На заметку арендатору жилья в Германии: Арендный договор, сдача в поднаем, зимняя уборка территории

Содержание
[-]

***

Новоселье с осложнениями в Германии

Новым жильцам нередко пытаются навязать покупку оборудования кухни или мебель от предыдущего арендатора или арендодателя. Законно ли это, и можно ли отказаться от такого навязчивого предложения?

Нередко выезжающие из квартиры хотят, чтобы новые жильцы перекупили их мебель и/или предметы интерьера. Допустимо ли это? Условно допустимо, отвечают в союзе немецких маклеров (Ring Deutscher Makler, RDM). Однако при этом должны быть соблюдены определённые правила.

Выезжающие из квартиры могут пытаться получить дополнительный доход, требуя с новых жильцов оплатить имеющуюся встроенную мебель. Но на самом деле съёмщик не обязан покупать встроенную кухню. Ситуации с покупкой уже имеющейся в квартире мебели часто происходят, когда прежний арендатор не может взять её с собой на новую квартиру, а ведь по арендному договору он должен оставить квартиру в том состоянии, в котором она была при его въезде.

Если покупка встроенного кухонного шкафа или посудомоечной машины устраивает нового жильца, так как у него ещё нет своей мебели, всё отлично. Правда, предыдущие съёмщики часто хотят получить за оставляемую мебель баснословные деньги. Например, вернуть полную стоимость покупки, даже несмотря на то, что она была сделана уже давно.

Два отдельных договора

При передаче мебели или встроенных предметов необходимо заключить договор купли-продажи. Такие соглашения законны только в том случае, если арендодатель или старый съёмщик не собираются продавать мебель новому съёмщику по завышенным ценам. Перенимаемое оборудование или предметы интерьера необходимо оценить и определить их так называемую фактическую стоимость на момент продажи новому квартиросъёмщику. Эта фактическая стоимость зависит от первоначальной цены, возраста и текущего состояния предмета. Повышение цены не более чем на 50% от фактической стоимости считается законным. Например, если первоначальная цена встроенной кухни на момент покупки составляла 5000 евро, а её фактическая, с учётом амортизации, стоимость на момент аренды жилья новым квартиросъёмщиком составляет 1500 евро, то договор купли-продажи может быть заключён на сумму до 2250 евро (1500 евро плюс 50%).

Соглашение о покупке имеющейся в квартире мебели между предыдущим и новым жильцами возможно только в том случае, если арендодатель заключает с новым съёмщиком договор о найме. Один съёмщик не имеет права передать квартиру другому съёмщику. Решение о том, кому квартира сдаётся внаём, может принимать только арендодатель.

Оформляйте всё официально

Новый и старый съёмщики жилья могут договориться о том, что новый оплатит встроенную мебель и предметы интерьера, которые ему оставляет в квартире предыдущий жилец. Но при этом новый съёмщик не обязан покупать указанные вещи.

Часто обеим сторонам имеет смысл заключить такое соглашение, если в квартире уже имеются вмонтированная кухня и/или шкафы. Предыдущему жильцу не придётся заниматься демонтажем встроенной мебели, а новый арендатор получает готовую кухню по выгодной цене и может пользоваться ею сразу после въезда. Разумеется, при этом новый владелец также принимает на себя обязательства по демонтажу по окончании договора аренды.

Новый владелец должен настоять на том, чтобы достигнутое соглашение о покупке встроенной мебели было записано в отдельном договоре, независимо от договора о найме. В этом случае он сможет обжаловать договор, если сумма была завышена. Он также должен сфотографировать полученные при въезде предметы. Если он платит наличными, то должен получить расписку об оплате.

Чтобы оценить стоимость вещей и иметь право потребовать назад переплаченное, съёмщик должен привлечь к этому эксперта, который установит стоимость мебели на момент её продажи. Кроме того, он должен заранее узнать, согласен ли арендодатель с тем, что в квартире будут находиться купленные у предыдущего жильца предметы мебели, советуют эксперты.

Никаких задатков!

При заключении соглашения о покупке остающейся мебели, с нового съёмщика недопустимо требовать задаток. Также недопустимо требование, чтобы новый владелец оплатил предыдущему жильцу или арендодателю приведение квартиры в надлежащее состояние. Кроме того, предыдущий жилец, который ищет нового съёмщика с согласия арендодателя, также не может требовать с него вознаграждения или оплаты комиссионного сбора маклера. Таким образом законодатель хочет воспрепятствовать тому, чтобы съёмщики зарабатывали деньги при освобождении квартиры.

Если права нового владельца были нарушены, он может потребовать уплаченные деньги назад. Если он не заявил о нарушениях в течение трёх лет, его права на возврат теряют силу за давностью совершённой сделки.

Обязательства арендодателя и съёмщика

Арендодатель не обязан компенсировать жильцу оставляемую им мебель. То же самое касается паркета, проведённой телефонной или интернет-связи и т. п. Только если съёмщик за свой счёт провёл некоторые мероприятия по оборудованию квартиры по согласованию с арендодателем, то последний должен возместить их стоимость. При этом съёмщик не имеет права навязывать арендодателю проведение таких строительных работ, которые повышают комфортность жилья (как, например, эксклюзивное переоборудование ванной). Если они проводятся без согласия арендодателя, то съёмщик не должен рассчитывать на оплату расходов. Иными словами, повторимся, такие работы и возможное возмещение их стоимости необходимо заранее обсудить с арендодателем.

Ограничен в своих требованиях и арендодатель. Например, он не может, используя в качестве предлога модернизацию жилья, требовать от съёмщика покупки за свой счёт новой встроенной кухни, если старая кухня находится в рабочем состоянии. Так решил суд второй инстанции Гамбурга (LG Hamburg 311 S 101/02). В свою очередь, и съёмщик не должен терпеть отсутствие вмонтированной кухни, если её наличие указано в договоре аренды. Если в квартире должна иметься встроенная кухня, а её нет, то съёмщик может сокращать ежемесячный платёж аренды «до нуля» – до тех пор, пока кухня не будет установлена. (Urteil des Landgerichts Itzehoe vom 25. Februar 1997−1 S 397/96).

При повреждении или удалении вмонтированной кухни съёмщик несёт ответственность за убытки. Если при обычном использовании кухни выяснится, что необходимо обновить кухонную мебель, это должно проводиться за счёт арендодателя (OLG Hamm RE WM 1991,248). Однако арендодатель не обязан поддерживать сдаваемую внаём квартиру на самом современном техническом уровне (LG Kiel Urteil Az.: 1 S 180/02). В любом случае, перед сдачей жилья внаём кухня должна быть полностью годной к употреблению с гигиенической и технической стороны.

По истечении срока эксплуатации (25 лет) стандартная меблированная кухня считается изношенной. В этом случае съёмщик не должен платить возмещение за её порчу или повреждение при демонтаже (LG Berlin, Az: 62 S 13/01). Поддержание в исправном состоянии стандартной меблированной кухни со всеми приборами – дело арендодателя, который должен проводить все необходимые ремонтные работы за свой счёт. Оговорки в договорах о найме, по которым съёмщик «несёт ответственность» за стандартную меблированную кухню, должен за свой счёт поддерживать её состояние или обязан сам приобретать электроприборы, недействительны.

Если ломается, например, встроенный холодильник и это произошло не потому, что жилец неправильно им пользовался, то, согласно § 602 Гражданского кодекса (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), расходы по его ремонту или обмену должен нести арендодатель. Естественно, это правило действует лишь в том случае, когда квартира сдавалась внаём вместе с холодильником и если в договоре о найме не имеется оговорки о мелком ремонте. В целом арендодатели, которые сдают внаём квартиру с встроенной кухней, должны позаботиться о том, чтобы там стоял и холодильник. В то же время посудомоечная машина к обязательному оборудованию не относится (Landgericht München I15 S 4308/02).

Что ещё говорит закон

Съёмщик обязан терпеть временные неудобства, когда меняют вышедшие из строя приборы, но это не должно касаться всей кухни целиком.

Законодатель не предусматривает автоматического права на возмещение, если жилец хочет оставить своё оборудование в старой квартире. Это значит, что арендодатель может бесплатно принять вещи, если съёмщик оставляет их при выезде. «Арендодатель обязан возместить жильцу стоимость оставляемых предметов лишь тогда, когда от него требуется, чтобы оборудование оставалось в квартире», – объясняет отраслевой адвокат Карл-Фридрих Мэрш (Karl-Friedrich Moersch). Возмещение также необходимо, если оно было прописано в договоре о найме.

В Гражданском своде законов параграф 539 регулирует право съёмщика забрать то «оборудование, которым он оснастил предмет аренды». Это право со временем теряет силу (в течение 6 месяцев). Поэтому при выезде жилец должен поторопиться с демонтажем плиты или приборов в ванной.

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6430&Itemid=4

***

Может ли арендатор в Германии сдавать снимаемое жильё

Высокая арендная плата в крупных городах порой вынуждает людей искать квартиранта, с которым можно было бы разделить бремя квартплаты. Это касается, прежде всего, одиночек, а также студентов и практикантов, для которых субаренда может стать альтернативой самим оплачивать слишком большую квартиру.                                                                                     

Одни после развода еле-еле справляются с большой арендной платой за квартиру, другие хотят позволить себе тайм-аут и несколько месяцев поколесить по миру. По финансовым соображениям для таких людей поднаём – идеальный вариант. Однако иногда арендодатель бывает против.

Как правило, у арендодателя при любой субаренде есть право решающего голоса, без его согласия поднаём невозможен. Это ясно прописано в договорах о найме. При этом не играет роли, идёт ли речь об отдельной комнате или обо всей квартире.

Если разрешение не дано, то нарушается закон о недозволенной «передаче в пользование третьей стороне» (Gebrauchsüberlassung an Dritte) – параграф 540 Гражданского кодекса (Paragraph 540 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). В крайнем случае такое нарушение может привести к бессрочному выселению, причём ему могут быть подвергнуты как субарендаторы, так и основные квартиросъёмщики. Безоговорочное согласие на субаренду должно предоставляться только членам узкого круга близких арендатору людей. К нему относятся: супруг, дети, родители и официально живущий вместе с квартиросъёмщиком гражданский партнёр.

Разумеется, арендодатель не может беспричинно отказать в разрешении поднайма другим членам семьи. Более того, он должен дать своё согласие, если существует «законный интерес» (berechtigtes Interesse), который возник после заключения договора о найме (Paragraf 553 BGB).

При этом речь может идти как о личных, так и экономических причинах, например, о желании жить совместно с новым гражданским супругом или потребности сэкономить из-за того, что финансовое положение ухудшилось в связи с потерей работы.

Съёмщик должен обязательно указать субарендатора (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 371/02). Только так арендодатель может проверить, вправе ли он отказать в поднайме. Это возможно, если, согласно тексту закона, «по поводу третьего лица имеется важная причина – например, на данной площади будет проживать слишком много человек, или арендатор не может требовать у арендодателя согласие по прочим причинам». Берлинский административный суд района Mitte (Amtsgericht Berlin Mitte) установил для арендодателя 4−6 недель на обдумывание. Если он не уложится в этот срок, то его могут обвинить в упущенных доходах арендатора (Az: 17 C 149/07). Если арендодатель отказывает квартиросъёмщику, то последний может расторгнуть договор аренды исключительно в законные сроки, «если по поводу субаренды третьим лицом не существует важной причины» («sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt») (Paragraf 540 BGB).

Гораздо сложнее, если сдать в поднаём нужно всю или часть квартиры из-за того, что, например, вы собираетесь на полгода за границу. В этом случае арендодатель может не позволить сдачу в поднаём. Чтобы избежать отказа, съёмщику придётся как-то иначе объяснить решение о субаренде. К примеру, пояснить, что для себя оставляет по меньшей мере одну комнату.

После решения Федерального суда (Az: VIII ZR 4/05) съёмщик больше не обязан подтверждать «совместное проживание» в сданной в поднаём квартире. Гражданские судьи рассудили так: «Мобильность и гибкость в сегодняшнем обществе растёт день ото дня. Человек может обосновать своё желание сдать жильё в субаренду тем, что хочет снять ещё и квартиру в другом месте, расположенном ближе к работе. То, что съёмщик будет использовать вторую квартиру лишь иногда, не является поводом для отказа в поднайме».

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6417&Itemid=4

***

Как домовладельцам в Германии безопасно пережить зиму и избежать претензий о возмещении ущерба

Зимняя уборка

Ассоциация управляющих недвижимостью Германии (VDIV) даёт домовладельцам советы о том, как безопасно пережить зиму и избежать претензий о возмещении ущерба или компенсации за боль и страдания.

Владельцы недвижимости в Германии обязаны следить за тем, чтобы самые важные дорожки на участке оставались безопасными. Их следует очищать от снега и льда. Это относится ко входам в дома и постройки, к дорогам, ведущим к мусорным бакам и подземной парковке.

Мартин Кесслер (Martin Kaßler), управляющий директор VDIV в Германии, считает:

– Многие муниципалитеты обязывают владельцев домов и квартир брать на себя услуги по уборке общественных дорожек, прилегающих к дому. Если недвижимость сдана в аренду, то «зимние услуги» могут быть переложены на арендаторов.

Следует отметить, что простой формы оговорки для этого в договоре аренды недостаточно. Правила должны быть подробными (BGH, Urt. V. 22.01.2008−VI ZR 126/07). Кроме того, владелец должен предоставить очистительный инструмент и материал для посыпки дорожек. Стоимость посыпного материала может быть включена в дополнительные арендные расходы (Nebenkosten) всех съёмщиков жилья.

– Поскольку предписанные для уборки сроки, особенно для работающих людей или во время отпуска, трудно соблюсти, имеет смысл нанимать внешнего поставщика услуг,  – советует Кесслер.

Домовладельцы или сообщества владельцев (Wohneigentümergemeinschaften, WEG) не освобождаются от ответственности в случае ущерба. Они обязаны контролировать, работает ли наёмная компания должным образом. То же самое применяется, если они передали арендаторам обязательство по уборке и посыпке обледенелых участков дороги. Желательно регулярно записывать правильное выполнение необходимой работы. Это позволяет владельцам в случае возникновения спора доказать, что они проявили должную осмотрительность.

Владельцы недвижимости обязаны иметь страховку ответственности домовладельцев на сумму не менее 10 млн евро. Сообщество владельцев недвижимости и владельцы арендованных многоквартирных домов должны оформить страховку ответственности домовладельцев (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-versicherung) на сумму не менее десяти миллионов евро. Стоимость страховки может быть распределена между арендаторами. Между прочим, если профессиональный поставщик услуг получил заказ на зимнее обслуживание, домовладельцы и арендаторы могут вносить свои расходы для целей налогообложения в качестве услуги, связанной с домашним хозяйством, в соответствии с решением BFH от 20.03.2014 (VI R 56/12).

Арендодатели также могут вычесть расходы по оплате зимнего обслуживания, но не на бытовые услуги, а как затраты, связанные с получением дохода от аренды. Вся информация вносится в Приложение V налоговой декларации. Дорожки должны быть очищены в будние дни с 7 часов и до 20 часов. По воскресеньям и в праздничные дни – время для очистки устанавливается в зависимости от правил муниципалитета. Уставы муниципалитетов содержат различные спецификации для ширины очищаемой территории. Стандартный диапазон составляет от одного метра до 1,50 метра.

– Недостаточно убирать территорию только один раз в день. Иногда может потребоваться уборка несколько раз. Владельцы недвижимости не обязаны соблюдать чистоту и безопасность проходов во время снегопада. Но уже через час после того, как он прекратился, требуется начинать уборку заново, – объясняет Касслер. Песок и специальные гранулы (Sand, Split, Granulat), как правило, разрешены в качестве рассеивающего материала. Но во многих городах Германии запрещено использование дорожной соли (по данным Федерального агентства по окружающей среде). За нарушение владельца могут оштрафовать на крупную сумму. Например, в Берлине штраф составляет до 10 000 евро.

Снежные сугробы не должны препятствовать обзору водителей.

Снег и лед перемещают на часть тротуара, которая примыкает к дороге. Необходимо обеспечить, чтобы водоприёмники уличного ливнестока и водопроводные гидранты оставались свободными. Снег не должен накапливаться перед въездом и выездом, на остановках, в зоне парковки для инвалидов и на велосипедных дорожках. В дополнение к дорожным развязкам и перекрёсткам необходимо также принять меры, чтобы обзору водителей не мешали снежные сугробы. Опасность иногда грозит сверху – в виде сосулек и большого снежного покрова на крышах. Поэтому они должны быть удалены, если это необходимо специализированной компанией или местной пожарной службой, – говорит Касслер.

Защита от снега полезна против скопления и образования снежного покрова на крышах. Но это требуется по закону только в тех областях, где выпадает много снега. Некоторые сообщества также требуют такую защиту, если крыша имеет угол более 38 градусов или здание находится на оживлённой улице.

Приспособиться к зиме должны не только владельцы недвижимости, но и прохожие. Полностью устранить обледенение тротуаров и других участков проходов невозможно. Поэтому люди должны соответствующим образом адаптировать своё поведение (Higher Regional Court Hamm, Urt. V. 24.11.2014−6 U 92/12). Например, если произошёл несчастный случай, но пострадавший не носил подходящую для погодных условий обувь, то это может сыграть против него. В приведённом примере суд признал это небрежностью, несмотря на игнорирование владельцем недвижимости соблюдать свои обязанности по уборке территорий.

Даже после окончания зимы у владельцев остаётся часть «зимних» обязанностей. С приходом тёплой погоды они по-прежнему несут ответственность за сбор и утилизацию посыпных материалов, которые использовались в течение зимы (Федеральный верховный суд, постановление от 29.04.2003 г. – VI ZR 260/02).

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6421&Itemid=4


Об авторе
[-]

Автор: Газета «Русская Германия»

Источник: rg-rb.de

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 14.01.2020. Просмотров: 29

Комментарии
[-]

Комментарии не добавлены

Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta