Эксплуатационные расходы в составе квартплаты за съемную квартиру в Германии

Содержание
[-]

Эксплуатационные расходы  в составе квартплаты за съемную квартиру в Германии

Когда один раз в году в дом приходит расчет эксплуатационных расходов, то многие квартиросъемщики испытывают затруднения при его изучении: квартиродатель, ведь, может и ошибиться. Тогда неправильная величина тех или иных эксплуатационных расходов может попасть в общих счет и увеличить его. Следовательно, необходимы разъяснения на этот счет.  

Понятие квартплаты за съемную квартиру. Но прежде всего надо разобраться с понятием квартплаты (Miete), в состав которой входят эти эксплуатационные расходы. Следует различать основную (Grundmiete или Nettokaltmiete), т.н. «холодную» (Bruttokaltmiete) и т.н. «горячую» (Bruttowarmmiete) квартплату. Основная квартплата в себя включает три элемента: прибыль в процентах с капитала, вложенного в строительство или приобретение в собственность дома (Kapitalverzinsung), расходы на техническое обслуживание и текущий и капитальный ремонт дома и его инженерных коммуникаций (Instandhaltung) и административно-управленческие расходы, обусловленные сдачей квартир дома в наем (Verwaltung).

Т.н. «холодная» квартплата в себя включает основную квартплату плюс эксплуатационные расходы, обусловленные содержанием дома, без расходов на отопление (Heizkosten). Наконец, т.н. «горячая» квартплата включает в себя основную квартплату плюс решительно все эксплуатационные расходы. Поэтому ее на практике иногда называют Inklusivmiete.

Из определения видов квартплаты следует важное указание о том, что расходы на техническое обслуживание и ремонт дома и его инженерных коммуникаций (с тем, чтобы надлежащим образом устранить возникшие из-за износа, старения и воздействия погоды строительные и прочие недостатки), а также административно-управленческие расходы, обусловленные сдачей квартир дома в наем (выполняемых либо лично наймодателем, либо привлеченными работниками и учреждениями, например, для проверки годового расчета эксплуатационных расходов), ни в коим случае не могут входить в состав эксплуатационных расходов (Betriebskostenverordnung, §1BetrKV). 

Состав эксплуатационных расходов по содержанию съемной квартиры. В расчет эксплуатационных расходов могут быть включены только подлежащие учету согласно государственному Положению о них (Betriebskostenverordnung, §2 BetrKV) статьи расходов (umlagefähigе oder umlegbare Kosten), распределяемые между квартиросъемщиками определенным образом (например, пропорционально общей площади квартиры, или численности жильцов в ней, или количеству квартир в жилом здании). 

       Таблица подлежащих распределению между квартиросъемщиками

                       эксплуатационных расходов 

«Холодные» эксплуатационные расходы

Пояснение

Поземельный налог (государственные сборы по земельному участку)

Поземельный налог взимается коммуной (местной общиной) на основании административного решения. В многоквартирном жилом здании, в котором квартиры принадлежат собственникам, каждый из них получает особое решение на этот счет.

Вода (расходы на снабжение холодной – питьевой водой )

 

Потребление воды, основная плата за воду, плата за пользование счетчиками расхода воды, расходы на госпроверку счетчиков, расходы на считывание показаний счетчиков и распределение расходов, расходы на техобслуживание регуляторов массы воды, эксплуатационные расходы по домовому приспособлению  водоснабжения и распределению воды, включая расходы на материалы для подготовки воды к потреблению.  

Канализация

(расходы на удаление сточных вод)

 

Городская плата за канализацию  (на основании решения об этом) или соответственно расходы на эксплуатацию домового приспособления для удаления сточных вод, например, расходы на техобслуживание и ремонт частных отстойников для чистой и грязной воды, а также на удаление шлама и грязной воды. Расходы по использованию насоса для откачивания воды.

Примечание: Не подлежащими включению (распределению между квартиросъемщиками) являются плата за приспособления в каналах воды и расходы за устранение заторов сточной воды в них.

Эксплуатационные расходы на лифт в

жилом здании

 

Расходы на электроэнергию, техобслуживание и надзор, уборку и уход, а также регулярный контроль безопасности и готовности к работе.

Примечание: Лица, живущие у основания лифта, могут нагружаться этими расходами. Суды на этот счет решают по-разному. Если по жилому зданию был заключен его собственником договор на полное его техобслуживание, то он может не распределять между квартиросъемщиками расходы на ремонт лифта.

Уборка прилегающих к жилому зданию  улиц и утилизация собранного мусора

 

Прежде всего, расходы, которые коммуна включает в свое решение о сборах за обществнную уборку улиц, и расходы за мероприятия, которые соответственно имеют необщественный характер, а также расходы за эксплуатацию компрессора для мусора и отходов, отсасывания мусора и приспособлений для схватывания мусора, включая расходы на учет и распределение между квартиросъемщиками.  

Уборка внутри жилого здания и борьба с вредными насекомыми

Расходы на уборку коридоров, лестниц, подвала, помещения для стирки и др. Служебных помещений. При использовании персонала для уборки также все расходы на эти цели. Расходы на борьбу с насекомыми-вредителями.

Уход за садом

 

Расходы на материалы и оплату труда персонала, выполняющих за садом и зелеными насаждениями, включая расходы на куплю новых растений или за уход игровых площадок, но, однако, не за приобретение садовых приборов.

Освещение

 

Расходы на электроэнергию для наружнего освещения, освещения лестниц, помещения для стирки, подвала и т.д.

Примечание: Подлежит включению (распределению между квартиросъемщиками) только расходы на электроэнергию, но не замену осветительных приборов.

Чистка дымоходов

 

Расходы на оплату услуг трубочиста и расходы на измерение выбросов. 

Примечание: Эти последние расходы, выполняемые также трубочистом, могут, конечно, распределяться между квартиросъемщиками.

Страхование

 

Страхование жилого здания от повреждений огнем, ураганом и дождем, а также от прочих повреждений сихийными силами природы; страхование остекления, а также от ответственности за причинение ущерба третьим лицам со стороны здания, лифта и резервуара для хранения масла.

Примечание: не подлежит включению (распределению между квартиросъемщиками) расходы на правовое страхование и неуплату квартплаты.

Оплата техника-

смотрителя и дворника жилого здания

 

Трудовое вознаграждение, включая взносы на социальное страхование и все прочие денежные выплаты, которые  предоставляются за работу собственником жилого здания.

Примечание:  не подлежит включению (распределению между квартиросъемщиками) вознаграждение за работы по техобслуживанию и текущему ремонту, реставрации, косметическому ремонту и за административно-управленческие работы.

Общая антенна и

подключение кабеля

 

Если устанавливается общая антенна, то включаются (подлежит распределению между квартиросъемщиками) расходы на эксплуатацию, электроэнергию и техобслуживание. При использовании кабеля также дополнительно ежемесячные расходы на уплату основного сбора кабельной компании.

Примечание: при этом может не включаться (распределяться между квартиросъемщиками) однократная плата за подключение кабеля.

Далее могут включаться (распределяться между квартиросъемщиками) расходы по эксплуатации частных распредустройств, связанных с широкополосной кабельной сетью.

Оборудование для стирки

Расходы по эксплуатации стиральных машин, сушильного оборудования, центрифуги и др. К этим расходам относятся расходы на электроэнергию для работы, техобслуживание, уход и очистку, регулярную проверку рабочего состояния и безопасности работы, а также расходы на водоснабжение, если они не учитываются в другой статье.

«Горячие» эксплуатационные расходы

Разъяснение

Расходы на

отопление

Расходы на горючие материалы, например, расходы на нефть, газ, уголь.
Расходы на электроэнергию для эксплуатационных нужд, например, для насосов, если эта энергия учитывается промежуточными счетчиками.
Расходы на техобслуживание оборудования и приспособлений, прежде всего, расходы на регулярную проверку техсостояния и регулировку специальной фирмой.

Расходы на  техобслуживание и контроль, а также расходы на чистку оборудования и приспособлений и производственного помещения.

Расходы за аренду контрольно-измерительных приборов, например, на аренду или лизинг приборов распределения тепла или счетчиков тепла.
Расходы на ежегодное считывание показаний счетчиков, а также учет, контроль и регулировку испарительных трубок специальной измерительной службой.

Горячая вода на хозяйственно-бытовые нужды

Расходы, аналогичные расходам на отопление

Относительно прочих расходов в Положении говорится, что квартиродатель может в договоре найма квартиры конкретно указать те дополнительные расходы (т.е. не перечисленные в Положении и потому не подлежащие согласно закону включению в расчет эксплуатационных расходов), которые обусловлены особенностями эксплуатации здания, например, утилизация в централизованном порядке всех видов бытового мусора квартиросъемщиков жилого здания (включая чистку баков для мусора), или предупредительное медицинское и организационное обслуживание жильцов (в доме, в котором проживают исключительно пожилые люди), или обслуживание приборов обнаружения дыма в помещениях квартир, или регулярная очистка водосточных желобов жилого здания и т.п..

Дополнительно к ним содержащиеся в общем составе эксплуатационные расходы такие, как например, административно-управленческие или на ремонт (т.е. расходов, входящих в состав основной квартплаты), ни коим образом  не могут быть включены и распределены между квартиросъемщиками. 

Эксплуатационные расходы в паушальном размере. Под таковыми расходами (Betriebskostenpauschale или коротко Рauschale) понимается соглашение в договоре найма жилья, согласно которому квартиросъемщик наряду с основной квартплатой должен платить за эксплуатационные расходы ежемесячную неизменную по величине сумму, при которой наймодателю не нужно периодически (например, ежегодно) производить их корректировочный расчет. Такое соглашение допустимо как при уплате за аренду делового помещения, так и при аренде жилья (но только не социального!!, поскольку его содержание квартиросъемщиком-получателем социальной помощи находится под контролем социального ведомства).

При паушальной сумме эксплуатационные расходы периодически (например, ежегодно) не рассчитываются и не распределяются согласно Положению об этих расходах (Betriebskostenverordnung). При этом в качестве исключения действуют расходы за отопление и горячую воду, которые должны вынужденно периодически рассчитываться согласно установленному в законодательном порядке Положению о них (Heizkostenverordnung) на основании показаний соответствующих счетчиков расхода, установленных теплоснабжающей или контролирующей организацией.  Оплата этих расходов происходит на основе ежемесячной ставки предоплаты, устанавливаемой этими организациями, а по окончании расчетного периода взимается размер доплаты или возвращается экономия.

Поэтому расходы на отопление и горячую воду не входят в состав паушальной суммы эксплуатационных расходов, т.е. по-существу речь идет только о т.н. «холодных» эксплуатационных расходах в паушальном размере и соответственно о паушальной «холодной» брутто-квартплате.

Аналогичным образом  вообще не рассматриваются в составе эксплуатационных расходов и квартплаты в целом расходы квартиросъемщика за потребляемую им электроэнергию и газ. При найме жилья квартиросъемщик заключает индивидуальный договор с энергоснабжающей организацией, которая устанавливает в его квартире счетчик электроэнергии и газа, и по ежегодным показаниям этого счетчика эта организация рассчитывает ежемесячную ставку предоплаты, а затем размер доплаты или экономии.  Что касается основной, т.е холодной нетто-квартплаты, то она по определению, является паушальной, т.к. согласовывается в договоре найма квартиры и действует неизменной в течение длительного периода.

Определение величины паушальной суммы эксплуатационных расходов. Паушальная сумма эксплуатационных расходов сначала определяется на основании приблизительного расчета. Наймодатель при этом поступает так же, как, в сущности, и каждый другой предприниматель. Он рассчитывает все свои расходы и тем самым определяет цену за свой продукт (каким является квартплата за сдаваемую им в наем квартиру). Паушальная сумма эксплуатационных расходов экономит наймодателю время и затраты на выполнение расчета их в жилищно-правовом смысле. Тем не менее он, естественно, будет вести точный учет  эксплуатационных расходов, сравнивая рассчитанную и фактическую величину их. Но квартиросъемщик может исходить при этом из неизменной суммы за эксплуатационные расходы. Он не должен получать от наймодателя требование доплаты за них и иметь дело с их корректировочным расчетом от него.   

В правовой практике эксплуатационные расходы в паушальном размере применяются тогда, когда согласно договору найма помещения неясно, договорились ли стороны об условиях выполнения обязанности по периодическому расчету этих расходов или согласились на постоянную в течение всего срока аренды помещения величину их, т.е. на паушальный их размер, а также тогда, когда согласованная  договорными сторонами месячная сумма не должна покрывать эти расходы.

Т.к. квартиросъемщик не знает калькуляцию паушальных эксплуатационных расходов наймодателя (как и состав основной квартплаты) и она, вообще-то говоря, не должна быть квартиросъемщику представлена, то тем самым впоследствии исключаются споры о рассчитанных наймодателем статьях эксплуатационных расходов и их величинах. Споры возникают только тогда, когда оказывается, что паушальная сумма эксплуатационных расходов больше не покрывает фактические расходы и поэтому наймодатель хотел бы повысить паушальную сумму.

Чтобы избежать ошибок калькуляции и неизбежного роста впоследствии эксплуатационных расходов, паушальная их сумма содержит, как правило, гарантийную надбавку. Против нее нельзя ничего возразить с т.з. жилищного права. Поскольку фактические эксплуатационные расходы являются подвижным элементом квартплаты относительно рассчитанной наймодателем, то гарантийная надбавка представляет собой по-существу дополнительное покрытие части «холодной» брутто- квартплаты. У квартиросъемщика нет права на получение в будущем справки о расчете этой квартплаты и ее исправлении. Так же, как и правило в § 556 Absatz 2 Satz 2 BGB, согласно которому предоплата может быть согласована только в соразмерной величине, не находит своего применения. Разве что контроль последует исключительно в рамках повышения холодной брутто-квартплаты согласно § 558 BGB, где наряду с согласованной основной квартплатой также не должна учитываться применяемая для эксплуатационных расходов в паушальном размере гарантийная надбавка.

Даже когда наймодатель при заключении арендного договора рассчитывает паушальную сумму, которая выше чем реальная финансовая нагрузка за эксплуатационные расходы, то арендатор помещения (в частности, квартиросъемщик) все равно не имеет права на снижение паушальной суммы. При квартплате за жилье, конечно, следует учесть, что должна тем не менее рассчитываться не предназначенная для покрытия всех эксплуатационных расходов часть  квартплаты с последствием того, что размер этой основной платы согласно закону (§ 5 WiStG) ограничивается.

Чтобы, наоборот, при заключении арендного договора рассчитываемая паушальная сумма не являлась покрывающей все расходы по содержанию помещения, наймодатель не имеет права на повышение этой суммы. Недостающая сумма покрытия расходов должна, конечно, быть учтена при процедуре повышения арендной платы (квартплаты) согласно § 558 BGB. Здесь наймодатель может причислить к обычной квартплате разницу между фактически существующими эксплуатационными расходами и паушальной их суммой (судебное решение OLG Stuttgart, RE v. 13.7.1983, Weber/Marx, S. III/ 76 Sammelband Nr. 162; OLG Hamm, RE v. 4.4.1984, Weber/Marx, S. IV/74 Sammelband Nr. 173).  

Право на уменьшение паушальной суммы  эксплуатационных расходов согласно § 560 Absatz 3 BGB имеется у квартиросъемщика только тогда, когда эксплуатационные расходы снижаются после заключения договора найма жилья.      

Эксплуатационные расходы, уплачиваемые в качестве предоплаты (авансом или в зачет). Соглашение о паушальной сумме эксплуатационных расходов в правой практике имеет место обычно в качестве исключения. В стране укоренилось представление о том, что наймодатель должен наряду с основной нетто-квартплатой отдельно возложить на своих квартиросъемщиков также и возникающие при содержании жилья эксплуатационные расходы. При этом обычно договариваются о ежемесячной ставке оплаты за них в форме т.н. предоплаты (уплаты авансом или в зачет) - Vorauszahlung. Если наймодетель по истечении расчетного периода устанавливает, что фактически приходящаяся на каждого из его квартиросъемщиков соответствующая доля  эксплуатационных расходов по всему жилому зданию не покрывается суммой предоплаты за них, то он может потребовать от них возместить разницу путем предъявления им ежегодного расчета эксплуатационных расходов. Когда же оказывается, что фактические эксплуатационные расходы оказались ниже выплаченных квартиросъемшиками за весь расчетный период суммы предоплаты, то наймодатель должен возместить каждому из них соответствующую разницу в виде премии (Guthabenbetrag).

Если же договорные стороны в качестве исключения не согласовали вопрос предоплаты, а договорились о паушальной (т.е. постоянной на весь период действия договора) сумме, то содержащиеся в составе квартплаты «холодные» эксплуатационные расходы действуют в качестве полностью покрываемых ею. И, следовательно, больше не происходит компенсация оплаты расходов по содержанию жилья как при предоплате за эксплуатационные расходы по окончании расчетного периода. Поэтому квартиросъемщик должен внимательно проверить, что фактически согласовано в договоре найма жилья. Если в нем, к примеру, идет речь о паушальной сумме, но дополнительно урегулировано, что ежегодно рассчитывается сумма сверх паушальной, то такое соглашение следует понимать, как то, что тем самым имеется в виду предоплата за эксплуатационные расходы.  


Об авторе
[-]

Автор: Веньямин Толстоног

Добавил:   venjamin.tolstonog


Дата публикации: 24.06.2016. Просмотров: 498

Комментарии
[-]

Комментарии не добавлены

Ваши данные: *  
Имя:

Комментарий: *  
Прикрепить файл  
 


zagluwka
advanced
Отправить
На главную
Beta