Основания для расторжения договора о найме жилья в Германии

Основания для расторжения договора о найме жилья в Германии

...Будьте открыты душой, но не легковерны и помните, что нельзя оставлять человека на произвол судьбы.

Смена собственника дома или квартиры. Прежде всего, следует помнить о том, что смена собственника дома или квартиры не нарушает отношений найма.

Пример. Супруги Мюллеры купили дом из пяти квартир общей площадью в 120 кв.м. в групповом строении, в котором также снимает квартиру семья Ридель.  Семья Ридель спрашивает, должны ли они сейчас заключить другой договор о найме квартиры с Мюллерами, которые стали новыми собственниками дома.

Согласно закону действует правовое положение: купля не нарушает аренду. Договор о найме продолжает свое действие с новыми собственниками в качестве арендодателей. Супруги Мюллер вступают во все права и обязанности, которые вытекают из прежнего договора о найме квартиры семьей Ридель. Мюллеры не должны заключать новый договор о найме с семьей Ридель, а могут только совместно с Риделями изменить существующий договор о найме. Например, Мюллеры не могут просто так установить новую квартплату. Никаких особых прав на расторжение договора о найме и выселение из квартиры у Мюллеров не появляется в связи с куплей дома.

Пример. Господин Майер является собственником сдаваемого в наем дома на шесть семей. Одну из съемных квартир, а именно ту, в которой живет семья Берг, господин Майер продает госпоже Шустер, чтобы на полученную выручку установить, наконец,  в этом доме центральное отопление. Квартиросъемщики Берги в панике: что за этим последует?

Как уже говорилось выше, в этом случае действует принцип: купля не нарушает отношения найма. Квартиросъемщик может остаться в своей квартире на прежних условиях; он должен будет только платить квартплату не господину Майеру, а госпоже Шустер, как новому собственнику.

Расторжение квартиросъемщиком договора о найме без обоснования. Будучи квартиросъемщиком вы должны помнить о том, что вы можете расторгнуть договор о найме жилья, не называя в принципе основания для этого. Но при этом вы будете обязаны строго соблюдать установленные законом сроки расторжения договора найма.

Расторжение квартиросъемщиком договора о найме с обоснованием. Однако чаще при расторжении договора о найме вы предъявляете квартиродателю для этого определенные обоснования. Это важно тогда, когда вы желаете расторгнуть договор о найме жилья быстрее, чем это предусмотрено установленным законом сроком. Например, у вас существует особое право на расторжение договора о найме, когда квартиродатель объявляет вам, как квартиросъемщику, что он хочет модернизировать вашу квартиру. При этом действуют следующие сроки для расторжения договора: отношения найма могут быть прекращены по истечении месяца, последующего за месяцем, в котором были завершены работы по модернизации. Но для этого квартиродатель должен заявить о расторжении договора  найма до истечения месяца, последующего после получения вами объявления о модернизации вашей квартиры.

Например, вы, будучи квартиросъемщиком, получили 5 февраля объявление о модернизации вашей квартиры. Тогда вы обязаны объявить вашему квартиродателю о расторжении договора найма не позднее 30 апреля.

Расторжение квартиродателем договора о найме с обоснованием. В свою очередь у квартиродателя могут возникнуть основания для расторжения договора найма, прежде всего, при нарушении квартиросъемщиком условий договора. Тогда квартиродателю не требуется его согласие на это. Но, тем не менее,  он должен назвать причины, по которым он хотел бы избавиться от квартиросъемщика. Ну, а квартиросъемщик, по мнению законодателя, сам уже может судить о том, действительно ли имеются в наличии предъявленные ему квартиродателем основания для расторжения с ним договора найма.  

Следующие основания являются вполне правдоподобными:

• наличие у квартиродателя собственной потребности в квартире, сдаваемой в наем;
• вопиющие нарушения квартиросъемщиком условий договора найма,
• препятствия для соразмерного экономического использования квартиры.

При этом квартиродателю не следует просто положить в почтовый ящик квартиросъемщика письмо о расторжении с ним договора найма. Такое письмо следует вручить лично ему в руки. Ну, а уж квартиросъмщик может у своего адвоката или в суде получить подробную консультацию на предмет правовой обоснованности содержания этого письма.

Полезный совет:Страхование в целях оказания правовой защиты может назвать квартиросъемщику (по его просьбе) соответствующего специалиста-адвоката. Он сможет назвать все правовые риски, которые могут скрываться в письме квартиродателя, и помочь вам, как квартиросъемщику, найти, по возможности, самые точные контраргументы.

Облегченное право расторжения квартиродателем договора найма. В определенных случаях квартиродатель имеет облегченное право расторжения договора найма жилья. Это действительно тогда, когда квартиросъемщик проживает в квартире вместе с квартиродателем (т.е. является поднаемщиком жилья) или когда квартиросъемщик проживает в качестве лица, снимающего меблированную комнату, и использует при этом жилье в области, которая является частью квартиры самого квартиродателя. Если он расторгает с вами договор найма, то вам остается только гадать о поводе для этого.

С квартиродателем в двухсемейном доме. Если вы живете в доме, предназначенном для двух семей, одной из которой является семья вашего квартиродателя, то он может расторгнуть с вами договор найма жилья без указания основания для этого, если вы, конечно, не возразите против этого. В противном случае, срок расторжения договора продлевается на три месяца.  Аргументом при этом служит то обстоятельство, что вы ведете тесную совместную жизнь с квартиродателем. Поэтому вы в таком случае можете, например, возразить своему квартиродателю, что если ему не нравится, то ему легче разделиться с вами, когда больше не существует такая совместность.

Полезный совет: Однако, учтите при этом, что ваш квартиродатель в письме о расторжении договора найма должен со всей определенностью сослаться на эти особые правила. В противном случае это письмо теряет свою действенность.

Если же в письме о расторжении договора найма квартиродатель воздержался от приведения определенного обоснования, то тогда срок расторжения договора продлевается дополнительно еще на три месяца. Т.о. в вашем распоряжении имеется, по крайней мере, полгода для поиска нового жилья.

***

Важные законоположения

 - § 555e BGB. Особое право квартиросъемщика на расторжение договора найма при осуществлении мероприятий по модернизации квартиры.

(1). После объявления о модернизации квартиры квартиросъемщик может экстраординарно расторгнуть отношения найма с квартиродателем по истечении месяца, который следует за месяцем окончания работ по модернизации квартиры. При этом расторжение договора найма следует до истечения месяца, последующего после получения объявления о модернизации квартиры.

(2) § 555c абз. 4 действует соответственно.

(3) Принимаемое при этом не в пользу квартиросъемщика соглашение является недействительным.

***

- § 569 BGB. Чрезвычайное (экстраординарное), срочное расторжение договора найма по важной на то причине.

(1) Важная в смысле § 543 абз. 1 причина для квартиросъемщика имеет место тогда, когда взятое им в наем жилое помещение предоставляется ему таким образом, что его использование связано с наличием существенной опасности для его здоровья. Это действительно также и тогда, когда квартиросъемщик узнал об опасности свойств жилого помещения при заключении договора или отказался от того помещения, которое ему предложили согласно имеющемуся у него права.

 (2) Далее, важная в смысле § 543 абз. 1 причина имеет место и тогда, когда договорная сторона в течение продолжительного времени нарушает мирную обстановку в доме, так что расторжению договора найма, при учете всех обстоятельств отдельного случая, прежде всего, вины договорной стороны, и при взвешивании обоюдных интересов, не существует альтернативы и становится невозможным продолжение отношений найма до истечения срока расторжения договора найма или до окончания прочих отношений найма.

 (2а) Далее, важная в смысле § 543 абз. 1 причина имеет место и тогда, когда квартиросъемщик допустил просрочку оплаты за пользование жилым помещением в размере суммы согласно § 551, которая соответствует двухкратной величине месячной квартплаты. При этом при расчете месячной квартплаты не должны учитываться документально обоснованные оплачиваемые паушально или предварительно коммунальные расходы согласно абз.1. Не требуется также соблюдение срока для устранения просрочки или предупреждения об этом согласно  § 543 абз. 3 предл. 1. При этом соответственно должен применяться Абз. 3 №2 предл. 1, как и § 543 абз.2 предл. 2.

(3) Дополнительно к § 543 абз. 2 предл. 1 Nr. 3 действует:

1. В случае § 543 абз. 2 предл. 1 Nr. 3 п.а) неуплаченная часть квартплаты только тогда рассматривается в качестве несущественной, когда эта часть не превышает одного месяца. Но это не действительно тогда, когда жилое помещение сдается в наем только для временного пользования.

2. Расторжение договора найма также только тогда является недействительным, когда квартиродатель самое позднее до истечения двух месяцев после направления дела в судопроизводство по поводу его права на выселение из жилого помещения в связи с неуплатой квартплаты и выплаты компенсации согласно §546a абз.1 получает удовлетворение своей претензии или обязательство по поводу удовлетворения от государственного ведомства. Но это недействительно, если расторжению этого договора найма предшествовало не ранее двух лет ставшее уже недействительным согласно предл.1 другое расторжение договора.

3. Если квартиросъемщик правомочно был присужден судом к уплате более высокой квартплаты согласно §§ 558 – 560, то квартиродатель не может расторгнуть отношения найма из-за просрочки с уплатой квартплаты квартиросъемщиком до истечения двух месяцев после вступления в законную силу этого судебного решения, даже если не выполняются условия экстраординарного срочного расторжения договора найма уже из-за прежней задолженности по квартплате.

(4) Прежние важные основания для расторжения договора найма должны быть указаны в письме об этом.

(5) Соглашение, которое в ущерб квартиросъемщика отступает от абз. 1 – 3 этого правового положения или от § 543, является недействительным. Недействительным также является соглашение, согласно которому квартиродатель наделяется правом в срочном порядке экстраординарно расторгнуть договор найма по другим основаниям, чем это указано в законе.  

***

- § 573 BGB. Надлежащее расторжение квартиродателем договора найма жилья (т.е. с предварительным предупреждением и соблюдением предусмотренных законом сроков).

 (1) Квартиродатель только тогда может расторгнуть договор найма, когда он имеет обоснованный интерес к прекращению отношений найма. При этом расторжение договора найма в целях повышения квартплаты исключается.

 (2) Обоснованный интерес квартиродателя к прекращению отношений найма имеется в наличии, прежде всего, тогда, когда

- квартиросъемщик безусловно по своей вине нарушил свои договорные обязанности,

- квартиродатель нуждается в жилом помещении в качестве квартиры для себя, своих семейных родственников или лиц, принадлежащих к его домохозяйству;

- квартиродатель из-за продолжения отношений найма испытывает препятствия для соразмерного экономического использования земельного участка и терпит из-за этого существенный убыток; однако при этом не учитывается возможность для него иная сдача в наем жилого помещения с более высокой квартплатой; квартиродатель не может также сослаться на то, что он хочет продать сдаваемое в наем помещение в связи с предполагаемым или после предоставления квартиросъемщику последующим обоснованием в собственном жилье.

(3) Причины для обоснованного интереса квартиродателя должны быть указаны в письме о расторжении им договора найма. Другие основания только тогда учитываются, когда они возникли задним числом.

(4) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.

***

- § 573 aBGB. Упрощенное расторжение квартиродателем договора найма жилья

(1) Отношения найма в части квартиры жилого здания с не более чем двумя квартирами, одну из которых занимает сам квартиродатель, также не могут быть им расторгнуты без наличия правомочного интереса в смысле § 573. Однако в этом случае срок расторжения договора найма продлевается на три месяца.

(2) Абз.1 действует соответственно для жилого помещения внутри квартиры, в которой проживает также и сам квартиродатель, если жилое помещение не исключает защиту квартиросъемщика согласно § 549 абз. 2 Nr. 2.

(3) В письме о расторжении договора найма должно быть указано, что прекращение отношений найма поддерживается условиями абз.1 или 2.

(4) Отступающее в ущерб квартиросъемщику от действующего права соглашение является недействительным.