Полезные советы квартиросъемщикам Германии
Полезные советы квартиросъемщикам Германии
Что регулирует Положение о внутреннем порядке в съемном доме?
Назначение такого Положения (Hausordnung) – обеспечить нормальную совместную жизнь квартиросъемщиков в доме со съемными квартирами. Но что конкретно регулирует это Положение? И как наймодатель контролирует соблюдение квартиросъемщиками правил этого Положения?
Роль, которую играет Положение для квартиросъемщиков. Положение о внутреннем порядке в съемном доме служит обеспечению в нем мирной, спокойной жизни квартиросъемщиков и является основой для совместной жизни среди соседей в таком доме, разъясняет Анке Матейка из союза защиты прав уквартиросъемщиков города Лейпцига. Однако с помощью такого Положения квартиродатель не может возложить на квартиросъемщиков обязанности, выходящие за рамки договора найма квартиры. Чтобы тем не менее обязать квартиросъемщиков выполнять определенные обязанности, квартиродатель, как правило, включает это Положение в договор найма в качестве его составной части.
В этом случае новый квартиросъемщик уже при заключении договора найма квартиры должен потребовать от квартиродателя ознакомить его с Положением, а еще лучше приложить его к договору найма при подписании последнего. Тогда при внесении квартиродателем каких-либо изменений, это можно сделать только при согласии квартиросъемщика. Все выглядит по-другому, если Положение не является юридически составной частью договора найма, а просто выдается квартиросъемщику на руки для ознакомления и следования ему во время проживания в доме со съемными квартирами. Тогда сами квртиросъемщики могут со своей стороны вносить в него какие-то изменения с общего согласия.
Следует иметь в виду, что договор найма и Положение имеют ограниченный срок действия, а следовательно, со временем те или иные их правила могут стать недействительными. Но это не значит, что вы во всем должны мириться со своими соседями. Нужно твердо знать, чего нельзя себе позволить, чтобы не причинить неудобства своим соседям, и в то же время не ограничивать свою и соседей свободу действий.
Что можно и чего нельзя делать на лестничном пролете жилого дома? Совместная жизнь соседей в многоквартирном и многоэтажном съемном жилом доме естественно начинается уже с правил поведения в лестничном пролете, о чем говорит соответствующий раздел Положения. Чаще всего спорным моментом является уборка лестницы, - говорит Анке Матейка. Если квартиродатель хочет вдруг поручить уборку лестницы какой-то фирме, то квартиросъемщики не должны возражать этому, если они прежде сами выполняли эту работу (а, следовательно, соответствующие расходы не включались в состав коммунальных платежей).
Споры могут возникнуть и вокруг предметов, которые соседи оставляют в коридоре. Например, нельзя запретить в коридоре оставлять детскую коляску (и даже на лестничной клетке, если у женщины нет другой возможности разместить ее). Конечно, при этом не должны причиняться неудобства соседям и путь передвижения в коридоре должен оставаться свободным. То же касется размещения в общем коридоре перед входной дверью в квартиру коврика для обуви и самой обуви. Это вполне допустимо, -утверждает Анке Матейка. Конечно, есл обуви не так много, что она загораживает проход. А вот велосипед категорически нельзя хранить в общем коридоре или на лестничной клетке, для этого существует в доме подвал, а при его отсутствии придется хранить велосипед у себя в квартире.
Спорным является также курение на лестнице или в общем коридоре. Эти места совершенно не являются подходящими, т.к. курение в них причиняет большие неудобства соседям. Но вы можете держать в зубах сигарету по пути к себе в квартиру.
Что можно себе позволить в своей квартире? Речь идет, прежде всего, о громкой вечеринке. Запретить вам проведение праздника, конечно, никто не может. Хотя опять-таки не в ущерб соседям. Как известно, после 22 часов вечера начинается время отдыха. А, следовательно, нужно резко уменьшить громкость музыки и прекратить громко разговаривать в квартире. Рекомендуется заранее предупредить соседей о проведении вечеринки, а еще лучше, пригласить их принять участие в ней. Хотя и в этом случае следует соблюдать время отдыха в доме и стараться помеьше мешать своим соседям.
При музыкальных занятиях квартиродатель может установить вам время их проведения. Он не может, конечно, вообще запретить эти занятия в вашей квартире. Но соблюдать время отдыха, как днем с 13 до 15 часов, так и вечером после 22 часов, вы будете обязаны. То же касается и шума (стука, треска) от выполнения вами в квартире ремесленных работ. А вот навязать квартиросъемщику определенное время для приема душа или ванны квартиросъемщик не имеет право, главное, чтобы вы в часы дневного и вечерне-ночного отдыха не мешали этим своим соседям. Правда, если вы работаете в вечернюю смену, то вы можете принимать душ или ванну и после 22 часов. Только не пойте при этом, если вы привыкли это делать во время помывки. Но все это не относится к использованию вами унитаза, даже глубокой ночью вы можете спускать воду в нем, вызывая неизбежно этим иногда существенный шум.
При стирке белья и одежды действует подобное приему душа правило: шум от работы стиральной и сушильной машин не должен причинять неудобства соседям, поэтому и здесь следует соблюдать время отдыха.
Какие правила действуют на балконе и террасе? Оказывается, на балконе или террасе можно позволить себе гораздо больше, чем многие думают. На них можно поставить стулья, стол и скамейки, установить зонтик от солнца, специальные ящики для цветов и даже телеантенну (но в пределах пространства, занимаемое балконом или террасой). Главное, чтобы не создавать опасность для соседей и не причинять им каких-либо неудобств, а также не превышать строительные нагрузки. Поэтому, например, цветочные ящики, а также антенну нужно тщательно закрепить. А при поливке цветов не слишком усердствовать, чтобы вода не капала обильно на нижерасположенный балкон. То же относится и к цветочным горшкам на оконных поконниках. А также своевременно подрезать вьющиеся стебли цветов, чтобы они не прорастали на соседние балконы.
Правило соблюдения времени отдыха относится и к балкону. Это означает, что если вы на нем гриллите, то следует прекратить это после 22 часов, и не выносить в это время на балкон свои громкоговорители с музыкой. Впрочем Положение может содержать запрет на грилление на балконе, т.к. это может причинять сильные неудобства соседям и быть причиной пожара. А вот не террасе, расположенной на земле, гриллить обычно разрешается.
Ну, а что касается курения на балконе, то соседи не могут вам запретить это, хотя все зависит от конкретных обстоятельств (например, когда летом тепло даже ночью и соседи раскрывают окна и открывают двери на балконы, а вы в это время выходите на свой балкон выкурить сигарету с весьма неприятным запахом, то сосед, который не переносит запах этого дыма, будет вправе пожаловаться на вас квартиродателю и даже обратиться в суд).
На балконе можно также сушить белье на специальных подставках, лишь бы они прочно стояли и их ветором не могло бы опрокинуть на соседний, нижерасположенный балкон. А вот в отношении таких домашних животных, как хомячок, морская свика, птичка, то держать их на балконе нужно так, чтобы они своим запахом или шумом не создавали неудобства для соседей.
Подведем итоги. Положение о внутреннем порядке в жилом доме чаще всего является составной частью договора найма квартиры, но это Положение не должно налагать на квартиросъемщиков дополнительных обязанностей, а лишь регулировать их совместную жизнь в жилом доме. Квартиросъемщики имеют такую свободу действий как на лестничном пролете, так и в своих квартирах, на балконе или террасе, которая ограничивается лишь возможностью причинения существенного ущерба или неудобств друг другу. Поэтому нередко в этих документах могут содержаться такие условия, которые с т.з. гражданского права и согласно правовой практике могут быть недействительными.
Когда квартиродатель может установить над входными дверями принадлежащего ему жилого дома камеру наблюдения?
Квартиродатель не может такую камеру установить, если на то отсутствует особенная причина, оправдывающая ее установку. Одного только желания это сделать с целью предотвращения возможного уголовного преступления недостаточно. Так решил суд первой инстанции Франкфурта-на-Майне (смотрите судебное решение AG Frankfurt am Main, Az. 33 C 3407/14).
Основополагающая информация к решению суда: При контроле с помощью камеры наблюдения в домах с квартирами, сдаваемыми в наем, действуют иные правила чем в зданиях с помещениями общественного назначения. В первом случае речь идет о частной жизни квартиросъемщиков, поэтому такой контроль представляет собой вмешательство в права личности. Хотя в принципе установка камеры наблюдения в области входа в жилое здание допустима, но лишь тогда, когда это требуется, чтобы обеспечить действенность права квартиродателя на неприкосновенность жилья. В этом случае рядом с камерой наблюдения должна находиться над дверью вывеска с указанием наличие прибора контроля, причем без каких-либо исключений. В любом случае недопустим контроль этой камерой прилегающей к входной двери наружной территории (общественного тротуара), а тем более земельных участков соседей, а также области всего фойе здания за дверью.
Рассмотри случай: однажды квартиросъемщик обнаружил над входной дверью мини-камеру наблюдения. Квартиродатель ему сообщает, что он сильно напуган случаями вандализма и воровством со взломом и поэтому с целью обеспечения безопасности решил установить камеру наблюдения. Это не было сделано с целью какого-либо учета. Однако квартиросъемщик был категорически против такого контроля и обратился в суд.
Судебное решение: суд первой инстанции Франкфурта-на-Майне признал право квартиросъемщика потребовать удалить камеру наблюдения. Установка такого прибора контроля в области входа в жилое здание является вмешательством в общее право личности. Даже посто предмет, иммитирующий камеру наблюдения, представляет собой попытку постоянного контроля за входящими и выходящими лицами. Тем самым наносится ущерб свободе действий личности. Такое вмешательство в ее право только т огда оправдано, когда существует серьезное основание, а именно, особые обстоятельства, требующие установки прибора контроля. В данном случае, по мнению суда, таких обстоятельств нет. Общее же желание квартиродателя, напуганного описанными в СМИ случаев вандализма и взломов, не может быть основанием для вмешательства в права квартиросъемщика (Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 14.01.2015, Az. 33 C 3407/14).
***
Когда можно мне бытовой мусор выставить открыто перед дверью жилого дома?
Вопрос: Мы хотим в выходные дни разобрать кровлю нашего дома. Для уборки этого строительного мусора мы должны на последующую неделю заказать спецмашину. Сколько времени можно держать этот мусор на улице?
Ответ: Многие используют возможность привести в порядок свое жилье перед зимой и выбросить из него все ненужное на улицу. Но они будут чувствовать себя хорошо, если им удастся быстро избавиться от ставшей ненужной мебели и других предметов домашнего имущества. Хотя куда девать-то эти вещи? По идее, журнальный столик и старую кофемашинку можно было бы продать на «блошинном рынке» ( фломаркте). Или отвезти эти предметы на ближайшую городскую мусоросвалку. Кому такая перспектива не нравится, может использовать твердо установленный срок для сбора и вывоза бытового мусора (Sperrmüll). Но если вы не хотите долго ждать, вы можете обратиться в администрацию своей коммуны с просьбой о вывозе такого мусора, причем нередко эту услугу оказывают бесплатно.
Если вам можно держать бытовой мусор открыто на улице, вы можете в администрации коммуны узнать о порядке вывоза (Abfallsatzung). Чаще всего его вывозят рано утром между 6 и 7 часами. Но кое-где также разрешается оставлять бытовой мусор до 8 часов вечера в рассортированном виде на тротуаре. Вы должны безусловно соблюдать этот порядок. Иначе вы можете стать нарушителем обязанности соблюдения безопасности общественного движения.
Так, например, женщина вынесла ненужные ей предметы мебели и оставила их на площадке возле дома. Это привело к повреждению автомашины на парковке, т.к. этот бытовой мусор был размещен слишком близко к запаркованному автомобилю. Суд первой инстанции Нойштада (Neustadt am Rübenberge) присудил этой женщины оплатить причиненный ущерб. В качестве обоснования суд указал на то, что она в нарушение установленного городом порядка размещения и вывоза бытового мусора слишком рано выставила его на улицу. Из-за этого был нарушен общественный порядок.
Вы должны также обратить внимание на то, насколько точно вы соблюдаете предложенное коммуной время. Вне этого промежутка времени вы можете держать бытовой мусор в своем гараже или садовом участке. Обратите также внимание на укладку предметов мебели или их частей с целью удобства их погрузки в спецмашину. И еще, поговорка «с глаз долой, из сердца вон» не действует населенных пунктах страны. Речь идет о том, что после вывоза бытового мусора, нужно очистить тротуар от его остатков и унести все, что не вывезено спецмашиной.
***
Можно ли почтальону отдать посылку или бандероль соседу?
Вопрос: Я часто заказываю по Интернету разные предметы. Посылки с ними я регулярно забираю у своего соседа по квартире. Это допустимо ли вообще? И кто в таком случае отвечает, если посылка или банделоль будет повреждена?
Ответ: Приближается окончание календарного года и многие люди пстепенно начинают заказывать рождественские подарки. Этот предпраздничный поток посылок доставляет почтовой службе доставки очень много хлопот. Тем более, что нередко оказывается, что получателя рассылки нет дома в момент доставки посылки. Тогда рассыльный предлагает соседу забрать посылку, бросив при этом карту уведомления о ней в почтовый ящик настоящего получателя. В общих условиях деловой сделки (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) многи предприятия посылочной торговли устанавливают, что посылка может быть вручена соседу при отсутствии ее получателя.
При этом весьма проблематично, что понимается под словом «сосед». На этот счет в гражданском своде законов нет соответствующего положения. Так что вы должны считаться с тем, что ваша посылка могла бы оказаться и в уголке на скамейке коридора или фоей дома. Если упаковка посылки была тогда нарушена, то сосед не отвечает за это. Только когда видно, что он намеренно повредил посылку (например, из любопытства открыл ее), можно попытаться заставить его оплатить ущерб. Или если сосед просто оставил ее перед дверью квартиры получателя, а ее там украли. Тогда можно говорить о материальной ответственности соседа.
Торговцу, у которого вы купили товар, вы должны только тогда уплатить его цену, когда вы фактически получили посылку с этим товаром. Если посылка исчезла, то вы можете также затребовать вернуть вам уплаченную за товар цену. Торговец должен сам выяснить, что случились с доставкой товара.
Хотели бы вы воспрепятствовать тому, чтобы посылку отдали вашему соседу? Тогда сообщите об этом фирме посылочной торговли в письменном виде. Или соответственно договоритесь об этом с продавцом. Дело в том, что получатель имеет возможность возразить против того, чтобы посылку в его отсутствие оставляли у соседа. Особенно, когда речь идет о весьма ценной вещи в посылке. Правда, за это иногда приходиться дополнительно платить. Ведь в случае вашего отсутствия посылку придеться второй раз привозить.
Если вы тот сосед, у которого оставили посылку, то имейте в виду следующее. Прежде всего, вы не обязаны брать посылку для вашего соседа. Но если вы ее все же решили взять, то тщательно проверьте упаковку товара. Вы также обязаны отдать посылку лично в руку ее адресату. Если вы его плохо знаете, не стесняйтесь просить его предъявить вам удостоверение личности. В противном случае тот может и обмануть вас, назвав себя именем получателя, а вам придется нести материальную ответственность за утерю посылки. По крайней мере, тогда, когда вы признаете свою вину в этом.
***
Уборка лестничного пролета в жилом доме: замещение во время отпуска
Вопрос: Скоро наступит наш отпуск, и мы уже заранее радуемся тому, что сможем три недели провести на берегу моря, купаться и загорать. Одно нас только беспокоит, а что делать с нашей очередностью на уборку лестничного пролета в жилом доме, в котором мы снимаем квартиру, во время нашего отсутствия. Должны ли мы обязательно искать себе замену по уборке лестницы, или махнуть на это рукой, полагая, что ничего нам не угрожает за то, что мы пропустили свою очередность по уборке лестницы из-за пребывания в отпуске?
Ответ: Подметание и мытье лестничного пролета относится к малоприятной обязанности квартиросъемщиков многоквартирного жилого дома, если об этой их обязанности четко указано в договоре о найме или во внутреннем распорядке этого дома, выполнять который также обязаны его жильцы согласно этому договору. К тому же не все квартиросъемщики в равной степени пользуются лестницей: те, кто живут на нижних этажах, редко поднимаются на самый верх здания, не говоря уже о жителях этажа на земле. Они просто не понимают, почему они наравне со всеми должны выполнять эту неприятную обязанность (аналогично внесению платы за пользование лифтом и уборки в нем). Одним словом, споры между жильцами из-за пропущенной очередности по уборке лестницы запрограммированы в таком доме. Поэтому вопрос о том, кто в сущности должен перенять пропущенную по уважительной причине (отпуск, болезнь и т.п.) очередность, не маловажен на практике.
Суд первой инстанции Дортмунда, к примеру, в своем решении несколько лет тому назад постановил, кто в таких случаях должен позаботиться об уборке. По мнению суда, только при краткосрочном отсутствии квартиросъемщика, не приводящее к пропуску очередности по уборке, можно не заботиться о замещении. При длительном же отсутствии, в период которого наступает очередность по уборке, каждый квартиросъемщик обязан найти себе замену для выполнения этой обязанности.
Даже если другой суд может эту проблему решить по-иному: все равно во избежание споров и скандалов нужно решать проблему с заменой для уборки. В противном случае вам угрожает предупреждение от квартиродателя о нарушении вами плана по уборке и невыполнении тем самым договора найма. Если вы пригнорируете это предупреждение, то квартиродатель вынужден будет, конечно, обратиться к службе уборки внутри зданий и после выставит вам счет за ее услуги и повторное предупреждение. Это чревато, в конце концов, выселением из дома за нарушение положений договора о найме.
Одним словом, необходимо найти себе замену. Можно обратиться с такой просьбой к родственникам и друзьям или официально в службе по уборке, оплатив заранее их услугу. При этом проинформировать своего квартиродателя и соседей, что вместо вас придет другой человек для уборки лестницы в доме. Это позволит вам сохранить дружеские отношения и мир в коллективе жильцов дома и со спокойным сердцем возвращаться из отпуска.
***
Подготовка к отпуску: должен ли я информировать о нем моего квартиродателя?
Вопрос: Утром я с семьей уезжаю на отдых в отпуск. Наши соседи милые люди и позаботятся о нашей квартире, пока мы будем в отъезде. Должен ли я сообщить своему квартиродателю, сколько времени я со своей семьей будем отсутствовать в квартире?
Ответ: В сущности вашему квартиродателю совершенно безразлично, используете ли вы свою квартиру и как для проживания в ней, если только ее эксплуатация происходит надлежащим образом строго в соответствии с договором найма. Заключив договор найма, вы приобрели право на использование квартиры, но не обязанность ее постоянного использования по назначению, т.е. для проживания в ней.
Но это, конечно, не означает, что вы можете одну из комнат квартиры превратить в деловой офис или мастерскую, если об этом ничего не говорится в договоре найма, или без разрешения вашего квартиродателя подселить в свою квартиру другую семью, т.е. сдать ее в поднаем.
Вы лишь обязаны осуществлять систематический надзор за жилым помещением. Это означает, что во время своего отсутствия нужно позаботиться о том, чтобы собственности вашего наймодателя не был причинен какой-либо ущерб. Речь идет, например, о том, чтобы были выключены стиральная и посудомоечная машины. Чтобы из-за длительного давления в шланге для воды не произошел его порыв и затопление квартиры. Одним словом, необходимо осуществлять надлежащий контроль за помещениями квартиры и приборами и предметами домашнего обихода в них.
Вы правильно решили, что для такого систематического контроля в ваше отсутствие лучше всего обратиться за помощью к вашему соседу. В идеале вы должны сообщить об этом также и вашему квартиродателю. А вдруг во время вашего отсутствия произойдут в квартире непредвиденные события, например, утечка газа или протекание воды. Тогда вашему квартиродателю необходимо быстро и без особых сложностей получить ключ от квартиры и предотвратить ущерб ей.
Если квартиродатель не будет знать о том, у кого имеется запасной ключ от вашей квартиры, то он будет вправе в неотложном случае взломать замок двери или даже ее выломать. А последующие расходы за устранение этого ущерба вам придется нести самому. Поэтому все же лучше сообщить вашему квартиродателю в письменном виде о вашем отъезде, а главное, кому вы оставляете второй ключ от квартиры и когда эти лица достижимы. Согласно решению Федеральной судебной палаты семидесятых годов, квартиросъемщику необходимо либо самому позаботиться о надлежащем контроле за квартирой, либо проинформировать о своем отсутствии своего квартиродателя и сообщить ему о том, у кого вы оставляете запасной ключ от своей квартиры (BGH, Aktenzeichen: VIII ZR 164/70).
Впрочем ваш квартиродатель, в свою очередь, не имеет право на то, чтобы самому затребовать у вас второй ключ или хранить такой же у себя. Другое дело, что если у вас сохраняются добрые, доверительные отношения с квартиродателем, то вы можете ему отдать на хранение второй ключ от квартиры на время своего отсутствия.