Договор накопления денежных средств для финансирования собственного жилья в Германии

Дом в кредит под гарантии государства

Свои «хоромы», доступные для приобретения благодаря приемлемым кредитным условиям, – мечта любого трезвомыслящего человека. Министерство финансов ФРГ при поддержке немецкого правительства постоянно ищет новые пути решения этой непростой задачи.

Гарант доверия – государство

Одной из важных проблем для многих из нас остаётся выискивание средств для финансирования своего жилья. Конечно, процесс приобретения недвижимости (начиная с поиска подходящего варианта и заканчивая вопросами финансированием) должен быть тщательно спланирован и представлять собой на выходе реальный проект.

Сейчас самое время вспомнить о помощи государства. Именно от государства можно получить твёрдые гарантии выполнения принятых им на себя обязательств – и чёткую фиксацию таковых в государственных же сертификатах, причём на выгодных для вкладчиков условиях. К одному из таких видов государственной помощи, оказывающей существенную поддержку при накоплении необходимого для приобретения собственной недвижимости капитала, и относится договор Bausparvertrag.

Первая фаза: накопление капитала

Как всегда, начало действия договора определяется согласием договорных сторон и, как следствие, открытием специального счёта (определяемого как Bausparkonto), на который будут поступать переводимые вами средства.

Все поступления могут носить нерегулярный, как по срокам, так и по размеру начислений, характер. Но вы должны быть уверены, что именно в установленный период, но не меньше 6 лет, на вашем Bausparkonto окажется внесённая в договор и подтверждённая вашей подписью сумма, размер которой не может быть ниже 5000 евро.

В этом случае на вносимые взносы начисляются ежегодные проценты (это зависит от выбранного вами финансового института). Не исключено, что величина своими силами накапливаемого капитала не позволяет замахнуться на покупку или строительство жилья. В этом случае стоит задуматься об ипотечном кредите.

Вторая фаза: ипотечный кредит

Придя к выводу о невозможности самостоятельного накопления необходимой суммы, вы оформляете договор таким образом, что к концу первой фазы вам предоставляется ипотечный кредит, размеры которого определены при заключении договора.

Как правило, величина кредита соответствует накопленной в первой фазе сумме. Некоторые финансовые институты проводят более строгую финансовую политику и предоставляют кредит на более жёстких условиях. Поэтому перед заключением договора обязательно осведомитесь обо всех тонкостях и нюансах, иначе неприятные неожиданности сорвут все ваши планы.

Итак, при согласовании получения кредита проценты на ваши личные взносы в течение первой фазы существенно уменьшаются до 1,25−1,5%. А предоставляемый ипотечный кредит облагается процентной ставкой 2,25−2,5%. Возможны более благоприятные варианты, о которых вы можете осведомиться в ходе персональной консультации в одном из выбранных вами финансово-кредитных институтов.

Условия погашения кредита

Условия погашения кредита (Tilgung) определяются индивидуально, в срок от 6 до 20 лет, с желаемой вами периодичностью, заранее определённой в кредитном договоре.

Банк – не богадельня. Заключив кредитный договор на определённый срок погашения, вы не можете сократить его на основании улучшившейся у вас финансовой ситуации. Банк, предоставляя кредит, рассчитывает на проценты по его возврату и не собирается ни в коем случае расставаться с предопределённой прибылью.

Капитал, дополненный вложениями кредитов, разрешается использовать только для строительства, покупки жилья или гаража, перестройки уже имеющегося жилища. Возможна покупка мебели – это признаётся приобретением, служащим благоустройству жилья.

В случае вложения капитала, противоречащего условиям договора, нарушителю предписываются штрафные санкции: вплоть до возврата начисленных процентов. При этом льготные условия погашения кредита аннулируются – кредит придётся возвращать на общих основаниях и под очень высокие проценты.

Государственные дотации

Рассмотрим очень важную часть темы: государственное субсидирование договора Bausparvertrag. Ещё в 1960 году в § 619 BGB было определено право наёмного работника на предоставление посредством работодателя государственной дотации – Vermögenswirksame Leistung (VL), предусмотренной как средство помощи для образования или построения личной собственности. Сумма VL является постоянной величиной и составляет около 40 евро в месяц.

Кроме этого, по прошествии двух лет с момента заключения договора, государство предоставляет дополнительные субсидии в виде государственной премии – Wohnungsbauprämie. Два года определяются как Wartezeiten – срок полного погашения затрат, связанных с заключением договора.

Величина Wohnungsbauprämie определяется индивидуально и согласовывается при заключении договора.

Банк требует гарантий

Банк – жёсткая финансовая структура, не полагающаяся на честное слово должника, как бы хорошо тот ни выглядел и какими бы положительными характеристиками ни заручался. Банк нуждается в гарантиях. Поэтому, скорей всего, вам придётся заключить страховой договор «Lebensversicherung beim Todesfall» – «Страхование жизни на случай безвременной кончины», рекомендуемый кредиторами на случай неожиданной смерти должника.

Ведь финансовое законодательство Германии определяет, что непогашенные в связи с неожиданной кончиной должника финансовые обязательства переходят на прямых или косвенных наследников. А условия страхового договора достаточно гибки, приемлемы и нацелены на защиту интересов семьи получателя кредита. В случае его смерти до срока полного погашения кредита, страховая компания выплачивает родственникам покойного указанную в страховом договоре сумму, которая полностью или в оставшейся части погашает кредитную задолженность, снимая с плеч родственников тяжкий груз.

Условия расторжения договора

Договор в случае самостоятельного накопления капитала (первая фаза) подлежит предварительному расторжению. В этом варианте владелец счёта, он же – договорной партнёр, получает назад вложенную сумму с начислением не выше 1%. При завершении первой фазы владельцу договора предоставляется срок принятия решения, длительность которого ограничена, но определяется каждым финансовым институтом по-разному: вы можете отказаться от получения кредита. В этом случае накопленная сумма выплачивается с процентами в определённой договором величине.

Во избежание сложностей владелец договора обязан определить наследника или оформить нотариально заверенное завещание с указанием имени правопреемника. Только в этих случаях договор перейдёт к законному наследнику, который вправе распоряжаться его дальнейшей судьбой по своему усмотрению.

Приемлемость и гибкость договорных условий

Условия договора Bausparvertrag – в противоположность Wohn-Riester – составлены более гибко, не ограничены выплатой капитала только с наступлением пенсионного возраста, предусматривают его заключение для третьих лиц или ребёнка (в таком случае получение капитала допускается при достижении 16-ти лет, а до этого момента деньгами распоряжается опекун).

Кроме этого, в вопросах выплаты капитала и предоставления кредита играет роль не ваш возраст, а внесённый в договор срок накопления капитала. Поэтому для молодого поколения Bausparvertrag является интересным вариантом приобретения недвижимости.

Сам договор Bausparvertrag отражает последние преобразования во внутренней экономической политике государства, продиктованные потребностью населения в жилье и актуальной ситуацией на рынке недвижимости. Он соответствует интересам многих слоёв населения, испытывающих острую необходимость в собственном «гнезде».