Арендное право Германии. Часть 4. Ремонт и модернизация съемного жилья

***

Косметический ремонт съемного жилья арендатором 

Как арендатор должен поддерживать квартиру в хорошем состоянии? Какие ремонтные работы он должен сделать при выезде? Какие соответствующие формулировки для косметического ремонта должны быть в договоре аренды и как их правильно понимать? Когда пункт договора о проведении ремонта недействителен и когда он имеет законную силу?

О косметическом ремонте часто возникает спор. Но что под этим подразумевается? Что может требовать арендодатель и где границы его требований?

Косметический ремонт по закону является обязанностью арендодателя. Тем не менее, он может делегировать эту обязанность арендатору - что большинство арендодателей так и делают. Таким образом, обычно арендатор должен позаботиться о косметическом ремонте и оплатить его из своего кармана.

Что такое косметический ремонт?

В общем, косметический ремонт включает заделывание отверстий в стенах для дюбелей, покраску потолков и стен, встроенных шкафов, межкомнатных дверей, радиаторов и отопительных труб, а также смену обоев.

Когда следует провести косметический ремонт?

Обычно – по мере необходимости. Согласно Федеральной судебной палате, следующие сроки освежения квартиры считаются вполне приемлемыми:

• кухня и ванная - каждые три года,
• гостиные и спальные комнаты, а также коридоры и туалеты - каждые пять лет,
• все остальные комнаты - каждые семь лет

Эти сроки также упоминаются в большинстве договоров аренды. Однако, если график такого ремонта не установлен, то его осуществляют в связи с фактической необходимостью в нем. При этом так называемые «жесткие» формулировки в договоре аренды, которые не оставляют места для маневра, такие как «Арендатор обязан выполнять косметический ремонт в следующие периоды: кухня и ванная - каждые три года ...» считаются недействительными согласно Федеральной судебной палате. Но если формулировки касательно ремонта заменяются на «как правило», «обычно» или «при необходимости» и другие «мягкие» фразы, то они считаются действительными. В случае сомнений, арендатор должен обратиться за советом к эксперту от арендатора или юриста.

Сокращение общих сроков проведения косметического ремонта также является недействительным. Если, например, кухню и ванную комнату согласно договору аренды нужно ремонтировать каждые два, а не каждые три года, арендатору вообще не нужно их ремонтировать.

Также недействительными являются положения, которые обязывают арендатора независимо от состояния квартиры и времени, прошедшего с момента последнего ремонта, восстанавливать состояние квартиры. Например: «При выезде квартира должна быть профессионально отремонтирована».

Даже так называемые положения о квотной компенсации, из-за которых с арендатора на проведение косметического ремонта, который был произведен после последней реконструкции квартиры, будет взиматься пропорционально соответствующая плата, не являются во многих случаях действительными. Опять же, в случае сомнений вы должны проверить договор аренды у профессионального юриста. 

Ремонт и модернизация съемного жилья арендодателем 

Если квартира отремонтирована, это обычно связано с шумом и грязью для арендаторов. Мы объясняем, когда арендодателям разрешается перекладывать расходы по обслуживанию и модернизации на арендатора.

Хорошо жить в неповрежденной квартире, и это накладывает на арендодателя соответствующие обязанности. Плотно закрывающиеся окна и двери, бесперебойно работаюзая система отопления - это всего лишь несколько примеров того, что арендодателю нужно проверять и ремонтировать снова и снова или даже доводить до современного уровня техники. Но кто должен платить за такие меры? И чем отличается ремонт от модернизации жилья? Ответы дает наш эксперт Петра Беккер из Немецкой ассоциации арендаторов Landesverband Sachsen.

Что есть что?

Различают два основных типа работ:

    Техническое обслуживание или текущий ремонт: это мероприятия, предназначенные для поддержания или приведения вашего дома и / или квартиры в пригодном для жилья состоянии. По сути, квартира должна оставаться такой, какой вы ее арендовали. Примером технического обслуживания может быть покраска ограждения сада или коридора дома и техническое обслуживание технического оборудования. Отремонтированы поломанное ограждение крыши, поврежденная входная дверь или протекающие батареи отопления.

   Технические меры по модернизации: это работы, которые могут повысить полезность вашего дома для проживания в нем. Такие меры в настоящее время могут проводиться, особенно в области энергетики. Например, могут быть установлены энергосберегающие окна, выполнено утепление фасада дома или установлена даже новая экологически чистая система отопления. Также такими мерами могут быть также новая автостоянка у дома, сушилка на его чердаке или зона для отдыха и барбекю в прилегающему к дому саду. Петра Беккер добавляет: «Если, например, ваш арендодатель заменяет старые окна только на одну панель новыми, современными стеклопакетами, но в принципе старые окна все еще в порядке, то все равно вы должны принять эту меру как модернизацию и, скорее всего, доплатить за нее 8%».

Особые случаи

Если оба вышеуказанных основных типа работ совпадают, то речь идет о т.н. модернизационном ремонте. Это тот случай, например, когда домовладелец ремонтирует штукатурку внешнего фасада и одновременно устанавливает теплоизоляцию фасада дома.

Структурные изменения жилого здания выходят за рамки этих работ. Такие работы всесторонне вмешиваются в прежнее содержание жилого дома или квартиры. Это будет иметь место, например, если в доме установливается лифт или осуществляется пристройка вспомогательно назначения к дому. Кроме того, впервые установка в доме кондиционера является одним из таких мер.

Модернизации также подчиняются правилам игры. Они должны быть объявлены вовремя, дают право арендаторам на досрочное прекращение действия арендного договора, а иногда и на снижение арендной платы. Если арендодатель затем хочет переложить часть своих расходов на арендаторов, он должен учесть много разных факторов.

 Модернизация всегда вызывает много вопросов: что арендаторы должны принять, а что нет? На сколько может повыситься арендная плата после модернизации жилья? Когда, наоборот, арендная плата может быть уменьшена? Важно знать ответы на эти вопросы.

Модернизация или обслуживание жилого здания?

Модернизация - это, по сути, работа с целью

    улучшить состояние дома или квартиры,

    привести к экономии воды или энергии или

    служить созданию нового жилья.

Ремонтно-эксплуатационные работы в жилом здании не могут быть истолкованы как его модернизация.

Как должна быть объявлена ​​модернизация?

Вот четкое правило: модернизация должна быть объявлена ​​в письменной форме как минимум за три месяца до ее начала. Объявление не обязательно должно быть доставлено письмом. Она может быть объявлена так же как копия или факс. При этом даже подпись не обязательна. Объявление должно содержать информацию как о начале, виде, объеме и продолжительности работ, так и о размере арендной платы за модернизацию. Поэтому объявление «На следующей неделе мастера приходят и делают окна» так же недействительно, как и «Осенью устанавливаются новые окна» и другие неточные фразы.

Что арендаторы и арендодатели должны принять к сведению?

Если все было объявлено своевременно и правильно, арендаторы должны в принципе принять к сведению любую работу, связанную с модернизацией. Однако и здесь есть ограничения, если меры по модернизации нанесут ущерб некоторым жителям с особыми физическими трудностями.

Модернизация дает право арендатору на прекращение действия арендного договора

От предстоящей модернизаци жилого здания арендаторы могут заблаговременно отказаться посредством прекращения арендного договора. Если вы намерены это сделать, вы должны отправить арендодателю уведомление о прекращении договора аренды до конца месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление о модернизации. Через месяц арендатор должен выехать из арендованной им квартиры. Например, если мера по модернизации объявлена ​​10 марта, то не согласные с ней арендаторы должны отказаться от дальнейшего проживания в съемной квартире до 30 апреля и покинуть ее не позднее 31 мая.

Снижение арендной платы в период модернизации жилья

Любой, кто чувствует себя сильно обеспокоенным работами по модернизации жилого здания, может также временно уменьшить арендную плату. В любом случае, однако,  следует обратиться за советом к эксперту, чтобы обеспечить законность уменьшения арендной платы и разумность этого действия.

Увеличение арендной платы после модернизации жилья

С другой стороны, модернизация дает право домовладельцу увеличить арендную плату - но только после завершения работ,  и при том - не безгранично. При этом увеличение арендной платы может быть сделано двумя способами:

- с одной стороны, одиннадцать процентов затрат на модернизацию могут быть отнесены к годовой арендной плате. Однако ни проценты по кредитам, ни субсидии из государственного сектора не могут быть включены в не;.

- с другой стороны, возможно увеличение до размера местной сравнительной арендной платы. Например, если балконы были прикреплены к дому, арендная плата может быть скорректирована в соответствии с тем, что является обычным для домов с балконами.

Если арендная плата до модернизации была ниже местной сравнительной арендной платы, она может первоначально корректироваться, а затем, сверх того, еще и увеличиться за счет доли затрат на модернизацию. Однако должны быть учтены только фактические меры по модернизации, но не ремонтные работы. Если модернизация включает в себя ремонт, как это часто бывает, арендодатель должен разделить расходы и может отнести на арендную плату только расходы на модернизацию. Если, например, отремонтирована крыша и одновременно с этим модернизирована теплоизоляция жилого здания, то на арендаторов должны быть отнесены только затраты на изоляцию.

Характер распределения затрат также должен определяться степенью, согласно которой арендаторы подробно извлекают выгоду из мер по модернизации. Например, от нового лифта жители верхних этажей получают значительно больше выгод, чем жильцы на первом этаже. Соответственно, распределение затрат также должно учитывать это обстоятельство.

Если затраты на модернизацию превышают сумму, указанную в уведомлении более чем на десять процентов, увеличение арендной платы может произойти только через шесть месяцев после окончания работ по модернизации.

Что и как арендодатель должен объявить арендаторам

Внимание: не важно, какая работа должна быть выполнена, арендодатель должен уведомить вас о ней.

    Меры по техническому обслуживанию или текущему ремонту: Достаточно, если арендодатель информирует вас устно, что и когда он собирается делать. Если работа напрямую влияет на ваш дом, вам необходимо знать об этом за несколько недель, в зависимости от объема работы.

    Меры по модернизации: арендодатель должен проинформировать вас в письменной форме не менее чем за три месяца до начала работ. Вы должны знать, что он собирается сделать, когда это начнется и сколько времени это займет. Кроме того, вы должны быть проинформированы о том, согласны ли вы увеличением арендной платы после завершения работы и каким образом и в какой мере к вам могут прийти более высокие эксплуатационные расходы. Арендодатель также должен сообщить вам, что при определенных обстоятельствах вы можете подать апелляцию относительно возражения.

Внимание: В случае мер по модернизации, которые влияют на качество вашей жизни лишь минимально или не влияют совсем, или причиняют незначительное беспокойство, арендодатель может не уведомлять вас. Наш эксперт замечает: «Это очень широкая и сложная область, в которой принимается множество индивидуальных решений. Как арендатор вы всегда должны получить консультацию в случае появления у вас каких-либо сомнений».

Что вы должны принять в качестве арендатора

Необходимый текущий ремонт, техническое обслуживание и модернизация в нормальных рамках вы обычно должны принять. Важно, чтобы при этом домовладелец выполнял свои информационные обязательства.

То, что вы не должны принимать в качестве арендатора

Вы можете отказаться от работы, которая создает для вас особые неудобства в части проживания в квартире, и даже потребовать прекращения этих работ. Это имеет место, например, если вы больны или очень стары и сильно пострадаете от строительных работ в вашей квартире или даже в вашем доме. Вы также не должны принять и согласиться с сезонными трудностями. К ним относится, например, работа зимой, при которой в вашей квартире перестают функционировать батереи отопления, не работает обогреватель и т.п. Если работа напрямую влияет на качество жизни в арендованной вами квартире, то вы даже можете уменьшить арендную плату. Однако это не относится к случаям, когда жилой дом энергетически отремонтирован с точки зрения изоляции и энергосбережения в нем. Тогда вы должны согласиться с такой работой с ограничением ее в три месяца и без снижения арендной платы.

Роскошную модернизацию, такую ​​как монтаж сложной мраморной лестницы или дорогих кованых перил, вы  не должны принять так же, как работу, при которой ваша квартира кардинально меняется по размеру и форме. Важно: Если вы хотите пойти против запланированной работы, вы должны сделать это в письменном виде не позднее, чем через месяц после объявления о ее проведении.   

Кто должен платить за работы и в каком размере

    Меры по техническому обслуживанию или ремонту: Вам не нужно ничего платить, но арендодатель только обязан поддерживать состояние квартиры так, как это было согласовано в договоре аренды.

    Меры по модернизации: арендодатель может привлечь вас внести свой вклад в расходы на эти работы. Потому что стоимость квартиры при этом возрастает, и арендодатель может за счет вас сэкономить часть затрат. В настоящее время это зависит от продолжительности строительных мероприятий, сколько может рассчитать арендодатель. Наш эксперт Петра Беккер из Немецкой ассоциации арендаторов: «Все меры, которые были и будут объявлены с 1.1.2019, могут быть в части расходов распределены между арендаторами только в объеме восьми процентов годовой арендной платы. Но если вам не повезло, и ваш арендодатель объявил о модернизации жилого дома в прошлом году или / и выполнил ее, то вы должны согласиться с  одиннадцатью процентами увеличения годовой арендной платы".

Наример: Ремонт вашей съемной квартиры будет стоить примерно 10 000 евро. Арендодатель теперь может брать с вас на 800 евро в год или около на 67 евро в месяц больше. При этом арендная плата за квадратный метр ограничена двумя или тремя еврами в месяц. Это означает, что даже если модернизация будет стоить пропорционально намного больше, арендодатель может повысить арендную плату максимум на три евро за квадратный метр при текущей арендной плате более семи евро в месяц. Если вы платите менее 7 евро за квадратный метр, ограничение составляет два евро. Для квартиры на сто квадратных метров это будет еще на 200 или 300 евро больше в месяц.

Кроме того, арендодатель может также увеличить предыдущую арендную плату. «Арендодатель может фактически увеличить арендную плату для своих арендаторов после модернизации, приведя ее в соответствие с местной сравнительной арендной платой и еще дополнительно прибавить восемь процентов за модернизацию», - объясняет наш эксперт. Так что может случиться, что после модернизации вы получите повышение арендной платы как в размере фиксированной ставки за модернизацию, так и с учетом приведения вашей старой арендной платы к местному ее уровню.

Модернизационный ремонт: Вы должны нести только долю модернизации. Так что, если настенная штукатурка отремонтирована, вы за нее вы не платите. Если выполнена изоляция фасада или наружних стен вашей квартиры, то вы должны платить пропорционально.

Структурные изменения в жилом здании: когда речь идет об энергосбережении, вам, скорее всего, придется нести часть этих расходов. Если же арендодатель осуществляет работы, которые не приносят вам прямой выгоды, у вас есть хорошие шансы не платить за них. Например, при создании детской площадки, если у вас нет детей. Или при строительстве гаража, который вы не можете использовать по причине отсутствия у вас своего автомобиля.

Сложная правовая ситуация

Если вы не согласны с мероприятиями по модернизации жилого дома или не хотите оплачивать последующее повышение арендной платы, то у вас есть специальное право расторжения арендного договора. Но это всегда решает индивидуальный случай. «Оценивая отдельные случаи, мы всегда руководствуемся действующим прецедентным правом, но даже это не является гарантией надежного предсказания того, как будет решаться соответствующий случай», - отмечает наш эксперт Петра Беккер. Поэтому очень рекомендуется воспользоваться профессиональным советом юриста. А также в том случае, если вы хотите уточнить, законно ли разделение затрат и / или повышение арендной платы.