Арендное право Германии. Часть 3. Повышение и снижение арендной платы и прекращение арендного договора

***

Никогда не помешает больше  знать об аренде - особенно если вы живете в арендованной квартире самостоятельно. В этой статье мы собрали важную информацию для вас об аренде. 

Повышение арендной платы 

Есть много причин для владельцев жилья и арендодателей корректировать арендную плату с течением времени. По крайней мере, юридические требования и особые случаи по этому вопросу весьма разнообразны. Если арендодатель хочет увеличить арендную плату, его причины на это должны быть тщательно изучены, потому что, как правило, их не всегда достаточно. Арендная плата не должна подниматься слишком часто или слишком высоко. Кроме того, арендная плата не может быть увеличена на неопределенный срок и любое количество раз. Мы объясняем, какие правила применяются здесь.

Повышение арендной платы: что могут арендодатели?

Арендодатель может потребовать повышения арендной платы, если выросли так называемые сравнительные арендные ставки в окрестностях съемного жилья, что может быть продемонстрировано местным индексом арендной платы. При этом арендодатель должен указать три аналогичных квартиры, в которых арендная плата выше. Местный индекс арендной платы может быть получен, например, от местной ассоциации арендаторов или городской администрации.

Годовой срок

Для повышения арендной платы существует годовой период блокировки. После того, как последнее повышение арендной платы вступило в силу, арендодатель должен ждать не менее двенадцати месяцев до следующего повышения арендной платы. Если этого не произойдет, повышение арендной платы недействительно.

Безграничное увеличение

Для увеличения арендной платы в Тюрингии, Саксонии и Саксонии-Анхальте используется так называемый предел ограничения. В течение трех лет арендодателю предоставляется для повышения максимум 20 процентов от арендной платы. Исключением является Дрезден. Там, предел ограничения был снижен правительством Саксонии до 30 июня 2020 года до 15 процентов.

Форма уведомления

Повышение арендной платы требует письменной формы и должно быть обосновано. Простого письма с обращением к арендатору типа «Пожалуйста, заплатите со следующего месяца на 100 евро больше» недостаточно.

Согласие арендатора

Для увеличения арендной платы арендодатель требует согласия арендатора. Последний должен согласиться, если увеличение формально в порядке, т. е. если при этом использовался местный индекс арендной платы в качестве сравнения, был соблюден годовой блокирующий период и соблюден предел ограничения. Причем арендатор имеет достаточно времени для проверки уведомления об увеличении арендной платы: два месяца и остаток месяца, в котором было получено письмо арендодателя. Если арендатор не согласен, то у арендодателя снова есть три месяца, чтобы обжаловать несогласие арендатора. Если арендодатель этого не сделает, то его уведомление будет аннулировано.

Другие причины повышения арендной платы

Арендная плата может также увеличиться, если возросли дополнительные эксплуатационные расходы, т.е. это касается т.н. «горячей» аренды. Более высокую арендную плату может потребовать арендодатель, если он модернизировал квартиру и, следовательно, стоимость жилья увеличилась или обеспечивается после модернизации экономия энергии. Тем не менее, существует верхний предел для надбавки: одиннадцать процентов инвестиционных затрат на ежегодное увеличение т.н. «холодной» аренды. 

Снижение арендной платы 

В случае возникновения дефектов в арендованной квартире, арендная плата может быть уменьшена, в крайних случаях оплата съемного жилья может быть вообще прекращена. Например, лифт сломан, батареи отопления остаются холодным, ванна непригодна для использования. Но те, кто слишком быстро прибегают к этому, рискуют получить ответный удар. Как правило, домовладелец сначала должен быть осведомлен о дефекте. И у него должна быть возможность устранить дефект. Мы объясняем, в каких случаях арендная плата может быть уменьшена и насколько велика эта сумма.

Когда может быть уменьшена арендная плата?

Арендная плата может быть уменьшена, если коммунальная стоимость квартиры снижается, то есть, если арендатор не может использовать квартиру так, как он того может ожидать по договору аренды, или если обещанные свойства  жилья отсутствуют. Дело в том, что арендодатель по закону обязан содержать квартиру в состоянии, пригодном для нормального проживания в ней (§ 535 Абс. 1 BGB).

Что следует предпринять?

Важно немедленно обратиться к арендодателю в письменной форме, чтобы устранить дефект. Ему должен быть предоставлен разумный период времени - не менее 14 дней, и устранение дефекта должно быть установлено арендатором конкретной датой. В письме также следует упомянуть, что арендная плата теперь выплачивается с оговорками. Это позволяет снизить арендную плату также задним числом с момента уведомления арендодателя.

Что можно сделать, если арендодатель не устранит дефект?

Если дефект все еще сохраняется после установленного срока, то арендатор может сам устранить незначительный ущерб за счет арендодателя или, в случае серьезного повреждения, заставить арендодателя в судебном порядке наконец-таки принять меры. Кроме того, есть возможность уменьшить арендную плату соответствующим образом.

Насколько можно уменьшить арендную плату?

Это зависит от конкретного случая. К сожалению, нет общепризнанных судами таблиц. Поэтому будьте осторожны: Любой, кто самопроизвольно снижает арендную плату, рискует расторжением из-за задолженности по арендной плате! Именно поэтому всегда лучше действовать осторожно и умеренно сокращать арендную плату. Если впоследствии выясняется, что было бы целесообразно даже еще большее снижение арендной платы, то арендатор всегда это может сделать задним числом

То, насколько велика сумма снижения арендной платы, зависит от конкретных обстоятельств, а, как показывают факты, суды снова и снова принимают решения по таким делам. Поэтому судебные решения могут служить ориентиром для арендаторов. Вот некоторые примеры судебных решений:

• Обогреватель, который выходит из строя зимой, позволяет снизить арендную плату на 5-15%. В крайних случаях, когда температура в помещении составляет, например, всего 15 градусов по Цельсию, даже снижение арендной платы на 25-30 процентов может быть вполне обоснованным делом.
• Если окна протекают, и квартира или отдельные ее комнаты становятся влажными, снижение арендной платы на 30-50% не является редкостью.
• Если ванна не пригодна для использования, можно пойти на 20-процентное снижение арендной платы.
• Если лифт не работает более двух недель, можно уведомить арендодателя о 20-процентном снижении арендной платы.
• Если квартира подвергается настолько сильному нападению плесени, что перестает быть пригодной для жилья, арендная плата может быть уменьшена на 100 процентов, а аренда такой квартиры может быть прекращена без предварительного уведомления.
• При строительных работах в жилом доме или при строительстве здания по соседству с ним, арендная плата может быть снижена на 20-25 процентов.

В Интернете можно найти множество других примеров, например, в союзе защиты квартиросъемщиков Берлина (Mieterschutzverein Berlin), который предлагает хороший обзор судебных решений по снижению арендной платы.

Кто помогает?

Любой, кто не уверен в правомочности своих действий, должен обратиться за юридической консультацией к  адвокату или ассоциации арендаторов. Членский взнос в эту эту ассоциацию в размере от 60 до 80 евро в год предоставляет обширную правовую защиту арендатору. 

Прекращение использования съемного жилья 

Вы должны знать, что если вы платите вовремя и при отсутствии каких-либо претензий к вам, арендодателю не разрешается выселить вас из квартиры. Разве что он сам нуждается в ней, но при этом он должен следовать определенным правилам. Поясним, что к чему.

Кто может выселить вас

Во-первых, это зависит от того, кто или что является вашим арендодателем. Компания по недвижимости, инвестиционный фонд или жилищная ассоциация не могут выселить вас из-за собственной потребности в жилье. Только так называемое физическое лицо, т.е.  единоличный арендодатель или гражданско-правовая компания (GbR) могут сделать это. Такой GbR может, например, быть сообщество наследников, в которой один из наследников претендует на жилье для себя.

Что означает использование жилья для собственных нужд арендатора?

Если домовладелец нуждается в квартире для себя или своих близких родственников, таких как дети, внуки, родители, бабушки и дедушки, то он может расторгнуть договор аренды на квартиру без каких-либо проблем из-за нужды в личном ее использовании. Это также относится к партнеру по жизни, зятю и золовке арендодателя, если у них существуют очень тесные отношения с ним. Но также это относится и к тем, кто обслуживает дом или осуществляют уборку в его помещениях, или заботятся о лицах, проживающих в доме, - им тоже может потребоваться жилье в этом доме для собственного использования. Эксперт напоминает: «Благодаря прецедентному праву и недавним решениям Федеральной судебной палаты, группа таких, нуждающихся в жилье людей в настоящее время увеличивается. На данный момент существует довольно неблагоприятное для арендаторов прецедентное право». Однако арендодатель должен четко объяснить, почему ему действительно нужна та или иная квартира. Если дело доходит до спора в суде, то это ведь тщательно проверяется. Например, учет собственных потребностей  в жилье для лица, осуществляющего уход, имеет смысл только в том случае, если арендодатель живет поблизости и также легко доступен. Личная потребность в жилье не должна быть кем-то сфальсифицирована, просто чтобы получить квартиру бесплатно. Если арендатор прибегает к таким уловкам, ему, возможно, придется возместить убытки.

Особые случаи за и против

Арендодатель имеет плохие шансы в следующих случаях: если ваша арендованная квартира продана компанией и превращена в кондоминиум, у вас будет как минимум три года отсрочки от выселения из нее. Такой же срок действует и для новых владельцев квартиры. В некоторых федеральных штатах этот срок составляет до 10 лет. Даже если арендодатель захочет использовать вашу квартиру в коммерческих целях в будущем, он не имеет права выселить вас из нее.

Тем не менее, у арендодателя есть и хорошие шансы в этих случаях: даже если квартира будет использоваться в будущем только как второй дом, арендодатель может расторгнуть договор аренды на нее. «Так, в настоящее время в суде выиграл отец, который снимал квартиру в Берлине, и теперь он лишь изредка хочет использовать ее для посещения своей дочери», - сказал наш эксперт из ассоциации арендаторов. Даже если арендодатель намеревается использовать квартиру в будущем ненадолго, например, в течение учебного семестра своего ребенка, он может расторгнуть арендный договор на нее.

Вот так должно выглядеть расторжение договора аренды

В любом случае должно быть предоставлено письменное уведомление с объяснением, почему и для кого арендодатель нуждается в квартире. При этом он должен убедиться, что вы получите уведомление вовремя.

Форма уведомления

Прекращение действия арендного договора должно быть всегда в письменной форме и подписано от руки. Уведомление должно достигнуть арендодателя или управления домом, заказанного арендодателем  в форме соответствующего письма. Прекращение договора аренды по электронной почте, факсу или даже устно недействительно. Поэтому лучше всего отправить письмо о прекращении действия договора заказным письмом с подтверждением его получения. Если арендодатель или администрация дома находятся в том же месте, письмо также может быть передано им напрямую или брошено в их почтовый ящик. Если вы хотите быть осторожным, арендатору следует взять с собой свидетеля. Дело в том, что в случае сомнений, арендатор всегда должен смочь доказать, что он отправил уведомление вовремя.

Никогда не забывайте!

Все лица по аренде должны также быть указаны в уведомлении о расторжении договора аренды. С одной стороны, если в договоре аренды указаны несколько арендаторов, например, супружеская пара, каждый из них также должен подписаться в получении уведомления о расторжении договора. С другой стороны, наоборот: если есть несколько арендодателей, уведомление также должно следовать от них всех, т.е. подписано всеми ими.

Большинство договоров аренды могут быть расторгнуты в течение трех месяцев, начиная с последнего дня месяца, в котором отправлено уведомление. Крайним сроком прекращения  действия договора является третий рабочий день месяца, в котором должен начаться период расторжения договора. Не позднее этого дня подписанное всеми арендаторами письмо должно лежать на столе арендодателя или управления недвижимостью. Дата почтового штемпеля здесь не применяется. Внимание: суббота тоже рабочий день! Однако если третий рабочий день приходится на субботу, то срок уведомления переносится на следующий рабочий день, обычно на следующий понедельник.

Исключения и особенности

Большинство договоров аренды являются бессрочными и подпадают под условия нового договора аренды. Но нет правила без исключения: есть также варианты, к которым применяются другие положения. В случае сомнений вам следует обратиться за своевременным уведомлением об увольнении со стороны арендаторов или адвоката. Некоторые отклонения кратко описаны ниже:

Старые договоры аренды:

Могут быть исключения в периоде уведомления о договорах аренды, заключенных до 01.09.2001 и, следовательно, в соответствии со старым законом об аренде. Это применяется в том случае, если арендатор имел в договоре период более трех месяцев, при условии, что он был сопоставлен с действующими на тот момент законными сроками. Однако для большинства более старых контрактов существует также трехмесячный срок уведомления, даже если в контракте упоминаются смещенные сроки, основанные на продолжительности аренды.

Срочный договор аренды

При аренде на  время срок аренды ограничен. В случае современных контрактов арендодатель должен заранее указать причину ограничения по времени, например, собственное использование или планируемые меры по переоборудованию, в письменной форме. Если договор был расторгнут до 01.09.2001 года, причины не приводятся. Кроме того, арендатор может потребовать в письменной форме от арендодателя периода до двух месяцев до окончания срока аренды. Особый тип временных контрактов - это так называемые «цепные временные контракты». Определенный срок аренды также был согласован, но продлен на один год, если не был отменен заблаговременно три месяца назад. Сегодня такие контракты не могут быть заключены с оговоркой о продлении, но старые контракты продолжают применяться.

Вы должны быть сами активными

Эксперт из Немецкой ассоциации арендаторов советует: «Если вы получите уведомление о расторжении договора аренды, проверьте, не является ли это требование надуманым по каким-то основаниям. Например, из-за желания арендодателя повысить арендную плату. Но при этом особенно пожилые люди, которые уже очень давно живут в одной и той же квартире, или люди с низким доходом, которые не найдут в этом районе сравнимых по стоимости аренды квартир, могут иметь из-за социальных или неоправданных трудностей хорошие шансы оставаться в арендованной квартире и потому отклонить такое уведомление.

Таким образом, вы можете предотвратить расторжение арендного договора

Если вы хотите действовать против расторжения, вы должны сделать это в письменной форме. «За восемь недель до истечения срока уведомления вы должны отправить возражение против объявленного вам уведомления о расторжении арендного договора», - советует эксперт. Тем не менее, вы, как правило, должны ожидать процедуру выселения, которая может инициироваться арендодателем. Затем обратиться в суд и выяснить, считают ли судьи расторжение арендного договора законным, т.е. имеет ли арендодатель законное право на личное использование арендованной вами квартиры или нет. К сожалению, никто не может заранее оценить, как будет проходить  и какой будет результат судебного процесса », - сказал эксперт.

Проблема: судебный процесс может быть дорогим. Это зависят от ценности в споре, которая, в свою очередь, рассчитывается на основе 12 месячных арендных платежей т.н. холодной квартплаты (т.е. без оплаты отопления жилья и других коммунальных платежей за нее). Так, при 300 евро за холодную аренду в месяц получается 3600 евро ценностной стоимости судебного спора. В результате судебные издержки составят около 1000 евро, а еще и расходы на оплату услуг адвоката. Если вы проиграете такой судебный процесс, вы можете быстро оказхаться без квартиры, да и еще с расходами в несколько тысяч евро. Поэтому эксперт советует: «Вы должны решиться на такой судебный процесс только имея  страховку правовой защиты и только если у вас действительно хорошие шансы выиграть его».

Как правильно реагировать на уведомление

При получении уведомления о расторжении арендного договора на жилье, лучше всего с самого начала  проконсультироваться с юристом или адвокатом арендатора о том, является ли расторжение договора законным и каковы ваши шансы на принятие ответных мер. Если ваш арендодатель прав, попросите его помочь вам с поиском новой квартиры и / или переездом. Он должен и сам быть заинтересован в самом плавном судебном процессе. Просто намекните, что вы можете, как говорится, « долго стоять на задних лапах», что означает: судебный процесс потребует долгого времени, крепких нервов и, возможно, высоких затрат для него. Поэтому постарайтесь прийти к обоюдному соглашению и побудить хозяина арендованной квартиры оказать вам поддержку.

Вывод

Расторжение арендного договора на жилье в целях собственного его использования юридически относительно сложное и далеко не бесспорное дело. Однако, поскольку решения судов никогда невозможно точно предвидеть, вам следует быстро обратиться за юридической консультацией в случае возникновения у вас как арендателя чрезвычайной ситуации с жильем. Вы должны решиться на судебный процесс, только при наличии у вас хорошей перспективы его выиграть.

Внимание: если вы чувствуете себя просто грубо преследуемым арендодателем, то, по возможности, после переезда, проверьте обязательно, действительно ли указанный им в уведомлении человек проживает в вашей старой квартире. Если это не так, вы можете предъявить через суд иск арендодателю о возмещении убытков за расходы на переезд и, возможно, более высокую арендную плату в новой квартире.