О главных проблемах и грядущих нововведениях в сфере ЖКХ России

Содержание
[-]

«Неплатежи достигли небывалых размеров»

В Госдуму внесен законопроект, предложенный Самарской думой, которым предполагается установить минимальный уставной капитал для управляющих организаций (УО) не меньше 5 млн рублей и требования к профессиональному образованию руководителей и сотрудников: не менее 50 процентов инженерно-руководящего состава компании должны иметь образование и квалификацию, необходимые для деятельности по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов, а в штате УО должен быть работник, ответственный за организацию эксплуатации лифтов.  

«Огонек» поинтересовался у главы комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы России Галины Хованской, каких нововведений ждать россиянам в сфере ЖКХ и каковы основные проблемы отрасли?

«Огонек»:Галина Петровна, предложение самарских депутатов поддержите?

Галина Хованская: — В этом виде — нет. Самарские законодатели уже не первый раз приходят к нам с инициативой, касающейся увеличения размера уставного капитала УО и требований к наличию дипломов у специалистов таких организаций. В прошлый раз Совет законодателей при Госдуме помог им исправить наиболее одиозные формулировки, но, как вижу, они учли из всех только одно замечание и продолжают настаивать на большом размере уставного капитала для УО. Такой подход неприемлем. Ведь в этом случае норма становится единой для всех управляющих организаций — и малых, и крупных. Иными словами, не зависит от объема жилищного фонда, которым управляет организация, тогда как требования к размеру уставного капитала должны быть дифференцированы.

***

Сборная афиша анонсов и событий в вашей стране и в мире на ближайшую неделю:  

 

Сфокусируйтесь на своем городе и изучайте.

Мы что-то пропустили? Присылайте, мы добавим!

***

Пять миллионов — весьма посильная трата для организаций, под чьим началом находятся кварталы и даже целые районы крупных городов, как, например, для ГБУ «Жилищник», де-факто монополизировавшего рынок ЖКУ-услуг в Москве (он управляет более 90 процентами жилищного фонда столицы). И совсем иное дело — управляющая организация, в чьем ведении один-два дома: для нее такой размер капитала просто непосилен. Но если убрать из законопроекта один из двух, содержащихся в нем пунктов, что же остается? Требования к образованию?..

— А с ними что не так?

— На мой взгляд, наличие подобных требований в Жилищном кодексе выглядит излишним по нескольким причинам. Во-первых, обучение сотрудников УО каким-либо навыкам с последующим получением подтверждающего диплома стоит денег. И в конечном счете эти траты так или иначе будут зашиты в платежки и переложены на плечи жителей. Так происходило всегда, и ничто не говорит о том, что на сей раз было бы иначе. Во-вторых, непонятно, где и как должно проходить это обучение. Для начала: кого предполагается готовить? Универсалов, специалистов во всех областях ЖКХ? Возможно ли вообще требовать от одного человека, чтобы он был таким универсалом, то есть разбирался в тонкостях всех систем — от водопроводов до лифтов? Таких специалистов на всю страну, если и есть, то единицы. Да и зачем нужны такие завышенные требования к руководству УО, если есть профильные организации, каждая из которых специализируется в какой-то определенной сфере? Теми же лифтами занимаются лифтовики, газом — газовщики, электричеством, например, в Москве и области — Мосэнергосбыт и его специалисты. Не говоря уже о том, что частный жилищный фонд в России — явление молодое и дипломированных специалистов тут крайне мало.

— Это как так?

— Во времена советской власти такого фонда просто не существовало (единичные ЖСК — кооперативы — не в счет, они погоды не делали, да и управляли только своим домом). Так что умению управлять частным фондом стали обучать только четверть века назад: в вузах появились кафедры по управлению многоквартирными домами, но их так мало (и вузов, и кафедр), что специалистов не хватает. Они нарасхват не только внутри страны: кое-кого из выпускников я, например, встречала в Германии, куда они в свое время поехали на стажировку, да там и остались. Так что ждать, что все управляющие организации страны обзаведутся специалистами с дипломами, по меньшей мере, наивно, а требовать значит обрекать УО на штрафы и проверки. Навыки же по управлению жилищным фондом неизбежно приходят с практикой, пусть и без диплома. А вот что управляющей организации действительно требуется — это подкованность в правовой сфере. Более того, нужно постоянно обновлять знания и практику, потому что только на моей памяти Жилищный кодекс России претерпел около 30 версий. Управляющим организациям следует уметь в этом меняющемся правовом поле ориентироваться, составлять грамотные договоры с подрядчиками и с ресурсниками, контролировать их исполнение, а еще отстаивать интересы жителей в суде.

— Вы говорите явно не о России. Это на Западе управляющий домом действует в интересах жильцов. Российские УО, как правило, находятся с жителями в контрах, а интересы последних представляют разве что ТСЖ (ТСН)...

— Это дому крупно повезло, если кто-то из собственников имеет юридическое образование, находится на пенсии и готов терпеть эту головную боль, управляя таким беспокойным хозяйством. Пока же товарищества собственников жилья или недвижимости — явление уже приметное для крупных городов, но в глубинке еще не настолько распространенное. А вообще, это идеальный вариант, когда ТСЖ (ТСН) оставляют за собой функции контроля, играя роль нанимателей для различных подрядных и ресурсных организаций. Я всячески за то, чтобы число таких примеров множилось. Ведь там, где собственников с активной позицией не находится, бал правит управляющая организация. И даже провести общее собрание жильцов, чтобы образовать ТСЖ, в таком доме затруднительно.

— А власть ничего не делает, чтобы облегчить людям задачу...

— Лично я уже несколько лет бьюсь за то, чтобы принять норму, по которой правомочной считалась бы конференция из представителей дома. Речь о том, чтобы от каждого этажа или группы квартир выбирались представители, которые и участвовали бы в конференции. То есть не 100 процентов жильцов, а хотя бы половина. Это помогло бы сдвинуть дело с мертвой точки, потому что как еще собрать жителей, где 500–600 квартир? Сегодня такие конференции, то есть собрания представителей, разрешены только самой старой форме организации — ЖСК, а на ТСЖ (ТСН) не распространяются. А надо бы!

— Проблема, похоже, в том, что региональным властям выгодно иметь дело с УО, а не с ТСЖ, причем чем крупнее УО, тем лучше.

— Все так. Еще шесть лет назад, когда рассматривалась концепция законопроекта о введении лицензирования управляющих организаций, я говорила, что в случае принятия такого решения, на рынке появится «асфальтовый каток» для зачистки конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом. Останутся только аффилированные управляющие организации, привязанные к публичной власти. Эксперимент тогда только начинался в Москве и Санкт-Петербурге. Вы сами можете видеть, к чему это привело — к отсутствию нормальной конкуренции в крупных городах. Такая ситуация действительно выгодна властям. А где нет конкуренции, там сразу начинает страдать качество. Какие требования к образованию и профнавыкам ни предъявляйте, а на результатах ежедневной работы сказывается только страх лишиться права на управление домом. Уж как в свое время рекламировали ГБУ «Жилищник»: мол, все-то у них делается быстро, четко и слаженно. А теперь я только и слышу фразы наподобие «Только не "Жилищник"!» или «У нас не слишком хорошая УО, но "Жилищник" еще хуже». А все потому, что в отсутствие конкуренции крупные УО стали отвечать жильцам фразами из советского прошлого: «Мы для вас или вы для нас?» или «Вас много, а я один». К тому же отсутствие конкуренции сказывается не только на качестве услуг, но и на ценах.

— А они, кстати, обещают вырасти на услуги ЖКХ в 2021 году аж неоднократно. Всему виной отсутствие конкуренции?

— В первую очередь инфляция и состояние экономики. Следующий год вообще будет очень тяжелым. До апреля мы, то есть вся страна, будем двигаться в том же режиме, что и сейчас. Лично я не вижу причин для изменений в лучшую сторону. Летом, возможно, наступит просвет, но вот что нас ожидает осенью или зимой — неясно. Сейчас уже очевидно, что кривая безработицы не то что ползет вверх, а стремительно взлетает: в одной только Москве людей, лишившихся заработка, стало больше в 7 раз. Только вдумайтесь: это плюс 200 тысяч безработных! Даже для многомиллионного города — весьма ощутимо. И ведь этим людям не только некуда приложить свои силы, но и требуются средства на то, чтобы жить и оплачивать услуги ЖКХ.

— Власти вроде как обещали ввести мораторий...

— Мораторий не означает отказа от платежей. Никто платежи за ЖКУ не отменял. Да и касался этот мораторий только пени. Пока, правда, непонятно, будет ли он продлен на будущий год, но переговоры сейчас идут. Но так или иначе, а сами жилищно-коммунальные услуги оплачивать придется. В тех случаях, когда сделать это окажется затруднительным ввиду потери источника дохода, от властей явно потребуется усилить адресную помощь.

— И это будет сделано?

— Увы, нет. Я не могу провести соответствующий законопроект, несмотря на прямое поручение президента. А все потому, что министр финансов Антон Силуанов заявил, что у него имеются более важные направления финансирования, чем снижение доли расходов малоимущих семей по оплате за ЖКУ.

Между тем ситуация в стране приближается к катастрофе: в регионах платежи за ЖКУ составляют до 22 процентов от доходов людей. Речь, конечно, о малоимущих. Так вот им, чтобы получить субсидии от властей, надо сначала заплатить эти 22 процента, а потом получить субсидию. В Москве ситуация получше: тут доля платежей за ЖКУ составляет не более 10 процентов от дохода семьи. Но столица — богатый город. Стоит ли в этом случае удивляться, что неплатежи за ЖКУ сегодня достигли небывалых размеров — 33 процентов! До кризиса нормальной считалась ситуация, когда за услуги ЖКХ размер сборов превышал 90 процентов. Хотя ресурсники всегда требовали, чтобы им оплачивали все сто.

— Кстати, о ресурсниках... В качестве причины повышения размера уставного капитала УО в пояснительной записке к самарскому законопроекту было указано, что в таком случае при банкротстве УО можно будет оплатить долги перед ресурсниками.

— Ресурсоснабжающие организации заинтересованы в УО ровно в той же степени, что и власти. Им важно, чтобы УО выступали посредниками между ними и жильцами, а в случае необходимости оплачивали бы им 100 процентов предоставленных услуг вне зависимости от того, каковы реальные сборы. А это могут сделать только крупные УО, что и приводит нас вновь к теме монополизации. Небольшие УО, управляющие малым числом домов, вряд ли могут рассчитываться с ресурсниками на все 100 процентов. Это давняя проблема, и касается она в основном поставщиков воды и тепла: только эти две услуги по-прежнему идут во многих случаях «кривым образом» — через управляющую организацию. А последняя, чтобы компенсировать 5–7 процентов неплатежей, фиксировавшихся в докризисную эпоху, платила ресурсникам или из собственного кармана, или перекладывала это на плечи жильцов.

Нетрудно понять, что делалось чаще. Хотя постановления правительства и запрещают УО так действовать, если только собственники жилья не дадут на то свое согласие. А вот если домом управляет ТСЖ или ЖСК, неплательщиков они берут на себя. Иными словами, те, кто платит исправно, платят «и за себя, и за того парня». Только если до кризиса речь шла максимум о 10 процентах неплатежей, то теперь о суммах в 3 раза больших. Выход тут один — переводить ресурсоснабжающие организации на прямые расчеты с населением. Ресурсники этого не хотят — тогда в убытке окажутся они. Впрочем, ресурсники ресурсникам рознь. С электричеством проблем нет: электросчетчиками в целом по стране сегодня оснащены почти 90 процентов квартир и домов. А вот водяными счетчиками — только 40–45. Но ставить счетчики и переходить на прямые договоры, как это сделали электрики, водоканалам придется. И тогда в этих расчетах исчезнет «третий лишний» — УО.

— Но тогда нужно ли требовать от организации, заведующей дворниками, сантехниками и кровельщиками, уставной капитал в 5 млн рублей?

— Вот именно. Конечно, для проведения текущих ремонтов и на расходы по содержанию дома также нужны средства. Но они менее значительны, чем оплата воды, электричества, тепла. Плюс не стоит забывать, что и УО, и ТСЖ, управляя домами, нанимают для выполнения работ подрядные организации. Хотя бы потому, что те являются специалистами узкого профиля — теми самыми лифтерами, газовщиками, водопроводчиками, к профессионализму которых и предполагалось предъявлять требования. Неспециалиста никто нанимать не будет, например на обслуживание газового оборудования дома и квартир. Себе дороже. Другое дело, что на низкоквалифицированные работы УО, особенно из числа крупных, не нанимают жителей, предпочитая им мигрантов из ближнего зарубежья. Я довольно часто сталкивалась с ситуацией, когда москвичам с высшим образованием, недовольным зарплатой по основному профилю деятельности или просто лишившимся источника дохода, но желающим поработать дворниками, отказывали в трудоустройстве: мол, мест нет. А для мигрантов таковые быстро находились, потому что с последними договориться легче, в том числе и на откат. Но эту проблему требованиями к «уставнику» или к уровню образования менеджмента управляющей организации точно не решить.

Беседовала Светлана Сухова

https://www.kommersant.ru/doc/4603695

***

«Совсем другая история»: Мнение эксперта

Взгляд на ситуацию — с позиции собственников жилья — по просьбе «Огонька» представил председатель ТСН «Европейский» (Московская область) Михаил Кривилев.

Проблема в том, что государство — в лице прежде всего региональных властей и ряда федеральных структур — больше заинтересовано в диалоге с крупными управляющими организациями, нежели с мелкими управляющими компаниями (УК) и товариществами собственников жилья или недвижимости (ТСЖ, ТСН, ЖСК). Так что на словах поддерживая идею управления домом силами собственников, на деле госструктуры создают препоны на каждом отрезке пути, начиная с процедуры образования товариществ.

Вот пример из личного опыта: государственной жилищной инспекции (ГЖИ) потребовалось ровно два года, чтобы убрать из реестра запись о том, что управляющей компанией трех домов, проголосовавших за вступление в наш ТСН, числится УК, обслуживавшая их до момента образования ТСН. Казалось бы, что в той записи? Можно было бы и не обращать внимания. Однако эта запись в реестре ГЖИ была поводом для предыдущей управляющей организации продолжать выставлять жильцам счета за якобы оказанные услуги. Регулярно, ежемесячно. Но дыры в нашем жилищном законодательстве таковы, что подобное недобросовестное поведение со стороны УК пресечь практически невозможно. Так что два прошедших года были непростым временем для ТСН: жильцы «спорных» домов отказывались платить до тех пор, пока не будет поставлена точка в споре, кто же имеет законное право на сбор средств. Их можно понять: никому не хочется платить дважды. Недобор по платежам удавалось покрывать за счет сбора с других домов. Сказать, что за это время наша вера в заинтересованность властей в существовании и развитии ТСН была серьезно поколеблена,— не сказать ничего.

Но даже когда ГЖИ изменила запись, ситуация не разрешилась! Бывшая УК с завидным упорством продолжает бомбардировать жильцов требованиями об оплате — за два прошедших года. И закон позволяет ей при этом прибегать к упрощенной процедуре взимания долгов: это когда УК проводит решение о взыскании через мировую судью судебным приказом. Так что собственники действуют, как теннисисты на матче: мониторят порталы мировых судов с тем, чтобы вовремя «отбить» очередной иск УК, отменяя судебные приказы один за другим. Невнимание чревато автоматическим списыванием средств с банковского счета. Пропустить приказ легко, а вот вернуть деньги ох как сложно.

Между тем власти, казалось бы, должны быть заинтересованы в том, чтобы люди проявляли большую активность в управлении домами. Ведь собственники — единственные, кто по-настоящему заинтересован в сохранении жилищного фонда, его развитии. А вот цели управляющих компаний иные: потратить как можно меньше, при этом заработав как можно больше. Они предпочтут навести минимально необходимый и, как правило, исключительно внешний лоск, нежели осуществить дорогостоящий ремонт подвалов, чердаков, коммуникаций. При этом система устроена так, что собственник-одиночка не в состоянии вести диалог с УК на равных, чем те, конечно, пользуются.

Не секрет, что качество современного строительства даже элитных домов оставляет желать лучшего: недоделки и огрехи застройщика «выползают» чуть ли не сразу после приемки объекта. Так что корыстное бездействие подавляющего большинства УК (особенно так называемых УК от застройщика, чья функция только одна — дополнительно увеличить маржинальность проекта и спрятать огрехи строительства вплоть до окончания гарантийного срока) ведет только к одному — проблемы не купируются на ранних стадиях, дома ветшают ускоренными темпами, и в их восстановление потом приходится вкладывать существенно больше денег. Товарищества сталкиваются и с тем, что найти подрядные организации, оказывающие качественные услуги, не просто. Крупные компании не горят желанием заключать договора с небольшим числом домов — муторно, хлопотно, ответственно, требования высокие, а денег — в аккурат за оказанные услуги. Мелкие же УК не всегда обладают достаточным и квалифицированным штатом, чтобы не страдало качество.

Помощью со стороны властей и государства было бы предоставление ТСН (ТСЖ) действенных инструментов для диалога с теми же УК, например, шаблонов основных правовых документов, необходимых для работы. Полезно было бы сделать их обязательными к использованию, чтобы товарищество, в руководстве которого не всегда попадается даже один профессиональный юрист, могли избежать заключения невыгодных соглашений, а собственники — снизить риски недобросовестности руководства ТСН. Ведь совсем не редкость ситуации, когда руководители ТСН заключают кабальные соглашения с «карманными» подрядчиками, выстраивая личный «бизнес на соседях». Распознать такого «дельца» на стадии выборов трудно, а потом крайне сложно от него отделаться, особенно если у него имеется то самое юридическое образование. Но это уже совсем другая история…

Источник - https://www.kommersant.ru/doc/4606472?from=doc_vrez


Об авторе
[-]

Автор: Светлана Сухова

Источник: kommersant.ru

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 09.01.2021. Просмотров: 27

zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta