Содержание домашних животных в квартире многоквартирного жилого дома в Германии

Содержание домашних животных часто является причиной острых споров между соседями. Это происходит как при проживании в сдаваемых в наем квартирах, так в собственных квартирах многоквартирного жилого дома.

Конечно, в первом случае конфликты происходят чаще, как в ходе отношений с наймодателем, так и при взаимоотношениях с соседями из-за неудобств и помех для спокойной жизни, которые причиняют домашние животные. Условия в договорах о найме квартир является общепринятым инструментом для урегулирования совместного проживания в домовом сообществе.

Содержание домашних животных в собственных квартирах

Квартира в таком доме может быть либо куплена ее жильцом, либо взята в наем у ее владельца. В собственной квартире содержание домашних животных в ней регулируется положениями Гражданского кодекса (Bürgergesetzbuch, BGB), соседским правом (Nachbarrecht) и зависит от вида животных, условий их содержания в квартире и отношений к ним соседей по дому. В сдаваемой в наем квартире содержание домашних животных в ней регулируется, прежде всего, договором о ее найме (Mietvertrag), а также положениями Гражданского кодекса, соседским правом и зависит от тех же условий.

Собственники квартир относятся с большим вниманием к своим обязанностям по их содержанию. Это достигается тем, что в жилищном кооперативе собственников квартир с помощью условия о поведении, преследующем общее благо, в законе о собственниках жилья (§14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz, WEG) законодательно устанавливается уважительное отношение к этим обязанностям. На основании этого условия правовая практика использует принцип, согласно которому несоразмерное содержание домашних животных может вызвать недопустимое беспокойство других собственников жилья, даже когда разъяснение о разделении жилых зон не предусматривает каких-либо ограничений (§1004 Abs. 1 BGB, §14 Nr. 1, §15 Abs. 3 WEG).     

Несоразмерное или соответственно чрезмерное содержание домашних животных имеет место, согласно правовой практике, разве что при содержании, например, более 4 кошек на 42 кв.м. жилой площади, или более 100 мелких животных (кроликов, хомяков, белых мышей, морских свинок, волнистых попугайчиков и др.) в двухкомнатной квартире, или опасных животных, как, например, ядовитых и удушающих змей, бойцовых собак или крыс. Федеральная судебная палата (BGH) не возражает против решения большинства собственников жилья вообще запретить содержание домашних животных (согласно решениям BGH NJW 1994, 3230; BGH NJW 1995, 2036). Этот запрет они могут обеспечить путем содействия всеми собственниками жилья выполнению этого соглашения (согласно решениям BGH NJW 1994, 3230; BGH NJW 1995, 2036). Такое соглашение вносится в поземельную книгу и является в последствии обязательным для последующих приобретателей квартир. Можно также потребовать от собственников жилья уменьшить количество содержащихся в квартирах домашних животных (прежде всего, мелких) или даже совсем избавиться не только от опасных животных, но и, например, от пронзительно кричащих по нескольку часов попугаев.  Не говоря уже о таких животных, которые ведут на природе дикий образ жизни, как, например, обезьяны, крокодилы или ядовитые змеи, скорпионы и пауки и т.п., хотя для содержания таких животных необходимо получить разрешение от ведомств по охране общественного порядка (Ordnungsbehörde).

Содержание домашних животных

в рамках использования по назначению сдаваемой в наем квартиры

Вопрос о том, какое содержание домашних животных находится в рамках использования по назначению сдаваемой в наем квартиры, зависит, прежде всего, от того, о чем согласовано в договоре о найме квартиры и в какой мере действительно это соглашение.

1. Содержание домашних животных, если в договоре о найме квартиры было достигнуто на этот счет соответствующее соглашение

При этом следует различать индивидуальное соглашение и регулирование в рамках общих условий деловой сделки. В первом случае, когда между квартиросдатчиком (наймодателем) и квартиросъемщиком было достигнуто соглашение, которое, тем не менее, не было сформулировано в договоре о найме квартиры, то, тем не менее, это соглашение действительно также и тогда, когда содержание домашних животных полностью запрещается.  Квартиросъемщик обязан соблюдать содержание и объем этого соглашения. Так, если он приобрел животное, хотя это не разрешено соглашением, то он должен по требованию  наймодателя его убрать.

Исключение: если квартиросъемщику необходима собака-поводырь для слепых, то он может ее содержать даже когда в договоре стоит, что запрещается содержать собак и кошек в квартире.

Во втором случае, если  квартиросъемщик подписал формуляр договора (а это типовой случай), то спрашивается, в какой мере действительно тогда сформулированное в нем условие по поводу содержания домашних животных. Так, всеобщий запрет содержания любых животных при формулировании содержания договора о найме является согласно правой практике недействительным (согласно решениям судов BGH NJW 1993, 1061; AG Köln MDR 1997, 344; LG Freiburg WM 1997, 175). Поэтому в этом случае  следующее условие недействительно – «домашних животных нельзя содержать» или «содержание домашних животных запрещено» (§ 307 Abs. 1 BGB). Дело в том, что при такой формулировке условия запрещается также содержание мелких домашних животных (например, аквариумных рыбок, волнистых попугайчиков, золотистых хомячков, белых мышей, морских свинок), которые не могут причинять беспокойство соседям. В этом случае квартиросъемщик может содержать мелких животных подобного вида, т.к. он осуществляет их содержание в рамках использования съемной квартиры по назначению.

Наоборот, условие «квартиросъемщику запрещается содержать собак и кошек» является действительным. При такой формулировке условия квартиросъемщику дозволяется содержание мелких домашних животных, так что основное право личности на свободное развитие не нарушается (решения судов OLG Hamm ZMR 1981, 153; LG Bonn ZMR 1989, 179; LG Freiburg WM 1997, 175). Исключение должно быть сделано,  только если квартиросъемщику необходима собака-поводырь для слепых.

Действительным является также следующее условие – «содержание домашних животных нуждается в согласии наймодателя». В этом случае наймодатель принципиально свободен в принятии решения относительно содержания собак или кошек. Но его решение должно быть обосновано соответствующими критериями. Такими критериями может быть пригодность квартиросъемщика к содержанию этих домашних животных, отрицательное отношение к этому других квартиросъемщиков или возникновение опасности того, что и многие другие квартиросъемщики захотят содержать  таких животных.   Поэтому наймодатель  при отказе жильцу в содержании им домашних животных должен назвать какие-либо конкретные причины (согласно решениям судов OLG Hamm ZMR 1981, 153; LG Braunschweig ZMR 1988, 140; LG Bonn ZMR 1989, 179; LG Mannheim NJW 1984, 59; LG München NJW 1984, 2368). 

2. Содержание домашних животных, если в договоре о найме квартиры отсутствует соглашение об этом.

В этом случае квартиросъемщик может содержать мелких домашних животных без разрешения наймодателя. Что касается кошек или, например, маленьких собачек или свинок, то правовая практика свидетельствует о разных подходах к этому. Если домашние кошки при надлежащем их содержании не вызывают мешающего соседям шума и не причиняют повреждений квартире, то правовая практика склоняется к тому, чтобы не брать разрешения наймодателя для содержания одной – двух кошек в квартире (решение AG Hamburg WM 1996, 613). Также современная правовая практика рассматривает содержание мелких собак как часть использования квартиры в соответствии с договором о ее найме, и поэтому не требуется для этого разрешения от наймодателя (решения судов AG Köln NJW-RR 1995, 1416; LG Braunschweig WM 1996, 291; AG Köln MDR 1997, 344). Однако для содержания более крупных собак квартиросъемщику, как правило, необходимо иметь разрешения наймодателя. Он может разрешить это, если посчитает, что такое животное не причиняет каких-либо неудобств соседям. Но он может и не дать разрешения в том случае, когда он уже разрешил другим квартиросъемщикам содержать таких домашних животных, т.к. в частном праве не соблюдается принцип равенства всех перед законом.

3. Порядок содержания собак

Когда при лае собаки наносится здоровью людей существенный ущерб, установить довольно трудно.  С другой стороны, случайные нападения собаки в доме или в саду на человека еще не могут рассматриваться правовой практикой в качестве нарушения договорных отношений, а соседями – в качестве категорического возражения против ее содержания (решения судов LG Würzburg NJW 1966, 1031; LG Braunschweig NdsRpfl 1975, 275; LG Mainz DWW 1996, 50). Существенный ущерб имеет место, когда шум по своему роду, продолжительности и времени суток, вредно действует на самочувствие, по крайней мере, двух соседей. Частый лай собаки в ночное время (с 22-00 до 7-00 часов) также не является нормальным явлением. При этом учет взаимных интересов всегда происходит в ущерб владельцу постоянно лающей собаки. Во время отдыха людей (с 13-00 до 15-00 часов и с 19-00 до 8-00 часов) собака вне дома вообще не должна лаять, т.е. находиться в квартире хозяина с тем, чтобы не причинять беспокойства соседям (решение суда OLG Hamm MDR 1988, 966). Согласно решению ряда судов (OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 542; LG Mainz DWW 1996, 50; LG Schweinfurt NJW-RR 1997, 1104)  хозяин собаки обязан применить меры, которые воспрепятствуют нанесению существенного неудобства соседям в это время суток где бы они не находились – в своей квартире и на своем земельном участке. 

Промысловое разведение собак непосредственно в жилой зоне населенного пункта больше не может рассматриваться в качестве общепринятого явления. Согласно решению суда (OLG Nürnberg, 8 U 99/91) такое разведение собак недопустимо. А по решению суда (OVG Lüneburg MDR 1983, 350) сосед может в своем домохозяйстве содержать не более двух собак. Если собака в саду находится на привязи и при этом постоянно лает, то сосед, которому этот лай мешает, может обратиться в государственное ведомство, которое выдало разрешение на соответствующий земельный участок. В том случае, когда таких собак более двух, которые при этом своим лаем создают недопустимый ущерб людям, то это ведомстве обязано запретить содержание собак (VGH Mannheim NuR 1993, 158; OVG Lüneburg NuR 1993, 167). Сторожевая собака обычно может находиться на охраняемом ею земельном участке, который расположен только  вне жилого массива.

Собачьи фекалии рассматриваются правовой практикой в качестве отходов, представляющих собой инфекционную опасность. Поэтому лицо, содержащее собаку, должно считаться с возможным его наказанием в виде штрафа, если он вне своей квартиры не убирает за ней фекалии (решения судов AG Düsseldorf NuR 1990, 93; OLG Düsseldorf NVwZ-RR 1991, 712).

4. Порядок содержания кошек

Суды в отношении содержания кошек не столь безоговорочны, как, согласно правовой практике, в отношении содержания собак, т.к. кошки более чистоплотны и не могут нанести серьезный ущерб жилой квартире (решения судов AG Hamburg WM 1996, 613; LG München WM 1999, 217). Но если запах от мочи и фекалиев кошки доставляет серьезные неудобства другим квартиросъемщикам, то это может привести к бессрочному расторжению договора о найме квартиры и выселению из нее (LG Berlin NJW-RR 1997, 395). Непосредственно в жилом районе допускается содержать в домохозяйстве не более двух кошек  (согласно решению судов OLG München MDR 1990, 1117 f., OLG Köln NJW 1985, 2338; LG Augsburg NJW 1985, 499; LG Kassel AgrarR 1987, 58; LG Darmstadt NJW-RR 1994, 147; AG Neu-Ulm NJW-RR 1999, 892). Следует при этом помнить, что по своей природе кошка – зверь-охотник и потому гуляет на большой территории, нередко попадая на чужие земельные участки или в соседские дома при охоте за мышами или птицами. Если это происходит в допустимых рамках, то с этим приходиться мириться, и это не рассматривается правой практикой как серьезное нарушение прав на владение недвижимостью  (§ 858 BGB и решения судов LG Augsburg NJW 1985, 499; a.A. AG Passau NJW 1983, 2885).

Но если сосед кормит чужую кошку или даже мучает ее, то против него может быть подан в суд негаторный иск с целью прекращения этих действий (решение суда LG Köln MDR 1989, 355). Наличие же фекалий чужих кошек на своем земельном участке, согласно преимущественной правовой практике, оправдано и не является поводом для подачи негаторного иска, с помощью которого можно было бы ограничить свободу передвижения кошки (решения судов LG Darmstadt NJW-RR 1994, 147; AG Neu-Ulm NJW-RR 1999, 892). Но если это ведет к опасности здоровью человека, например, когда на земельном участке постоянно играют маленькие дети или выращиваются овощи, то вполне допустима подача такого иска.

Содержание домашних животных

вне рамок использования по назначению сдаваемой в наем квартиры

В этом случае действуют следующие принципы:

1. Взятие обратно наймодателем разрешения или, соответственно, установление запрета на содержание домашних животных

Наймодатель имеет на то право, если квартиросъемщик содержанием у себя домашних животных грубо нарушает свои обязанности, вытекающие из договора о найме квартиры, или содержание таких животных больше не осуществляется в рамках использования по назначению сдаваемой в наем квартиры. Примерами этого могут быть:

- содержание животных, хотя была достигнута индивидуальная договоренность о том, что это полностью запрещается;

- содержание опасных животных таких, как ядовитые и удушающие змии, бойцовые собаки и др.;

- загрязнение лестничных маршей или проникновение животных в чужую квартиру;

- содержание чрезмерного количества животных: одновременно нескольких собак и кошек.

При этих обстоятельствах квартиросъемщику угрожает бессрочное расторжение договоре о найме квартиры и выселение из нее

 2. Содержание домашних животных мешает другим квартиросъемщикам

Наймодатель может также запретить содержание домашних животных тогда, когда другие квартиросъемщики из-за этого испытывают серьезные неудобства, а тем более, если им это причиняет ущерб (например, когда собака лает весь день, или все соседи испытывают страх перед собакой, или собака постоянно облаивает соседей на лестничном марше). В этом случае наймодатель даже обязан отозвать разрешение на содержание домашних животных или запретить это, т.к. он обязан гарантировать использование сдаваемых в наем квартир согласно договору об их найме. В противном случае соответствующие квартиросъемщики вправе потребовать снижения квартплаты, а в исключительных случаях  - даже выселения такого соседа.  

                                                                  Толстоног Веньямин

                                        Источник: веб-сайты в Интернете – http://www.internetratgeber-recht.de

                                                                                            http://www.rechtstipps.net/