиросъемщик получил заявление 15 июля. Тогда он должен будет платить более высокую паушальную сумму с сентября.  

Если наймодатель хочет заменить оплату эксплуатационных расходов по паушальной сумме на предоплату их с выполнением ежегодного расчета итоговой суммы расходов, то необходимо соответственно изменить содержание договора найма жилья, конечно, с согласия об этом квартиросъемщика. Если вместо предварительного получения согласия об этом от квартиросъемщика наймодатель просто вручит ему соответственно измененный договор или вложит измененный текст договора в ручку двери квартиры, то такое действие наймодателя будет рассматриваться как деловая сделка у дверей квартиры, которую можно обжаловать правовым путем соответствующим образом. Кроме того, у квартиросъемщика остается правовая возможность впоследствии в любое время отозвать свое согласие  на изменение договора (AG Löbau, судебное решение от 29.07.2004, WM 2004, 610).

В этих случаях правовая ситуация такова:

Наймодатель может возложить на квартиросъемщика в долевом отношении (т.е. в том же отношении, как и прежде) возникшие в результате повышения стоимости работ и услуг дополнительные расходы.

Пример: В составе эксплуатационных расходов, которые наймодатель установил для квартиросъемщика в паушальном размере, содержится поземельный налог. Местная община повышает ставку этого налога. В этом случае наймодатель может паушальную сумму соответственно подогнать к фактической величине.

Другой пример: Наймодатель перенял на себя уход за садовым участком возле жилого дома. Для этого он нанял садовника и хочет дополнительные расходы возложить на квартиросъемщиков путем включения их в паушальную сумму эксплуатационных расходов. Однако в этом случае повышение этой суммы без согласия всех квартиросъемщиков невозможно, т.к. эксплуатационные расходы повысились только за счет включения в их состав еще одной статьи расходов, и поэтому для квартиросъемщиков не существует правовой или договорной обязанности к перенятию этой статьи расходов.

Что действует в том случае, когда эксплуатационные расходы уменьшаются?

В этом случае наймодатель должен уменьшить паушальную сумму расходов к моменту фактического их снижения (§ 560 Abs. 3 Satz 1 BGB). В то же время может случиться так, что снижение одних статей расхода компенируется повышением других статей. В этом случае, разумеется, не происходит никакого реального снижения паушальной суммы. Тем не менее квартиросъемщик может просить наймодателя о предоставлении ему соответствующей информации, если все обстоятельства, известные квартиросъемщику, говорят о том, что эксплуатационные расходы реально снизились.

Повышение предоплаты за эксплуатационные расходы (Vorauszahlung).

Соглашение о ежемесячной ставке предоплаты с последующим годовым расчетом итоговой величины эксплуатационных расходов является сегодня регулярным случаем. Но приспособление предоплаты за эксплуатационные расходы к реальной величине может потребоваться согласно § 560 Abs. 4 BGB только после их итогового расчета. Повышение ставки предоплаты на будущий период является следствием того, что итоговый расчет содержит в себе требование наймодателя о дополнительной уплате за эксплуатационные расходы (LG Berlin 67. Zivilkammer, судебное решение от 8 декабря 2003 года, Az: 67 S 235/03, Quelle: NZM 2004, 339, а также AG Hamburg-Bergedorf, судебное решение от 12 февраля 2002 года, Az: 409 C 497/01.)

Разъяснение об этом наймодателя должно последовать в письменном виде, при этом должно быть обеспечено приспособление суммарных эксплуатационных расходов к соразмерной их величине на основе соблюдения принципа экономичности (§ 560 Abs 5 BGB).

Наймодателю следует также учесть, что если он предъявляет итоговый расчет не в течение установленного в  § 556 Abs. 4 S. 2 BGB определенного срока, то, во-первых, исключается согласно § 556 Abs. 3 S. 3 BGB его право на дополнительное требование в части оплаты за эксплуатационные расходы, а, во-вторых, он не может также осуществить повышение ежемесячной ставки предоплаты на будущий период. Таким образом, правовая своевременность итогового расчета эксплуатационных расходов является условием обеспечения права наймодателя на повышение ставки предоплаты  (LG Berlin 67. Zivilkammer, судебное решение от 8 декабря 2003 года, Az: 67 S 235/03 NZM 2004, 339).

Снижение предоплаты за эксплуатационные расходы.

Согласно § 560 Abs 3 BGB наймодатель должен уменьшить долю эксплуатационных расходов, приходящуюся на квартиросъемщика, если эти расходы снижаются в результате определенных обстоятельств. Это, например, может иметь место тогда, когда квартиросъемщик выезжает из съемной квартиры преждевременно, т.е. до истечения срока прекращения отношений найма квартиры,  а из-за отсутствия подходящего замещающего квартиросъемщика должен еще платить квартплату.

Указание: Квартиросъемщик не имеет права на уменьшение в одностороннем порядке согласованной с наймодателем ежемесячной предоплаты. Для этого ему требуется согласие наймодателя. Однако при этом существует право квартиросъемщика на получение согласия наймодателя, которое может быть осуществлено в случае необходимости также в исковом порядке. Для исполнения своего права на снижение платы за эксплуатационные расходы квартиросъемщик може воспользоваться правом отказа от выполнения своих обязательств по договору (найма жилья) до исполнения его другой стороной (Zurückbehaltungsrecht) - смотрите решение суда BayObLG Z 195 Nr. 61. На практике квартиросъемщик должен в письменной форме потребовать от наймодателя уменьшить ежемесячную ставку предоплаты до справедливой величины. Одновеременно может быть сообщено в письме наймодателю, что им удерживается доля квартплаты в соответствующем размере.


Об авторе
[-]

Автор: Веньямин Толстоног

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 24.06.2016. Просмотров: 335

Комментарии
[-]

Комментарии не добавлены

Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta