Иск по поводу выселения из наемной квартиры в Германии

Содержание
[-]

Иск по поводу выселения из наемной квартиры

      ...серьезный случай с рекомендацией об обходном пути

Наймодатель не шутит: перед вами лежит иск о выселении, внесенный в суд вашим наймодателем. Однако не поддавайтесь панике. Вы можете еще защититься.

Судебное решение. Суд в своем решении о выселении может ориентироваться только на причинах, которые названы в письме наймодателя о расторжении им договора найма жилья. И лишь в некоторых исключительных случаях в судебном решении могут быть приведены не названные в письме основания, которые всплыли в ходе судебного процесса.

При неоправданном расторжении договора найма последует судебное решение в вашу пользу, и тогда вы можете оставаться в своей квартире. Но даже если ваш наймодатель своей аргументацией убеждает суд, все равно тогда для вас еще не все потеряно. Дело в том, что вы можете подать возражение против расторжения договора найма, сославшись на особо трудный случай. Тогда суд должен будет проверить ваши доводы об этом на соответствие их обстоятельствам такого случая.

Взвешивание аргументов сторон. Только лишь путем признания основания для особо трудного случая у вас еще нет права на продолжение проживания в съемной квартире. В ходе процесса рассмотрения иска о выселении суд сопоставит ваши интересы в качестве квартиросъемщика и интересы вашего наймодателя, который требует выселения вас из квартиры. Если суд сочтет, что основания для расторжения вашим наймодателем договора найма более весомы, чем те, которые вы привели в своем возражении, то вы будете должны выселиться из квартиры. И наоборот, если ваши аргументы окажутся более убедительными для суда, вы можете, по крайней мере, на ограченное время, оставаться в квартире.

Полезный совет: Если ваш наймодатель не указал вам на ваше право подать возражение, тогда у вас остается возможность подать его в первый день судебного разбирательства по поводу выселения.

***

Вопрос: Эрика проиграла в суде первой инстанции правовой спор со своим наймодателем о выселении из квартиры и хочет подать апелляцию. Но прежде она хотела бы иметь уверенность в том, что ее правозащитная стра¬ховка (Rechtsschutzversicherung) возьмет на себя расходы по ведению дела в суде второй инстанции. Каким образом ей себя вести при этом?

Ответ: Эрика должна сразу через своего адвоката информировать об этом правозащитную страховку, если она хочет подать апелляцию. Лучше всего, чтобы адвокат сразу же приложил к письму проект обоснования апелля¬ции. Если согласие страховки своевременно не придет, т.е. еще до истечения срока подачи апелляции, тогда адвокату Эрики нужно связаться с адво¬катом противной стороны и сообщить ему о том, что он только потому сначала подает апелляцию, чтобы соблюсти срок.  Он должен также попросить адво¬ката противной стороны пока до обоснования апелляции формально не при¬нимать участия в судебном процессе, на что обычно соглашаются. Это имеет для Эрики отрадные последствия, так как, если она все же отзовет апел¬ляцию, ей не придется нести расходы на оплату услуг адвоката противной стороны. 

***

Вопрос: Рут подала в суд жалобу на своего наймодателя по поводу выселения ее из квартиры. Однако он вообще не реагирует на это, не обращается к адвокату и не является также на устное разбирательство дела. Каков будет исход судебного процесса?

Ответ: Адвокат Рут ходатайствует перед судом о вынесении решения по поводу неявки (Versäemnisurteil) наймодателя. Суд последует заявлению адвоката, получив которое, он проверит, достаточна ли ситуация в той мере, как Рут ее описала, для предоставления наймодателю права на выселение из квартиры. Так как наймодатель не явился в суд, поскольку, вероятно, он не может и не желает защищаться, возражения Рут будут рассмотрены как бесспорные.

***

Вопрос: Господин Бенкер из-за собственных нужд расторг договор со своим квартиросъемщиком, семьей Хильдебранд, и добился успеха в суде при подаче иска на их выселение и освобождение квартиры. Хотя решение суда об этом у него на руках, семья Хильдебранд все еще остается в квартире. Каким образом ему привести в исполнение это решение?

Ответ: При условии, что семья Хильдебранд не предлагает никаких других сроков для освобождения квартиры, господин Бенкер может поручить судебному исполнителю принудительно их  выселить. Тот устанавливает определенный срок и уведомляет об этом обе стороны, а также управление округа как орган власти о том, что семья Хильдебранд является бездомной. Управление округа для того, чтобы семья Хильдебранд не осталась бездомной, временно предоставит им замещающее жилье. Судебный исполнитель заблаговременно потребует от господина Бенкер задаток в размере, как правило, более тысячи евро для принудительного выселения из квартиры и закажет тогда экспедитора. Если к назначенному сроку квартира не освобождается, то осуществляется принудительное выселение. Семья Хильдебранд оказывается в буквальном смысле „на улице“, а их мебель увозится на склад.

***

Действенные меры против несостоятельных квартиросъемщиков (т.н. Mietnomaden). Большая часть отношений найма протекает без осложнений и помех. Однако изредка встречаются и исключения. Так, частные квартиродатели могут столкнуться с серьезными экономическими трудностями, если они дают себя обмануть несостоятельным с т.з. внесения квартплаты лицам (т.н. „Mietnomaden“). Эти лица не платят ни цента и после расторжения договора о найме возбуждают судебный процесс о незаконном лишении их жилья и, кроме того, также затягивают принудительное исполнение судебного решения, достигнутого с большим трудом в ходе длительного судебного процесса. Только после расторжения договора о найме, судебного решения в отношении права на проживание в квартире и принудительного исполнения судебного решения с помощью судебных приставов такие лица, наконец, осуществляют возврат квартиры. Поэтому в таком случае необходима особая защита, прежде всего, многих частных квартиродателей.

Против несостоятельных квартиросъемщиков можно впредь, согласно реформе жилищного права от 1 мая 2013 года, применить новые правила воздействия на них, а именно:

- Дела о выселении из наемной квартиры впредь должны рассматриваться в суде в первую очередь. Ведь при действительном расторжении договора о найме квартиродатель или арендодатель не может самовольно удержать квартплату. В этом случае требуется особо быстрое осуществление процесса, чтобы избежать того обстоятельства, когда исковое требование из месяца в месяц возрастает на текущую плату за пользование жилой площадью в том случае, когда квартиросъемщик или арендатор не вносят эту плату. Поэтому судебный процесс о выселении должен осуществляться быстрее других гражданских процессов. Ему нужно предоставить первочередные сроки рассмотрения. Вместе с тем необходимо до предела сократить сроки обоснования мнения для сторон в процессе.

- Если квартиросъемщик без каких либо причин не вносит текущую квартплату также и после возбуждения судебного процесса о его выселении, то суд может его обязать предоставить гарантию ее уплаты (например, поручительство или внесение денег в депозит). К этому средству прибегают в основном при преднамеренном затягивании судебного процесса с помощью безосновательных возражений на судебные решения. Если квартиросъемщик не дает такой гарантии, то квартиродатель может получить правовое основание на выселение в срочном судебном процессе. Тем самым должно предотвращаться, что квартиродатель пострадает от экономического ущерба в течение судебного процесса, т.к. квартиросъемщик к его окончанию оказывается не в состоянии  уплатить задолженность по квартплате за период протекания этого процесса. Если квартиросъемщик при рассмотрении иска о выселении из-за промедления с уплатой за квартиру не выполнит изданное судом распоряжение о предоставлении гарантии, то квартиродатель путем предоставленной ему временной правовой защиты может добиться быстрее чем прежде судебного решения о выселении.

- Широко применяемое на практике т.н. «Берлинская модель» выселения облегчает исполнение судебного решения о нем. Ведь эта модель выселения осуществляется на законном основании. Если квартиродатель добился в суде решения о выселении, то судебный исполнитель может осуществить выселение без одновременного и нередко дорогостоящего вывоза обстановки квартиры и ее складирования. Выселение может быть также ограничиваться тем, что должник просто отстраняется от владения квартирой. Таким способом  исключается необходимость предварительного платежа за транспорт для вывоза оставшихся в квартире предметов обстановки и их складирования. Причем ответственность квартиродателя за не вывезенные должником предметы обстановки ограничивается только умышленной их порчей и грубой небрежностью при обращении с ними.

- Если судебный исполнитель звонит в дверь квартиры, чтобы выполнить судебное решение о выселении из нее, дверь иногда открывает неизвестное лицо и утверждает, что он является поднаемщиком жилья. Т.к. квартиродатель не знал о поднаемщике, квартира не может быть сразу же освобождена, поскольку судебное решение об этом действительно только в отношении того конкретно лица, которое указано в нем. Новое право дает квартиросъемщику возможность в ходе временной распорядительной процедуры быстро получить в этой ситуации дальнейшее правовое основание на выселение в отношении неправомочного поднаемщика квартиры.

***

Важные законоположения

- § 546а BGB. Возмещение ущерба наймодателя при задержке с возвратом квартиры

(1) Если квартиросъемщик не возвращает предмет найма после прекращения отношений найма, то наймодатель за период времени лишения квартиры может потребовать в качестве возмещения ущерба согласованную в договоре квартплату или квартплату, которая соответствует местным нормативам за сопоставимую жилую площадь.

(2) Предъявление претензий на дальнейшее возмещение ущерба не исключается.

***

- § 93 ZPO. Процессуальные расходы при немедленном признании иска.

Если ответчик своим поведением не давал повода для внесения иска о выселении, то процессуальные расходы  возлагаются на истца только тогда, когда ответчик сразу же признает это правопритязание.

***

- § 93b ZPO. Процессуальные расходы при иске о выселении

(1) Если иск об освобождении жилого помещения удовлетворяется с учетом того, что требование ответчика на продолжение отношений найма на основании §§ 574 до 574bBGB является необоснованным из-за справедливых и законных интересов истца, то суд может возложить процессуальные расходы полностью или частично на истца только тогда, когда ответчик потребовал продолжение отношений найма со ссылкой на эти основания, а истец исходил из оснований, которые возникли лишь задним числом (§ 574 абз. 3 BGB). Это действительно в правовом споре по поводу продолжения отношений найма соответственно и при отклонении иска.

(2) Если иск об освобождении жилого помещения отклоняется с учетом того, что требование ответчика на продолжение отношений найма на основании §§ 574 до 574bBGB оказывается справедливым, то суд может возложить процессуальные расходы полностью или частично на ответчика только тогда, когда он по требованию истца не предоставил немедленно справку об основниях для возражения. Это действительно в правовом споре по поводу продолжения отношений найма соответственно и тогда, когда иск удовлетворяется.

(3) Если ответчик сразу же признает право на освобождение жилого помещения, однако, ему предоставляется срок на выселение, то суд может возложить процессуальные расходы полностью или частично на истца только тогда, когда ответчик уже до предъявления ему иска со ссылкой на основания для продолжения отношений найма или соразмерного обстоятельствам срока выселения, вероятно, потребовал от истца соблюсти этот срок.

***

- § 259 ZPO. Иск из-за опасения несвоевременной уплаты квартплаты

Иск по поводу будущей уплаты квартплаты может подаваться вне случаев, указанных в §§ 257, 258, если оправдываются обстоятельства, вызывающие опасения того, что должник уклоняется от своевременной уплаты квартплаты.

***

- § 283a ZPO. Положение о предоставлении гарантии

(1) Если иск о выселении увязывается с иском об уплате квартплаты исходя из тех же правовых отношений, то суд, ведущий процесс, предписывает по заявлению истца, что ответчик из-за денежных требований, срок которых истек согласно иску, находящемся в судопроизводстве, должен предоставить гарантию их удовлетворения, если

      1. иск по этим требованиям имеет высокую перспективу на успех и

      2. является обоснованным судебное распоряжение после взвешивания обоюдных интересов в части предотвращения особого ущерба для истца. Относительно учитываемых интересов достаточно приведение необходимых оснований. Если стороны оспаривают право истца повысить денежное требование, то распоряжение о предоставлении гарантии не включает в себя сумму повышения. Против решения о предоставлении гарантии допускается подача срочной жалобы.

(2) Ответчик должен доказать возможность обеспечения гарантии в пределах установленного судом срока.

(3) Если истец выигрывает судебный процесс, то в окончательном решении суда или ином завершающем правовой спор положении указывается, что он имеет право на удовлетворение из гарантии.

(4) Если истцу согласно окончательному решению суда или иному положению не предоставляется право в размере гарантийного обеспечения, то он должен возместить ущерб, который возник у ответчика из-за необходимости предоставления гарантии. § 717 абзац 2 предл. 2 действительно соответственно.

***

 - § 940a ZPO. Освобождение (выселение из) жилого помещения

(1) Выселение из жилого помещения может предписываться временным распоряжением суда только из-за запрещенного самоуправства или при наличии конкретной опасности здоровью и жизни.

(2) Выселение из жилого помещения может предписываться временным распоряжением суда также в отношении третьего лица, который пользуется предметом найма, если против квартиросъемщика имеется в наличии подлежащий исполнению судебное постановление о выселении и наймодатель узнал о  пользовании предметом найма третьим лицом только после окончания устного разбирательства дела.

(3) Если вносится иск о выселении из-за просрочки с уплатой квартплаты, то освобождение жилого помещения можно также предписать с помощью временного распоряжения суда, если ответчик  не гарантирует предоставление гарантии (§ 283a) в судебном процесс по гражданскому иску.

(4) В случаях абз.2 и 3 суд должен заслушать стороны перед вынесением распоряжения о выселении.

 


Об авторе
[-]

Автор: Толстоног Веньямин

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 13.10.2014. Просмотров: 587

Комментарии
[-]
 Александра | 10.11.2014, 17:01 #
Добрый день, хотелось бы попросить о помощи в сложившимся вопросе о аренде жилья. Пять месяцев назад от коллеги по работе моего мужа поступило предложение снять у него  3-хкомнатную квартиру в хорошем районе города Кельна. Мы молодая семья с маленьким ребенком , которому 1 год и 4 месяца и наша предыдущая квартира нас полностью устраивала ( 2-х комнатная в хорошем районе), но идея о  переезде в квартиру , в которой можно было оборудовать детскую комнату нас воодушевила. Мы потратили все наши сбережения на переезд и покупку у коллеги моего мужа (он же арендодатель) кухни , которая имелась уже в наличии.  Нам было сказано , что эта квартира ему не будет нужна еще лет пять. Нас это устраивало, тк в будущем мы хотели бы приобрести жилье, но для этого нужно встать на ноги  : в нашем случае работает только муж, а я сижу дома с ребенком. Муж параллельно учится в университете , я начинаю учиться в апреле.  Сегодня коллега мужа устно объявил, что ему нужна квартира через три месяца, что повергло нас в шок. Мы прожили в этой квартире только 5 месяцев. Мы просто не сможем финансово преодолеть еще раз  переезд и не факт, что мы сможем найти в такой короткий срок квартиру .В контракте к сожалению не указывается срок сдачи квартиры, а только, что арендодатель и арендатор в течении 3-х месяцев могут предупредить о решении выселяться либо выселить. Имеем ли мы право на что-либо?: отсрочку переезда? претендовать на какую-либо компенсацию на потраченные деньги на переезд?компенсацию за деньги , потраченные на кухню (которую мы и купили с расчетом только на пребывание в этой квартире в течении 5 лет)? Очень Надеюсь на Ваш ответ. Заранее благодарна. Александрa.
Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta