Почему ЦБ России выступил против продления программы льготной ипотеки

***

Рост кредитной нагрузки домохозяйств в стране

За последний год популярность ипотеки в России бьет все рекорды. Особенно популярна программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, которая продлена до середины 2021 года.

Однако столь бурное развитие ипотечного кредитования уже вызвало сильный рост цен и опасения формирования ипотечного пузыря. И хотя эксперты ЦБ считают, что в настоящее время «риски «пузырей» маловероятны», уже прозвучало предостережение о нежелательности продления программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.

До сих пор полноценных ипотечных кризисов в России еще не было — просто в силу малого возраста ипотечного рынка и, до недавних пор, малого объема. Но отсутствие полноценного кризиса в прошлом — отнюдь не гарантия его отсутствия в будущем. Тем интереснее рассмотреть факторы, которые потенциально могут к этому кризису привести.

За последний год объемы выдачи ипотеки намного обогнали рост реальных располагаемых доходов граждан (как и рост ВВП). Это привело к росту цен на недвижимость. Особенно быстро росли цены в III квартале 2020 года, что совпало с резким ростом выдачи ипотечных кредитов. За год задолженность по ипотечным кредитам выросла на 1,35 трлн руб. до 8,7 трлн руб., или на 1,2% ВВП.

***

Сборная афиша анонсов и событий в вашей стране и в мире на ближайшую неделю:  

Сфокусируйтесь на своем городе и изучайте.

Мы что-то пропустили? Присылайте, мы добавим!

***

На фоне отсутствия роста реальных доходов граждан это автоматически увеличивает риски ипотечного кредитования. Тем более что доля доходов, которая идет на погашение ипотечных кредитов, — в среднем 57%. Это достаточно много, и даже небольшой рост безработицы или снижение доходов резко увеличит риск дефолтов или потребует реструктуризации кредитов. К сожалению, в условиях экономического спада этот сценарий весьма вероятен.

Риск обесценения недвижимости как предмета залога

Ипотечные кредиты сейчас рассматриваются как весьма надежные: доля плохих долгов по ним — 1,4%. Это намного лучше, чем по кредитам физлицам в целом (5,5%). Основным фактором «страховки» банка является первоначальный взнос. Примечательно, что при продлении программы первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%. Соответственно, если дело дойдет до дефолта и банку придется продавать ипотечную недвижимость, падение цен (в процентах) ниже величины первоначального взноса (в процентах) создает риск того, что после реализации залога заемщик останется должен банку (реальный расчет очень сложен и зависит от пунктов кредитного договора, напечатанных мелким шрифтом, тем не менее приведенный пример хорошо демонстрирует суть проблемы).

А риск падения цен более чем на 15–20% вполне реален. В России это было и в далеком 1998 году, и в 2008-м. Под удар могут попасть не только заемщики, но и банки (1,2% ВВП — это достаточно серьезно). Это обстоятельство уже начинает беспокоить ЦБ, ибо предотвратить ипотечный кризис куда легче, чем бороться с его последствиями. Хотя полноценных ипотечных кризисов в России пока и не было, небольшой ипотечный кризис уже был в 2008–2009 годах. Он затронул т.н. «валютных ипотечников» — людей, взявших ипотеку в валюте. Ставки по валютной ипотеке были намного ниже, чем по рублевой, рубль довольно долго (в 1998–2008 годах) укреплялся, что и сделало валютную ипотеку достаточно популярной у относительно состоятельных заемщиков.

Итог был печален: сильная девальвация рубля сделала платежи по валютной ипотеке неподъемными для многих валютных ипотечников. Последовали массовые дефолты (до 15 000 кредитов). Многие ипотечные квартиры были проданы на падающем рынке, и их незадачливые владельцы все равно остались должны своему банку. Для многих семей это превратилось в настоящую трагедию, в Москве и Санкт-Петербурге проходили довольно многочисленные демонстрации валютных ипотечников. Их негативный опыт — практическая реализация валютного риска — был усвоен и гражданами, и банками. Выдача валютных кредитов физлицам практически прекратилась (оно и к лучшему).

Валютных ипотечников было очень мало, но они продемонстрировали две ключевые опасности ипотечного кризиса:

• риск убытков банков по ипотечным кредитам;
• риск социальных последствий ипотечного кризиса.

Оба этих риска в условиях резкого роста рынка ипотечного кредитования (и по объему, и по числу заемщиков) начинают представлять очень серьезную угрозу российской экономике и, что еще важнее, социальной стабильности. Отрадно, что мегарегулятор уже обратил внимание на проблему: гораздо лучше заранее охладить рынок (как вариант — ростом первоначального взноса), чем потом бороться с разрушительными последствиями ипотечного кризиса.

Автор Сергей Хестанов, советник по макроэкономике гендиректора «Открытие брокер»

https://novayagazeta.ru/articles/2020/11/28/88159-ohladite-svoi-stavki

***

Ипотеку ожидают новые приключения: причины и следствия в обзоре ЦБ РФ

Рентабельность собственного капитала крупнейших застройщиков оказалась выше аналогичного показателя коммерческих банков: 26 % против 17% соответственно, сетует ЦБ, приводя эти данные на конец первого полугодия в своем «Обзоре финансовой стабильности во II и III кварталах 2020 года».

Рентабельность собственного капитала крупнейших застройщиков оказалась выше аналогичного показателя коммерческих банков: 26% против 17% соответственно, сетует ЦБ, приводя эти данные на конец первого полугодия в своем «Обзоре финансовой стабильности во II и III кварталах 2020 года». Такую ситуацию, по мнению регулятора, предопределил рост выручки застройщиков, так сказать, на пустом месте — совпадение повышенного спроса на рынке с незначительными изменениями себестоимости строительства: по данным Росстата, во II квартале 2020 года средняя фактическая стоимость строительства квадратного метра снизилась на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но в III квартале было отмечено небольшое повышение — на 2,9%. При этом недостаточный уровень предложения на первичном рынке при возникшем росте спроса привел к росту цен: из-за режима самоизоляции в апреле—мае во II квартале объем ввода жилья уменьшился на 22% в годовом сопоставлении, что между тем также было обусловлено и эффектом высокой базы 2019 года. В III квартале было отмечено незначительное превышение прошлогоднего уровня, всего на 0,5%. На фоне продолжающегося в III квартале года роста цен на первичном рынке и объемов продаж жилья, ЦБ РФ ожидает дальнейшего роста рентабельности застройщиков. Правда, регулятор не указывает при этом, почему именно произошел пусть и небольшой, но рост себестоимости строительства: только ли по причине самоизоляции и, вероятно, неких действий, связанных с «заморозкой» / «разморозкой» строек или отсутствием продаж, но при этом наличия необходимости содержать сотрудников, о чем нам всем хорошо известно, впрочем, как и при необходимости обслуживать кредиты.

Однако в отчете подчеркивается, что индекс цен на первичном рынке недвижимости в III квартале увеличился аж на 9,4% в годовом сопоставлении, а темп роста цен, учитывающий изменение структуры предложения, за аналогичный период составил 21%. Как ловко застройщики обернули ситуацию в свою пользу, не правда ли? Причем воспользовавшись моментом реализации государством важной задачи — обеспечением доступным жильем россиян, от которого зависит качество жизни и демография. Как отмечается в отчете ЦБ РФ, в целом по России доступность недвижимости в ипотеку в первом полугодии в принципе продолжила увеличиваться: индекс доступности недвижимости на 1 октября увеличился на 1,2 кв. м по сравнению с началом года, достигнув 40,3 кв. м. Но, как говорится, можно было достичь и лучшего эффекта. По расчетам ЦБ РФ, если бы не ускоренный рост цен на первичное жилье, индекс доступности жилой недвижимости благодаря льготной ипотеке составил бы на 1 октября — 45 кв. м. Так, в Краснодарском крае и Москве увеличение доступности ипотечного кредитования из-за снижения процентной ставки по кредиту было полностью компенсировано увеличением стоимости недвижимости.

В общем, обзор ЦБ — кладезь угнетающих мыслей: складывается впечатление, что доступным жилье в России не станет никогда, как бы государство не старалось. Если не банки будут повышать свою рентабельность на подобных льготной ипотеке программах, то этим займутся застройщики, и наоборот! Между тем, очевидно, раздражающий ЦБ РФ рост рентабельности застройщиков, мог бы пойти на пользу рынку в ближайшей перспективе, если, конечно, в принципе застройщики мыслят на перспективу, а не одержимы сиюминутными порывами заработать: они могли бы как раз и увеличить строительные мощности. Что же мешает это сделать — вопрос не только к застройщикам, но и к Минстрою России.

ЦБ приводит еще один аргумент в рамках обоснования роста цен на недвижимость, мол, в условиях превышения доходов от сдачи в аренду жилья над ставками по депозитам физлиц, как в целом по России, так и в крупнейших регионах страны, повышается привлекательность вложений в недвижимость. Собственно, таким образом, мы можем сделать вывод, что льготной ипотекой в первую очередь могли воспользоваться далеко не самые нуждающиеся в улучшении жилищных условий люди. По данным ЦБ РФ, по итогам сентября арендная доходность с учетом налогов и расходов на коммунальные платежи составила 5,5%, что превышает на 2,25 п. п. средневзвешенную ставку по депозитам физлиц со сроком привлечения до 1 года. Интересно, что из десяти крупнейших регионов по объему ввода жилья наибольшая разница между арендной доходностью и средневзвешенной ставкой по депозитам наблюдается в Свердловской области и Краснодарском крае. Между тем, опять-таки заметим, что если бы застройщики задействовали рост рентабельности в увеличении объемов строительства, то рост предложения на рынке мог бы снизить инвестиционную составляющую на рынке недвижимости. Однако у ЦБ есть также пессимистичное мнение и по поводу возможного роста объемов строительства, мол, рост цен на рынке недвижимости, который может привести к снижению доступности жилья для населения и чрезмерному росту долговой нагрузки граждан, если рост ипотечного кредитования не будет сопровождаться одновременным ростом доходов населения, а также инвестиционная составляющая, при которой доступ к ипотеке, по большому счету, имеют более высокодоходные группы населения (среднемесячный душевой доход — более 45 тыс. руб.) — являются основными «рисками, связанными с возможным бумом на рынке недвижимости».

Иными словами, регулятор переживает за собственные риски банковского сектора. Несмотря на отмечаемый регулятором же высокий потенциал ипотечного кредитования, значительный рост ипотеки темпами около 20% в год, подчеркивает ЦБ, возможен только за счет увеличения доступности ипотеки для менее доходных групп домохозяйств (со среднедушевыми доходами от 22 до 30 тыс. руб. и от 30 до 45 тыс. руб. на одного члена семьи). При этом наращивание задолженности в этом сегменте без соответствующего роста доходов может увеличить долговую нагрузку населения и, как следствие, снизить качество ипотечных портфелей.

На самом деле регулятор подозревает у банков и наличие других проблем. Вот, что о них говорит ЦБ в своем обзоре: «В условиях снижения процентных ставок в России до исторически минимальных значений процентный риск банковского портфеля становится все более значимым. Эпизод начала 2015 года показал, что по уровню потерь процентный риск может быть сравним с кредитным риском и даже способен превосходить его. В тот период масштабная реализация процентного риска была вызвана экстраординарным ростом ставок. В настоящее время уязвимость банков к процентному риску растет на фоне сокращения срочности пассивов и увеличения доли долгосрочных активов (в частности, ипотеки), а также в условиях традиционно распространенных «встроенных опциональностей» в банковские продукты». Решением, по мнению ЦБ, этих проблем может быть рост доли вложений в ОФЗ с переменным купоном и переход к корпоративному кредитованию по плавающим ставкам, что способствуют ограничению процентного риска. Для снижения подверженности процентному риску банкам можно рекомендовать увеличивать срочность привлекаемых средств и развивать кредитование по плавающим ставкам.

В результате скоро мы можем столкнуться с ипотечными кредитами по плавающим ставкам. В настоящее время в России плавающие ставки при кредитовании физических лиц практи­чески не используются (доля задолженности по ссудам с использованием плавающих ставок в портфеле ипотечных жилищных кредитов составляет менее 0,1%), хотя законодательством они не запрещены. В условиях достижения ставками в России минимального уровня банки мо­гут быть заинтересованы в развитии ипотеки по плавающим ставкам. Не исключаем, что плавающие ставки могут застопорить реализацию планов государства по расширению доступности жилья. Ведь ЦБ ориентируется в большей степени на международный опыт и теоретические аспекты, говоря, что обычно регуляторы повышают ставки в условиях вы­сокой инфляции, когда номинальные доходы бизнеса и населения, скорее всего, растут, однако большая доля кредитов с плавающими ставками в активах банков усложнит реализацию денежно-кредитной политики Центрального банка: в случае необходимости повышения ключевой ставки может происходить ускоренный рост долговой нагрузки заемщиков — субъектов реального сектора.

Автор Галина Смирнова

https://regnum.ru/news/economy/3127903.html

***

Остановить бегство капиталов из страны не получилось. Правительство предлагает продавать российский вид на жительство

Минэкономразвития представило законопроект, который позволяет иностранцам получать вид на жительство в России в обмен на вложения в российскую экономику.

Идея продавать (назовем вещи своими именами) вид на жительство в России за инвестиции в сравнительно скромную сумму — от 10 до 30 миллионов рублей — понятна. Только один вопрос к ее авторам: может быть, сначала сделать так, чтобы российские государственные миллиардеры инвестировали в собственную экономику? Или чтобы разнообразные подполковники не складировали тонны наличных в элитных квартирах вместо того, чтобы вкладывать их «в бизнес». Так сказать, доказали бы привлекательность инвестиций в РФ личным примером.

Волшебные ключи

На самом деле мысль о раздаче ВНЖ тем, кто готов «инвестировать в Россию» пару сотен тысяч евро, лежит в том же ряду волшебных ключиков от экономического роста, поисками которых с момента своего создания занимается Министерство экономического развития. Это вообще очень характерно для российского начальственного сознания: как бы найти (или даже купить, или сделать) какую-нибудь чудотворную вещь, позволяющую решить проблемы одним махом.

В том, как чиновники Минэкономразвития составляют рецепты экономического роста, есть что-то глубоко трогательное — вот так же мило выглядит девочка, мечтающая о карьере модели, когда встает на мамины каблуки и пробует пройтись перед зеркалом. Хороший пример такого подхода — многолетняя возня российского начальства с рейтингом Doing Business, который публиковал Всемирный банк. Было время, этот рейтинг всем очень нравился из-за своей наглядности и универсальности. Берем главный деловой центр страны, смотрим тексты правил и законов, регулирующих открытие нового бизнеса, опрашиваем экспертов. И смотрим: где сроки выдачи разрешений короче, процедуры оформления документов проще, а налоги платить можно так же легко, как оплачивать мобильный телефон, — там бизнесу и жить легче.

И правда, в рейтинге Doing Business Россия действительно поднялась со сто двадцатого места на двадцать восьмое — всего за восемь лет. Но, как ни парадоксально, это оказались годы, когда экономический рост в стране, скажем так, остановился, а доходы граждан заметно снизились. Вот ведь делали все «как у больших»: и снижали сроки регистрации учредительных документов, и ускоряли получение разрешений на строительство, и сделали так, что налоги платятся «в один клик», и получали высокие оценки экспертов, а экономического роста так и не получилось. Еще до всякого карантина количество предприятий, попадающих под определение «малых и средних», ежегодно сокращалось на 6–7%, вряд ли по итогам 2020 года будет лучше. А сейчас и сам Всемирный банк охладел к своему рейтингу, в августе этого года приостановив публикацию Doing Business из-за возможных нарушений при его составлении.

Ну а что не так, скажут экономисты? Само по себе снижение административных барьеров для открытия «малого предприятия» в столице — дело похвальное, но это еще не гарантия экономического подъема. Да, такие многолетние лидеры Doing Business, как Новая Зеландия, Гонконг, Сингапур, демонстрируют высокие темпы роста экономики. Но одновременно в Рейтинге экономической свободы, рассчитываемом Heritage Foundation (он определяет «степень невмешательства» властей в бизнес-процессы) те же Сингапур, Гонконг и Новая Зеландия занимают три первых места, а вот Россия находится на 94-м (между Гондурасом и Доминиканской Республикой). И в Рейтинге некоррумпированных стран Новая Зеландия, к примеру, находится на 2-м месте, а Россия — на 137-м, между той же Доминиканой и Новой Гвинеей.

Равнение на Африку

Вообще, увлечение начальства «малым бизнесом» объяснимо: регулировать его приятно — как с котенком играть, совсем не то, что дразнить тигров-олигархов. Тем более малый бизнес радостно отзывается на начальственную заботу и всегда готов показать и нарядные вывески микрокофеен, и креативные страницы в соцсетях, и участниц различных «форумов поддержки».

Но сам по себе малый бизнес — сомнительный драйвер экономического роста. Мировые лидеры по доле вклада всякого микробизнеса в ВВП и проценту «самозанятых» в трудоспособном населении — это вовсе не США и не страны Евросоюза, а сырьевые сверхдержавы субэкваториальной Африки — вроде Уганды и Мозамбика. Там, где за пределами корпораций, качающих ресурсы на экспорт, почти каждый человек — самозанятый микропредприниматель.

Кстати, среди комментаторов идеи Минэкономразвития о «привлечении инвестиций» мало кто обратил внимание на требование к претендентам на ВНЖ в смысле «создания рабочих мест». Чтобы получить заветную бумагу, надо вложить 15 млн рублей в «российский бизнес» и трудоустроить по крайней мере 25 человек. Или открыть ИП, вложив в дело 10 млн и приняв на работу 10 россиян. Начальство вообще-то в курсе, что высокопроизводительное рабочее место (такое, на котором производится продукция на сто тысяч долларов в год) «стоит» минимум от ста до двухсот тысяч долларов? А «по-хорошему» — рабочее место на современном заводе «стоит» миллион долларов. Так что за десять миллионов рублей инвестиций можно создать только что-то очень маленькое и достаточно простое — ну такое, чтобы по-быстрому трудоустроить россиян, потерявших работу. Может быть, в этом и заключается тайная мысль Минэкономразвития, кто знает?

Впрочем, не исключено, что Минэкономразвития действительно рассчитывает на африканских инвесторов: самые лояльные комментаторы министерской инициативы отмечали, что имея 200–300 тысяч евро свободных денег можно обзавестись видом на жительство в самом Евросоюзе — в Россию на указанных условиях скорее всего приедут такие инвесторы, которых в Европу по каким-то причинам не пустят. И ведь нельзя сказать, чтобы российская экономика так уж нуждалась в «привозных» деньгах. На счетах у россиян скопилось до 30 триллионов рублей, на счетах предприятий — не меньше. Прибавим к этому то, что спрятано «наличными под рукой на черный день», — получится почти триллион долларов. А если учесть деньги, эвакуированные «на Запад» российским начальством, — еще плюс триллион долларов (правда, эти деньги вряд ли вернутся в Россию). В текущем году, по оценке ЦБ РФ, вывоз капитала из России превысит 50 миллиардов долларов (уже вывезли более сорока). Понятно, не все эти деньги могли бы пойти «на инвестиции», но все-таки…

Чтобы компенсировать 10 миллиардов долларов, «вывезенных» из РФ, надо привлечь 50 000 «инвесторов» по 200 тысяч евро. Может быть, проще сделать так, чтобы инвестировать «в Россию» захотели сами россияне, ведь Минэкономразвития, по идее, и должен этим заниматься? Но в Минэке сидят честные чиновники, которые понимают, что проще, видимо, будет продать российский ВНЖ африканцам.

P.S. Согласно законопроекту, для получения российского ВНЖ можно будет и не вкладываться «в бизнес», а просто обзавестись недвижимостью стоимостью 30 млн рублей. Сайты по недвижимости подсказывают, что примерно по этой цене предлагается полсотни квартир в Москве и около сорока — в Санкт-Петербурге. Да пусть бы их было и больше — все равно маловато для привлечения инвесторов, вам не кажется?

Автор Дмитрий Прокофьев, специально для «Новой»

https://novayagazeta.ru/articles/2020/11/24/88104-pochem-pokupaetsya-rodina