Основные ошибки, допускаемые наймодателем при предоставлении квартиросъемщику в Германии расчета эксплуатационных расходов

Основные ошибки при расчете годовых эксплуатационных расходов по съемной квартире в Германии

Когда один раз в году в дом приходит расчет эксплуатационных расходов, то многие квартиросъемщики испытывают затруднения при его изучении: квартиродатель, ведь, может и ошибиться. Тогда неправильная величина тех или иных эксплуатационных расходов может попасть в общих счет и увеличить его.

Хотя законом установлены как срок выполнения расчета и поступления его квартиросъемщику, так и перечень подлежащих включению в расчет статей расходов, тем не менее, по оценке немецкого союза квартиросъемщиков, каждый второй расчет эксплуатационных расходов является ошибочным.  Принципиально следует различать ошибки содержательного характера и формальные ошибки. Рассмотрим более подробно все эти ошибки.

Расчет эксплуатационных расходов слишком поздно поступил квартиросъемщику

Согласно § 556 Abs. 3 Satz 2 следует, что наймодатель должен предложить этот расчет квартиросъемщику самое позднее спустя 12 месяцев после окончания расчетного периода. Например, расчет эксплуатационных расходов за 2015 год должен поступить квартросъемщику до 31 декабря 2016 года.

Если этот предельный срок превышен, то возможные дополнительные требования наймодателя исключаются и больше не должны оплачиваться квартиросъемщиком. Возможные же правки (уменьшение расходов) в пользу квартиросъемщика, напротив, не возбраняются и должны наймодателем зачисляться на расчетный счет квартиросъемщика и после истечения предельного срока.

Исключение: Если наймодатель может доказать, что он не виновен в более позднем представлении квартиросъемщику расчета эксплуатационных расходов, то дополнительные требования в этом расчете и после истечения предельного срока остаются действительными.

Наймодатель требует дополнительную оплату эксплуатационных расходов, хотя в договоре найма квартиры не была согласована авансовая их оплата.

Если в этом договоре отсутствует договоренность об оплате эксплуатационных расходов в аванс, то речь относительно квартирной платы идет о т.н. исключительной (Inklusivmiete) или брутто-квартплате (Bruttomiete). При этом в подлежащей оплате за квартиру уже содержатся все расходы, за исключением расходов на отопление и потребление горячей воды.

Какие-либо дополнительные требования со стороны наймодателя на основании возросших расходов или из-за их недооценки являются недействительными и не должны оплачиваться квартиросъемщиком. К тому же наймодатель при договоре найма квартиры с исключительной квартплатой не обязан ежегодно составлять расчет эксплуатационных расходов. 

Не заселенные жильцами квартиры не должны учитываться при расчете эксплуатационных расходов.

Также для не сданных в наем квартир отпадают такие расходы, как например, поземельный налог, расходы на очистку дымоходов или на страховые выплаты. Эти расходы в долевом размере не могут быть переложены на остальных квартиросъемщиков, а принипиально подлежат оплате самим наймодателем.

Конечно, условия в договоре найма квартиры, согласно которым распределение эксплуатационных расходов осуществляется в соответствие с общей площадью, фактически сданной в наем в жилом здании, являются недействительными.

Рассчитываются эксплуатационные расходы, не подлежащие включению в их общий состав

В расчет эксплуатационных расходов могут быть включены только подлежащие учету согласно государственному Положению о них (Betriebskostenverordnung, § 2 BetrKV) статьи расходов (umlagefähigе oder umlegbare Kosten), распределяемые между квартиросъемщиками определенным образом (например, пропорционально общей площади квартиры, или численности жильцов в ней, или количеству квартир в жилом здании).

Относительно прочих расходов в Положении говорится, что квартиродатель может в договоре найма квартиры конкретно указать те дополнительные расходы (т.е. не перечисленные в Положении и потому не подлежащие согласно закону включению в расчет эксплуатационных расходов), которые обусловлены особенностями эксплуатации здания, например, утилизация в централизованном порядке всех видов бытового мусора квартиросъемщиков жилого здания (включая чистку баков для мусора), или предупредительное медицинское и организационное обслуживание жильцов (в доме, в котором проживают исключительно пожилые люди), или обслуживание приборов обнаружения дыма в помещениях квартир, или регулярная очистка водосточных желобов жилого здания и т.п..

Дополнительно к ним содержащиеся в общем составе эксплуатационные расходы такие, как например, административно-управленческие или на ремонт (т.е. расходов, входящих в состав основной квартплаты), ни коим образом  не могут быть включены и распределены между квартиросъемщиками.

Расчет эксплуатационных расходов должен быть проверен наймодателем с особой тщательностью

Если при проверке уже отправленного квартиросъемщику расчета наймодатель обнаружил ошибки, прежде чем квартиросъемщик уже оплатил дополнительные требования, то наймодатель может исправить расчет эксплуатационных расходов. Это также допустимо тогда, когда ошибочный расчет уже поступил квартиросъемщику. В данном случае речь идет о том, что наймодатель в расчете предъявил  квартиросъемщику не в полном объеме дополнительные требования. Но если же при этом содержащиеся в расчете дополнительные требования были уже оплачены квартиросъемщиком, то расчет тем не менее признается действительным и больше не существует со стороны квартиросъемщика обязанность оплачивать дальнейшие дополнительные требования.

Иначе говоря, наймодатель в своем стремлении успеть отправить квартиросъемщику расчет эксплуатационных расходов с дополнительными требованиями в нем с тем, чтобы он был действительным и подлежащим обязательной оплате, поторопился и допустил ошибку при определении объема дополнительных требований, а затем слишком поздно эту ошибку обнаружил: квартиросъемщик уже оплатил все расходы с дополнительными требованиями к ним.

В расчете эксплуатационных расходов отсутствуют определенные данные

Чтобы составленный расчет эксплуатационных расходов был обозримыми и полностью исполнимым как для квартиросъемщика, так и для наймодателя, он должен в себе содержать следующие сведения:

• обозначение точного периода расчета эксплуатационных расходов,
• наименование каждой статьи расходов,
• точная фактическая сумма по каждой статье расходов,
• точные данные, а также соответствующее разъяснение к используемому ключу распределения (расходов между квартиросъемщиками);
• итоговая фактическая сумма эксплуатационных расходов,
• сумма уже оплаченных авансом эксплуатационных расходов,
• итоговая подлежащая оплате сумма (получаемая путем вычитания авансовой суммы из фактической. При этом, при получении отрицательного результата, наймодатель обязан возвратить квартиросъемщику переплаченную им в течение расчетного периода сумму эксплуатационных расходов).

Если какие-либо из этих данных отсутствуют, то расчет эксплуатационных расходов является неточным и тем самым недействительным. Если предельный срок предоставления расчета не превышен наймодателем, то для него существует, конечно, возможность исправления расчета. В противном случае отпадают для квартиросъемщика решительно все претензии к нему со стороны наймодателя.

Период расчета эксплуатационных расходов составляет более 12 месяцев

Предельно допустимая продолжительность периода этого расчета составляет согласно закону 12 месяцев. Превышение этой продолжительности периода принципиально недопустимо. Но и уменьшение продолжительности этого периода возможно только тогда, когда отношения найма квартиры начинаются в течение годового периодв, к примеру, в 4-ом квартале года. В этом случае наймодатель должен согласовать с квартиросъемщиком период расчета и произвести соответственно расчет эксплуатационных расходов  в долевом отношении.

В жилом здании размещается промысловое предприятие, которое неправильно определило свою общую площадь

Дело в том, что размещаемое в жилом здании промысловое предприятие часто потребляет воду в повышенном против частных квартир объеме (также производит больше отходов разного характера и т.д.). Поэтому при расчете эксплуатационных расходов важно не только точно учесть фактический объем соответствующих статей расходов, приходящихся на промысловое предприятие, но и его точную общую площадь в жилом здании.

Вывод

Чтобы избежать ошибок в предъявленном квартиросъемщику расчете эксплуатационных расходов, наймодателю необходимо тщательно его проверить еще до отправки ему. В свою очередь, квартиросъемщик, прежде чем оплачивать дополнительные требования в расчете эксплуатационных расходов при авансовых платежах или итоговую сумму этих расходов при исключительной квртплате, должен сам все тщательно проверить и при возникновении вопросов по той или иной статье расходов обратиться к наймодателю за разъяснением.