Главные новости рынка недвижимости на Украине в декабре 2017 года — январе 2018 года
Никогда ещё строительство на Украине не было настолько неприбыльным
***
Рынок продаж
По данным аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, сегодня на рынке недвижимости Киева покупатель может выбирать примерно из 40 тыс. квартир. Ещё осенью риелторы, а также столичная власть называли куда большее количество (более 60 тыс.), однако сложно сказать наверняка: снизилось ли предложение, либо в SV Development своя база жилья, поскольку, словам того же Костецкого, среднее количество сделок на рынке невелико и не превышает 1 тыс. в месяц.
В ARPA Real Estate уверены, что это даже завышенное значение. Специалисты агентства в комментарии для LIGA.net говорят, что в 2017 году на первичном рынке недвижимости столицы Украины было продано 2350 квартир плюс 3210 на вторичном. Для сравнения: в 2016 году продаж было 4515 и 4960 соответственно.
Директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов для «Страна.ua» кратко напоминает событий последних 2−3 лет: «Уменьшение площади квартир в новых жилкомплексах позволяет застройщикам предложить привлекательную цену. Некоторые девелоперы пошли по пути реконструкции и уменьшения ранее введенных в эксплуатацию больших квартир и предлагают небольшие и уже с ремонтом и мебелью. Такая стратегия на рынке нового жилья во многом предопределила снижение интереса к вторичке. Там, в свою очередь, стало расти предложение. В том числе и за счет интервенции Фонда гарантирования вкладов, других продавцов залогового жилья. При этом среднее время продажи старых квартир выросло. Ранее оно составляла 50−120 дней, а сегодня это уже 100 дней и более, а для частных домов — от 6 до 12 месяцев».
Что же касается рынка первичной недвижимости, то, по его же словам, ещё пять лет назад до 90% квартир продавались на этапе котлована. Сейчас же их доля упала до 30%. И, наконец, это вызвало качественное изменение на вторичном рынке, которое мы уже давно предсказывали. «Как и за прошедшие два года, мы увидим дальнейшее расслоение вторичного рынка недвижимости в зависимости от его географических и технических характеристик. Спад коснется абсолютно всех категорий. Наиболее потеряют в цене самый дешевый и самый дорогой жилфонды — их понижение может составить до 25%. Средний ценовой сегмент может снизиться на 10−15%», — приводит UBR.ua мнение гендиректора девелоперской компании Greenol Олега Приходько.
25% — это уже не просто падение стоимости, это уже ценовой обвал. В итоге вложения во вторичную недвижимость на Украине становятся довольно рискованными и в принципе вряд ли уже могут рассматриваться как инвестиция.
Впрочем, для этого есть и объективные причины. Так, у хрущёвок, построенных в 1960-е годы, истекает срок граничной эксплуатации, составляющий 50 лет. Такие дома нуждаются в капитальном ремонте либо должны идти под реновацию (снос и перестройка целых жилых микрорайонов), однако в обоих случаях отсутствует механизм реализации таких сложных проектов. В итоге жильё ветшает и теряет в стоимости.
Однако обвал эксперты предсказывают только рынку вторичной недвижимости. «Темпы падения цен существенно снизились за последнее время. От 2−3% за месяц в 2014 г. до 0,5% в 2017 г. Соответственно, судя по динамике, 2018-й будет годом стабильности. Но, скорее годом стабильности с незначительной тягой к очень плавному снижению цен, чем к плавному росту», — говорит изданию «Сегодня» председатель комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуард Бразас.
«Украинцы не спешат брать кредиты в банках. С января по сентябрь 2017 года люди взяли ипотечных кредитов только на 963 млн гривен. Это главная причина снижения стоимости квартир в Украине», — отмечает НБУ в своём пресс-релизе.
Председатель нацсовета Риелторской палаты Украины Виктор Несин: «Если бы была ипотека, у нас бы увеличилось количество покупателей, как минимум среди тех людей, у которых стабильная заработная плата. Их мало, но они все-таки есть», — говорит он корреспонденту «Сегодня».
Всего же, по данным Нацбанка, в 2017 году стоимость жилья на первичном рынке снизилась на 11%. В валюте. А пока этот канал продажи фактически не работает, украинцам остаётся фактически только один путь покупки жилья — через продажу уже имеющегося. Впрочем, некоторые эксперты впервые за несколько лет говорят о росте цен на рынке. Правда, только в гривне, т. е. речь не совсем о росте, а о компенсации инфляционных и девальвационных процессов. Если в 2017 году гривна девальвировала примерно на 4%, а среднегодовой курс был даже выше прогнозного (примерно 26−26,5 грн. вместо 27,2, заложенных в бюджет) то в 2018 году ожидается ускорение девальвации до 7−8%.
Кстати, Нацбанк содействует активизации продажи жилья, хотя и не ставит себе такой цели. На протяжении 2017 года мы наблюдали снижение учётной ставки вплоть до 12,5%. Лишь в октябре в НБУ переменили тактику и к концу года увеличили её до 14,5%. Однако банковский рынок довольно инерционен, и депозиты ещё долго будут возвращаться к приемлемой в украинских условиях доходности (а именно — будут уверенно обгонять инфляцию). В такой ситуации в НБУ зафиксировали снижение темпов прироста депозитов. А куда украинцам девать деньги? Вариантов немного: потребительский рынок и недвижимость.
Т.е. без снижения учётной ставки продажи жилья просели бы ещё сильнее, чем вышло по итогу. И некоторое время указанный эффект будет сохраняться. Однако лишь до той поры, пока ставки не вырастут, а НБУ и правительство общими усилиями не опустят годовую инфляцию ниже 10%.
Рынок аренды
Киев возглавляет рейтинг городов мира для наиболее бюджетного путешествия в 2018 году. А это в свою очередь означает, что цены на аренду жилья в Киеве минимальны. Составитель рейтинга — британская туристическая компания Hoppa. Любопытно, что Киеву каким-то образом удалось обойти даже известные дешевизной страны ЮВА вроде Камбоджи, Индонезии, Вьетнама и Филиппин.
Парадокс в том, что для местных жителей проживание в Киеве совсем не кажется таким уж дешёвым. По данным ECA International, Киев не только входит в десятку столиц Европы с наиболее дорогой недвижимостью, но также входит в топ наиболее дорогих европейских городов по параметру «арендная ставка» (8-е и 6-е места соответственно). Более того, по прогнозу ECA International, в рейтинге столиц Киев может подняться на 6-ю позицию.
Главным итогом 2017 года на рынке аренды следует считать то обстоятельство, что он полностью вернулся в доллар. Колебания курса гривны настолько велики, что использовать национальную валюту становится всё сложнее. И если на отношениях между собственниками и арендаторами это пока сказывается не всегда, то в комментариях для СМИ представители посреднических структур вовсю оперируют американской валютой. Так, по данным консалтинговой компании SV Development, средняя стоимость арендного жилья в Киеве на сегодня составляет 396 долл/мес. Правда, следует учитывать, что это «средняя температура по больнице». Поэтому если брать наиболее востребованный сегмент однокомнатных квартир, то разброс будет укладываться в промежуток 240−387 долл./мес.
С изменением валюты исчисления изменились и прогнозы. Если раньше аренда постоянно росла, то теперь падает. Фокус, разумеется, в том, что росла она в гривне, а падает — в валюте. В остальном же динамика привычная. Сразу после Киева — Харьков, Львов и Днепр. Аренда в этих городах, согласно данным портала Domik.net, колеблется в пределах 5−6 тыс грн. Важное замечание: речь об аренде однокомнатных квартир в новостройках. В остальных областях такие квартиры стоят дешевле — в среднем 4 тыс. грн. Кроме Одессы, которая уже давно вместе с Киевом составляет своего рода высшую лигу. Ставка в Одессе — до 10 тыс. грн, правда, следует понимать, что на такой результат влияет больший процент квартир, сдаваемых посуточно. Собственно, как раз поэтому средняя ставка аренды в новостройках, по данным Domik.net, — 12 тыс. грн. Хотя на самом деле за такую сумму в спальных районах столицы можно найти даже трёхкомнатные квартиры.
Строительство
В НБУ подсчитали, что ещё никогда строительство жилья на Украине не было настолько неприбыльным бизнесом. Себестоимость строительства 1 кв. м. жилой недвижимости в 2017 году (Киев) составляла 12,1 тыс. грн. Ожидается, что в 2018-м она вырастет до 14,3 тыс. грн. Между тем нижняя планка цен находится на уровне 14,5 тыс. грн.
При этом строительный бум не прекращается. В январе — сентябре 2017 года на Украине ввели в эксплуатацию 6,89 млн кв. м жилья (+21,4% к аппг). В Киеве темпы ещё выше — более 1 млн кв. м (+56,3%). Впрочем, активнее всего строится как раз не Киев, а украинская часть Луганской и Тернопольская областей (+190%). Вероятно, в первом случае обосновываются на новых местах внутренние переселенцы, а во втором — вкладывают в жильё трудовые мигранты.
Что касается столицы, то тут своя специфика. «Застройщикам нужно повышать цены хотя бы на процент инфляции, ведь дорожают материалы, растут зарплаты. Но даже эта наценка в 10−15% для них недосягаемая, иначе продажи еще больше упадут. Поэтому они вынуждены продавать квартиры дешево, а чтобы достроить объект, начинают собирать деньги со следующей стройплощадки. По-другому этот бизнес сейчас не ведут. Компании с 1−2 проектами просто не выживают. В итоге сроки сдачи домов постоянно затягиваются, а в 2018 году список долгостроев еще больше вырастет», — поясняет особенности столичного строительства руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва в комментарии «Страна.ua».
Ему возражает и. о. начальника отдела продаж столичного жилого комплекса Svitlo Park Денис Павленко.По его данным, средняя рентабельность строительства объектов эконом‑ и комфорт-класса в Киеве достигает 25%. Также он раскрывает непубличную договорённость застройщиков столицы. Цены не будут глобально пересматриваться до тех пор, пока доллар на Украине не перешагнул отметку в 29 грн.
С учетом неразвитости ипотечного кредитования (менее 5% покупателей жилья прибегают к такому механизму финансирования) Украина пытается изыскать другие способы. Государственное ипотечное учреждение намерено привлечь 500 млн долл. под 4,5% годовых для строительства многоквартирного жилья (вероятно, затем этот кредит будет «перепродаваться» застройщикам, а дельту оставит себе государство). Скорее всего, кредит будет предоставлен Китайской национальной корпорацией генеральных подрядов (CCEC), которую ГИУ отобрало в ходе конкурса во второй половине ноября. В ГИУ надеются за счёт этого механизма профинансировать строительство 30,6 тыс. квартир.
Кредит, а также строительство будут целевыми. Т. е. финансирование от ГИУ сможет получить далеко не каждый застройщик, а купить такую квартиру — совсем не каждый покупатель. Государство намерено сформировать специальную очередь, в которую планируется включить военнослужащих ВСУ, госслужащих, а также переселенцев. Правда, критерии включения в очередь пока не оглашались: на Украине одних только временных переселенцев по состоянию на середину 2017 года насчитывалось 1,5 млн человек, и статистика учитывает далеко не всех. Если предположить, что все они нуждаются в жилье, то тут и десяти китайских кредитов будет мало. Ведь государство в 2018 году намерено направить на строительство доступного жилья смехотворные 100 млн грн. (около 3,5 млн долл).
Зато, по крайней мере, с военными всё понятно. Они — точно в приоритете. «…Уже в этом и следующем годах будет построено 91 общежитие, в первую очередь для боевых подразделений украинской армии. Во второй половине следующего года — еще 93 помещения», — говорил Петр Порошенко во время поездки в Днепр (бывший Днепропетровск).
Главный государственный ревизор-инспектор отдела администрирования налога на имущество физлиц департамента доходов и сборов с физлиц ГФС Петр Ковалевский в комментарии порталу Etcetera заявил, что владельцам квартир в недостроенных домах не нужно платить налог на недвижимость: «Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частей, согласно пп. 266.3.1, п. 266.3 ст. 266 Налогового кодекса. То есть недостроенный жилдом не облагается налогом как объект незавершенного строительства».
За несвоевременную уплату налога предусматривается штраф в 10−20% от налогового долга. Также в ГФС прояснили порядок учёта налоговой льготы на объекты недвижимости. Налог на крупные дома и квартиры (более 60 кв. м. для квартир и 120 кв. м. для домов) можно вывести из-под налогообложения, если они находятся в собственности двух и более человек. Т. е., скажем, за квартиру площадью 120 кв. м., находящуюся в собственности двух человек, платить налог не нужно. Однако этот механизм не применяется в случае, если площадь квартиры или дома превышает 300 и 600 кв. м. соответственно.
ТРЦ, офисы, коммерческая недвижимость
2018 год начался с громких покупок. Инвестиционная компания Dragon Capital приобрела неустановленные части (известно лишь, что это более 50%) сразу в двух активах: ТРЦ Victoria Gardens во Львове и БЦ ECO Tower в Запорожье (площадь 54,5 и 19 тыс. кв. м соответственно).
«На Западе нам пришлось бы платить за подобные активы втрое дороже», — так незатейливо объяснил причину вложений представитель и совладелец компании Томаш Фиала.
Dragon Capital — своего рода проводник на Украину для инвесторов и инвест-компаний с мировыми именами: среди её соинвесторов числятся Goldman Sachs, Джордж Сорос, OPIC. Также Фиала заявил, что Dragon Capital намерена вложить в экономику Украины в 2018 году до 300 млн долл., хотя непонятно, учтена ли тут сумма, уже заплаченная за активы в Запорожье и Львове. Сделке предшествовала любопытная история, которая отчасти объясняет столь низкую стоимость. Victoria Gardens стал объектом атаки рейдеров. Атака была отбита, однако собственники подозревали, что рейдеров, что называется, «отмазали», причём на самом высоком уровне. Еще до продажи собственники обращались в Национальное антикоррупционное бюро и просили расследовать возможную причастность к рейдерам
Генпрокуратуры и СБУ.
2018 год может стать временем передела на рынке коммерческой недвижимости. Нередко она находится в банковском залоге, в том числе и у банков, которые находятся на стадии ликвидации. А позиция Фонда гарантирования вкладов заключается в том, чтобы как можно скорее продать наиболее ликвидные активы. И права требования по ипотеке — едва ли не первые на очереди. Всего в 2018 году в Фонде хотят выставить на продажу права требования на сумму 68 млрд грн. (примерно столько ФГВФЛ на сегодня должен минфину и НБУ). Сложно сказать, какова в этой сумме доля коммерческой недвижимости. Однако она довольно велика, учитывая, что крупнейший недостроенный ТРЦ Украины (Respublika), оцениваемый в 3,5−4 млрд грн., также оказался в руках Фонда. Впрочем, сегодня он уже продан, а его новый владелец обещает открыть ТРЦ в 2018 году.
Еще одним новым фактором на рынке может стать IKEA. Это уже третья попытка компании зайти на Украину. Правда, открытия магазинов сети следует ожидать не ранее 2019−2020 гг., однако рынок почувствует присутствие IKEA раньше. «В начале года мы общались с их представителями. Они интересуются помещениями площадью от 3,5 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м», — рассказал LIGA.net представитель одной из девелоперских компаний.
Таким образом, по крайней мере пока, речь не идёт о строительстве крупных гипермаркетов сети, а скорее о формате «магазин — выставочный зал» (часть товаров можно купить, остальные доступны по каталогам).